Erste Kleinwohnung kaufen

[J.]

Ich bin derzeit auf der Suche nach einer Kleinwohnung, Kaufpreis <100.000 €, zum Zweck der Geldanlage und reinen Vermietung. Nun stellt sich mir die Frage, ob ich diese als Kleinunternehmer ohne Vorsteuerabzug kaufen soll (dies würde bedeuten es sind soweit ich es verstehe der Nettokaufpreis + 20% USt. zu bezahlen) oder auf den Vorsteuerabzug optieren soll (also wäre nur der Nettokaufpreis fällig, es müssen aber zukünftig bei der Miete und BK USt. in Rechnung gestellt werden und Umsatzsteuervoranmeldungen gemacht werden). Dazu hätte ich nun 2 Fragen:

1.) Wie würdet ihr wählen und warum?

2.) Bzgl. der Kaufnebenkosten - würden diese in der Option Kleinunternehmer auf den kompletten Kaufpreis inkl. der 20% USt. anfallen oder wird hier als Basis auch nur der Nettokaufpreis herangezogen?

Zu meinem Hintergrund: Ich bin unselbständig erwerbstätig, 34 Jahre alt, Einkommen ca. 3300 € netto. Sollte das mit der ersten Immobilie halbwegs funktionieren, würde ich planen, weitere Kleinwohnung zu verkaufen und zu vermieten.

[alles2]

Das Thema Vorsorgewohnung (auch Anlegerwohnung oder Anlagewohnung) ist dermaßen abgelutscht, dass selbst Steuerberater auf YT davor nicht Halt machen. Der Immobilienkäufer kann es sich nicht aussuchen, ob er das Objekt mit oder ohne Umsatzsteuerausweisung erwirbt, wenn der Verkäufer nicht mitspielt. Es kann von verschiedenen Kriterien abhängen, ob es um den Eigennutzerpreis bzw. Endnutzerpreis und/oder Anlegerpreis bzw. Investorenpreis angeboten wird. Die Arbeiterkammer hat zu Deinem Thema "Geldanlage Vorsorgewohnungen" vor 5 Jahren eine Studie rausgebracht, in die Du - alias StyriaTrading - Dich einlesen solltest, falls Du mit dem Geschäftsmodell (3-4 Kleinwohnungen bis zum 40. Lebensjahr) anfangen möchtest:

https://www.arbeiterkammer.at/service/presse/Geldanlage_Vorsorgewohnung_2018.pdf

Wie dort u.a. aus Seite 12 hervorgeht, wäre die Immobilie beim Nettokaufpreis (durch die abzugsfähige Vorsteuer) mindestens zwei Jahrzehnte für steuerpflichtige Zwecke zu vermieten. Ansonsten müsste die abgezogene Vorsteuer aliquot an die Finanz rückerstattet werden. Die Vorsteuer muss nicht korrigiert werden, wenn die Wohnung nicht von der Umsatzsteuer befreit war (Vorsteuerkorrekturzeitraum). Dessen Anschaffung unterliegt dennoch der Grunderwerbsteuer von 3,5% vom Bruttopreis und der Entrichtung von 1,1% Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Übrigens erscheint es als Vorsorgeobjekt im Grundbuch, wenn es mit ausgewiesener Umsatzsteuer erworben wurde. Dazu kommt noch, dass seit Jahren durch den stark gestiegenen Grundkostenanteil die Attraktivität für die Inanspruchnahme des Steuervorteils abnehmen soll und Erwerber somit auch auf die eventuelle Ersparnis durch den Vorsteuerabzug verzichten. Daher müsste man den steuerrechtlichen Pflichten bezüglich des Beobachtungszeitraums und der eingeschränkten Wohnungsnutzung nicht mehr nachkommen.

[J.]

Danke für die Ausführungen.

[MG]

Übrigens erscheint es als Vorsorgeobjekt im Grundbuch, wenn es mit ausgewiesener Umsatzsteuer erworben wurde.

Meines Wissens gibt es im Grundbuch keine Unterschiede bei den Eintragungen, aber natürlich finden sich in er Kaufvertragsurkunde, die ja im Grundbuch gespeichert wird, die entsprechenden Regelungen.

P.S: Danke, für den link zur Broschüre der AK!

[alles2]

Oder so