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Hallo!



Folgende Sachlage hat sich ergeben und ich frage mich, soll ich bis zum OGH gehen?



Mein Stiefvater hat vor 9 Jahren eine Wohnung (Voll-MRG, Gründerzeithaus) angemietet, der MV wurde direkt beim Hauseigentümer abgeschlossen. Bei diesem MV-Abschluss fragten meine Mutter und mein Stiefvater nach, ob es ok wäre, wenn die beiden mal ausziehen, wenn sie zb aufs Land ziehen, ob die Kinder die Wohnung übernehmen dürfen. Der Hauseigentümer stimmte den zu, schriftlich wurde nichts vereinbart, man verliess sich auf die mündliche Zusage und im Laufe der Jahre konnte man sich auch immer auf mündliche Vereinbarungen mit dem Hausbesitzer verlassen. Dem Hauseigentümer wurde auch gesagt, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragabschlusses nur meine jüngere Schwester mitzieht in diese Wohnung.



Meine Schwester zog in den letzten Jahren aus, meine Cousine (heute 17 Jahre) zog Anfang 2003 ein, meine Mutter bekam das Sorgerecht und war ab Anfang 2003 Vormund. Letztes Jahr überschlugen sich die Ereignisse, meine Mutter und mein Stiefvater liessen sich scheiden, im Scheidungsverfahren einigten sie sich darauf, dass meine Mutter die Wohnung zugesprochen wird. Dies wurde dem Hausbesitzer auch bekannt gegeben. Zur Unterstützung meiner Mutter zog ich letztes Jahr in diese Wohnung, meldete mich leider erst im November/Dezember 06 offiziell in dieser Wohnung an. Da der Generationenunterschied auf engeren Raum doch ein wenig problematischer war, entschlossen wir, dass meine Mutter einen Neustart in einer eigenen Wohnung macht (1-Zimmer) und meine Cousine bei mir bleibt. Wir wollten das ganze nach dem Auszug meiner Mutter offiziell machen, jedoch kam es anders und zweitens als man denkt. Als ich in diese Wohnung einzog letztes Jahr war uns klar, dass meine Mutter die Wohnung an uns bzw. an mich abtreten wird und es bezüglich des Hausbesitzers keine Probleme geben wird, da ja eine müngliche Zusage bestand und er sich auch nie wirklich um das Haus kümmerte.



Jedoch Ende November 06 bekamen wir einen Brief, dass das Haus verkauft wurde und es einen neuen Besitzer gibt. Dieser machte im Jänner 07 eine Hausbesichtigung und da wusste ich, das wird kein gutes Ende nehmen. Wir gaben die Meitrechtsabtretung an mich und meine Cousine gemeinsam schriftlich dem neuen Hauseigentümer bekannt nach der Besichtigung, er forderte Unterlagen an. Nach dieser Mietrechtsabtretung zahlte ich die Miete gleich auf meinen Namen und den meiner Cousine ein, wurde jedoch von dem neuem Hausbesitzer zurück überwiesen mit einem Brief, dass sie erst die Rechtslage abklären möchten. In der Zwischenzeit faxte ich alle Unterlagen.



Gestern bekam meine Mutter einen Brief vom Rechtsanwalt des neuen Hauseigentümers, dass der Abtretung nicht zugestimmt wird und dass gerichtlich aufgekündigt wird.



Jetzt stehen wir da mit einer mündlichen Zusage von vor 9 Jahren, auch wenn ich erst ein Jahr hier wohne und leider erst seit ein paar Monaten hier gemeldet bin.



Meine Cousine hat einerseits als Nichte kein Recht und gesetzlich sind auch Kinder, bei welchen es nur eine Vormundschaft/Sorgerecht gibt, nicht begünstigt.



Ich weiß, von der rechtlichen Seite stehe ich schlecht da, jedoch will ich mir mein zu Hause nicht wegnehmen lassen. Auf der einen Seite besteht eine mündliche Zusage des alten Hauseigentümers und auf der anderen Seite meine Cousine (4 Jahre in dieser Wohnung wohnhaft), bei welcher eine Vormundschaft/das Sorgerecht steht, soll sie kein Recht haben?



Welche Chancen haben ich und meine Cousine gegen diese Kündigung zu kämpfen?



Danke für die Ratschläge im Voraus!



MfG

Kira

Also Kira, eine zugegebenermaßen komplizierte Angelegenheit! Einige Punkte sind mir unklar, aber ich kommentiere das Ganze nach einigen Annahmen, damit wir nicht immer wieder posten müssen:



Wenn du meinst, dass du zum OGH gehen wolltest, was meinst du damit? Würde eine Kündigungsklage gegen dich oder deine Mutter schon eingebracht? Du kannst dich nicht ans OGH direkt wenden, weil das OGH hier nur Instanzgericht ist. Du musst bei einem Bezirksgericht eine Klage einbringen, wenn diese Klage ab- oder zurück gewiesen wird, kannst du dann Rechtsmittel eingreifen, und irgendwann, nach allen Instanzen, ist das OGH am Zug.



Also, du hast, keine Klage eingebracht, und du, bzw. deine Mutter, wurden auch noch nicht geklagt. Warnbriefe von Anwälte sind Routinesachen, keine Klage.



1) Wenn man davon ausgeht, dass das Mietverhältnis dem MRG zur Gänze untersteht, sind vordergründig die Bestimmungen des § 12 MRG anzuwenden. Danach hast du keinen Anspruch auf die Abtretung weil du noch nicht 2 Jahre in der Wohnung gewohnt hast (stimmt das?).



2) Zu glauben, dass du 2 Jahre in der Wohnung angemeldet sein musst, damit du diesen Anspruch erlangst, ist ein allgemeiner Irrtum. Im Gesetz steht nirgends, dass du dort angemeldet sein musst, sondern nur dass dort ein dringendes Wohnbedürfnis hast, und dass du dort mindestens 2 Jahre gewohnt hast, und zwar als Hauptwohnsitz. Nun, wo du dein Hauptwohnsitz hast, musst du auch angemeldet sein. Wenn nicht, dann hast du eine Verwaltungsübertretung begangen (unangemeldet irgendwo zu wohnen), deinen Anspruch auf die Abtretung verlierst du dadurch aber keineswegs. Du musst nur beweisen, dass du dort, auch unangemeldet, gewohnt hast. Meldezettel ist gewiss ein Indiz, die Voraussetzungen für die Ansprüche können aber auch auf andere Weise nachgewiesen werden, etwa die Post der Bank für dich, die Adressebekanntgabe wo immer du was machen musste, die allgemeine Post, Aussage von Nachbarn, Freunde, die dich besucht haben. All diese Tatsachen können als Beweis für deine Ansprüche gezogen werden. Insgesamt, müssen aber 2 Jahre drinnen sein.



2) Was die Ansprüche, die deine Cousine als Kind mündlich zugesagt bekommen hat, sehe ich Probleme: War sie bei der Zusage nicht mindestens 16 Jahre alt (Erreichung der beschränkte Geschäftsfähigkeit) müsste die Vereinbarung schriftlich erfolgt sein, und das Pflegschaftsgericht hätte seine Zustimmung gegenüber einem Kurator erteilen müssen, damit die Zusage gelten könnte. Das wurde verabsäumt, deswegen vermute ich dass der Rechtsanwalt des Gegners wird kein Problem haben, diese Zusage, auch wenn sie als Nebenabrede (mündlich) nachgewiesen wird, anzufechten. Wenn sie noch jetzt, nicht 16 Jahre alt ist, ist die Situation noch schlimmer, weil dann gibt es überhaupt keine Möglichkeit diese Zusage durchzusetzen. Aus der damaligen Zusage entstand keine Pflicht im zivilrechtlichen Sinne für dem Vermieter. Das ist etwa soviel wert wie eine außergerichtliche Vereinbarung, zwischen zwei Ehepartner die sich scheiden lassen wollen („du bist lieb, ich bin lieb, die Kinder sind lieb, und wenn sie später groß werden bekommen sie von mir eine Wohnung abgetreten“). Solche Zusagen und Vereinbarung, sei mündlich oder schriftlich, die Minderjährigen einbeziehen, müssen um gültig zu sein, richtig vor dem Gericht oder schriftlich im Mietvertrag, mit Zustimmung des Pflegschaftsgerichts, abgeschlossen werden.



3) Ist deine Mutter schon ausgezogen? Wenn nicht, kann sie den Mietzins weiter zahlen und sobald du 2 Jahre in der Wohnung gewohnt hast, kannst du selbst und allein, ohne Problem, das Mietverhältnis abgetreten übernehmen.



4) Was der geschätzte Rechtsanwalt ankündigt (dass der Vermieter der Zustimmung zur Abtretung nicht erteilen will) kann in dieser Form nicht stimmen, weil für eine Abtretung nach § 12 MRG, müssen weder Abtretender noch Abgetretener um eine Zustimmung ersuchen. Die Abtretung ist eine einseitige Willensäußerung nach Außen, die nur bekannt gegeben werden muss. Da hat der Vermieter nichts zu sagen, sondern nur Kenntnis zu nehmen. Was genau für Schriftverkehr geschah kann ich nicht virtuell bewerten. Deswegen, wenn für dich die Abtretung so wichtig ist, würde ich dir empfehlen einen Mietrechtexperten aufzusuchen und die Sache überprüfen lassen (in Wien kannst du schnell die VKI aber auch die Mietervereinigung suchen), auch die Arbeiterkammer bietet Mietrechtsberatungen. Wenn jedoch was zu retten ist, wäre eher in die Richtung dass nicht etwa du und deine Cousine, oder sie alleine, Ansprüche hätten, sondern, dass nur du allein diese Ansprüche hast, oder haben kannst.

Wichtig ist, schnell zu handeln, weil sonst wirst du von diesen Tatsachen, die etwa verwirrend sind (Zahlung unter euren beiden Namen), eingeholt und dann kann nichts mehr gemacht werden.

mfg,

MEMIL