vermietung

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JUSLINE
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vermietung

Beitrag von JUSLINE » 18.01.2007, 09:32

guten tag!

ich würde gerne meine vor fast 2 jahren erworbene eigentumswohnung befristet vermieten. am liebsten wären mir nur 1-2 jahre, nun habe ich aber desöfteren gelesen dass der mieter das recht hat mind. 3 jahre in der wohnung zu bleiben, egal was im vertrag steht. gibt es da tatsächlich keine andere möglichkeit? sie das bei untermiete genauso aus?

vielen herzlichen dank!

mit freundlichen grüßen,

petra



karli
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RE: vermietung

Beitrag von karli » 18.01.2007, 16:26

Es ist leider eine befristete Vermietung von unter 3 Jahren nicht möglich. Die Befristung muss mindestens 3 Jahre betragen und muss schriftlich im Mietvertrag festgelegt sein. Ansonsten ist es automatisch ein unbefristeter Mietvertrag.



lg

Karli


MEMIL
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RE: vermietung

Beitrag von MEMIL » 18.01.2007, 18:05

Stimmt! Was der Carli sagt ist grundsätzlich richtig. Ein paar Tricks gibt es aber, die sind die so genannte Ausnahmen:

Wenn du die Wohnung nicht als Haupt- sondern nur als Zweitwohnsitz (Ferienwohnung) vermietest, ist ein beliebige Befristung möglich. Oder auch wenn du die Wohnung für einen Saisonarbeiter vermietest ist auch eine Befristung von 6 Monaten möglich. Die andere Möglichkeit, ist dass du die Wohnung nicht als Mietobjekt sondern als Zimmer vermietest. Dann ist nicht einmal ein Mietvertrag notwendig und die Kündigung kann täglich erfolgen. Die Mieter kann aber auch seine (und deine) Sachen einpacken und in der Nacht sich auf den Staub machen, wie ein Handelsvertreter aus dem Vorkriegszeit (die sind heute zu tage alle seriöse Menschen).

Wichtig ist, dass dem Mieter bewusst ist, dass er nicht ein regulärer Mieter, sondern nur Ausnahmemieter ist. Wenn er damit einverstanden ist und die Rahmenbedingungen mehr oder weniger glaubwürdig sind (Keine Umgehungsgeschäft, sondern wirklich das Objekt nur an Ausnahmemieter anbieten und alle genau festlegen) dann kannst du die Wohnung so vergeben.

Eine zweite Möglichkeit gibt es auch, die in der Praxis nicht selten verwendet wird:

Du unterschreibst einen 3-jährigen Mietvertrag wo ausdrücklich vereinbart wird, dass nach dem ersten Jahr wird die Miete auf das 5-fach erhöht. Der Mieter wird sicher freiwillig nach einem Jahr herausfliegen. Wenn er sowieso nicht die Absicht hat, länger zu bleiben, dann unterschreibt er den Vertrag ohne weiteres. Am schlimmsten Falls bleibt er und du fliegst mit der Mietzinseinnahme nach Bahamas auf Urlaub.

Dieser Trick mit der vereinbarten teuren Miete ist jedoch nur anwendbar, wenn das Mietverhältnis nicht dem MRG zur Gänze untersteht, weil dann kann man die Miete nicht willkürlich aufsetzen und die Mieter darf nicht nur 3 Jahre bei dir bleiben, sondern er kriegt die erhöhlte Miete samt zinsen zurück. Da kommt der Schuß nach Hinten.

MfG,

MEMIL








karli
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RE: vermietung

Beitrag von karli » 19.01.2007, 09:27

fällt das ganze mit der 5fachen Miete nicht unter Wucher?



lg

Karli


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JUSLINE
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RE: vermietung

Beitrag von JUSLINE » 19.01.2007, 11:46

hallo!

vielen dank für die raschen antworten!



wie vermiete ich die wohnung als zweitwohnsitz? also ich weiss dass ich da einen hauptmieter brauche aber da such ich dann nach "mensch der einen zweitwohnsitz benötigt"? :) und was für ein vertrag ist das dann genau? die sache mit dem "als zimmer vermietest" ist insofern nicht gut weil das dann untermiete wäre und der mieter auch nur bis zu 50% oder so zu zahlen hätte (ich unterliege zur gänze dem MRG (baujahr 1910). daher entfällt auch gleich die nächste möglichkeit der 5-fachen erhöhung wobei ich mich mit der am liebsten angefreundet hätte ;))



lg

MEMIL
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RE: vermietung

Beitrag von MEMIL » 19.01.2007, 13:03

Ja, an Karli: Es fällt nicht unter Wucht, wenn man schriftlich vereinbart hat, dass die Miete deswegen so teuer wird, weil der Vermieter sonst ab dem zweiten Jahr einen Mieter gehabt hätte, der soviel bezahlt hätte. Wenn das schon im Mietvertrag erläutert wurde, dann ist es kein Gegenstand vom Beweisverfahren mehr. In diesem konkreten Fall ist diese Lösung aber anscheinend ausgeschlossen, weil das Gebäude Mieterschutzwürdig ist.

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Als Zweitwohnsitz (da geht bei allen Gebäuden) kann man eine Wohnung einfach dafür vermieten, dass es im Mietvertrag vereinbart wird, dass die Wohnung nur als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung verwendet werden darf. Der Vermieter unterschreibt den Meldezettel und kreuz selbst die Option 2. Wohnsitz an.

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Als Zimmervermietung, kann man auch das Mietobjekt verwerten (aufpassen, dass es nicht mehr als 9 Betten vorhanden sind: Ab 10 Betten braucht der Vermieter eine Hotel- oder Gastgewerbekonzession) indem man das Mietobjekt übergibt, einen Schlüssel behält, und auch die Strom- und Gasrechnung nicht ummeldet, sondern selbst bezahlt und dann mit dem Mieter verrechnet

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Alle diese Tricks sind Gepflogenheiten aus der Praxis. Ich möchte darauf hinweisen, dass egal was man macht:



1) EIGENE VERANTWORTUNG, weil bei solchen Lösungen entweder ist man erfahren, oder man lässt sich von einem Anwalt oder Steuerberater beraten. Wir können hier nur Geschichte aus der Praxis erzählen.



2) Wenn man nicht sicher ist, dass alles richtig und nicht unzulässig ist, dann auch eine Mieterorganisation, oder Rechtsanwalt überprüfen lassen. Wir verleiten niemanden was zu tun, dass nicht gesetzlich erlaubt ist. Gesetzlücke auszunützen ist sicher zulässig, mehr nicht.Und egal was man macht, nicht vergessen, die Mieteinnahmen genau auflisten und gegebenenfalls in die Steuererklärung eintippen.



LG an alle,

MEMIL

memil@gmx.net




karli
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RE: vermietung

Beitrag von karli » 19.01.2007, 14:47

Gastgewerbekonzession ist erst ab 11 Betten notwendig.



Mit dem Wucher, bzw. Verkürzung über die Hälfte hätte ich meine Bedenken.



lg

Karli


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RE: vermietung

Beitrag von MEMIL » 19.01.2007, 16:12

Stimmt, man sagt aber immer 9 statt 10, weil bei einer Kontrolle muss der Bettvermieter beweisen, dass das 10. und das 11. Bett seines oder von seinem Mitarbeiter ist, und nicht für Gäste gedacht. Da ist schon zu erheblichen Schwierigkeiten gekommen (konkrete Fälle kenne ich). Deswegen meine ich (und anderen auch!) 1 Bett unten der Grenze und das Problem wird kaum in Fragen kommen.

Mit dem erhöhlten Mietzins sehe ich auch kein Problem. Wenn beide Vertragspartner sich darauf geeignet haben, dass es in Interesse beider Parteien die normale Miete nur im ersten Jahr gültig ist, gibt es kein Problem (auch da kenne mehrere konkrete Fälle, wo alles reibungslos gelaufen ist. Wichtig ist, dass auch für den Mieter die Kündigung nach einem Jahr in Ordnung ist. Wenn beide Interessen (Mieter die die Wohnung nur für ein Jahr benötigt und Vermieter, der nach einem Jahr die Wohnung anderes verwerten kann) unmißverständlich festgehalten wird, kann der Mieter sich schwer auf laesius enormis berufen. Meine ich.

Wobei ich meine auch dass die Sache schon richtig angepackt werden muss, weil wenn der Mieter irgendwie glaubhaft machen kann, dass er sich unter wirtschaftlichen Druck gesetzt fühlte und nur deswegen den Mietvertrag so abgeschlossen hat, dann kann er vielleicht die Miete nicht herabsetzen (das gibt es nur beim MRG) aber nach ABGB-Kriterien (etwa kompliziert) reduzieren, weil er kein Interesse daran hatte nur ein Jahr die Wohnung zu verbleiben. Das alles ist aber schon sehr spekulativ. Er muss beim Gericht seine Position unter Beweis stellen.

LG,

MEMIL




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