Kündigung seitens des Vermieters

[Mrs.L]

Hallo ihr Lieben,

ich habe meine Wohnung vermietet und leider einige Probleme mit meinem derzeitigen Mieter.
Er zahlt seit 3 Monaten keine Miete und ist nicht mehr erreichbar (weder Anruf, SMS, Whatsapp oder Facebook, postalisch schon gar nicht)
Laut Auskunft seines ehemaligen Mitmieters, ist er in Rumänien.
In seiner Firma bekam ich die Auskunft, dass er fristlos entlassen wurde.

Sein Freund gab mir die Schlüssel der Wohnung, die Wohnung wurde zum Großteil ausgeräumt. Er hinterließ lediglich etwas Geschirr, Lebensmittel (mit Ungeziefer), ein paar Möbelstücke (zB eine Couch) und seehr viel Dreck!

Kann mir jemand Auskunft darüber geben, wie ich rechtlich einwandfrei vorgehen muss, um den Mietvertrag zu kündigen? Das größte Problem ist, dass ich ihn nicht erreiche.

Danke schonmal für eure Hilfe.

Liebe Grüße
Sandra

[alles2]

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?t=16890

[Mrs.L]

Vielen Dank für deine Antwort.

Diesen Beitrag habe ich auch gefunden, allerdings bestehen doch einige meiner Ansicht nach wichtige Unterschiede:

• Ich habe alle Schlüssel der Wohnung, der Mieter keinen mehr.
  In der Wohnung befinden sich noch persönliche Gegenstände des Mieters.
  Die Wohnung ist in einem chaotischen Zustand, einige Dinge wurden beschädigt.

Oder sind diese Unterschiede hier unerheblich?

[alles2]

Die Anschlussfragen tun zu Deiner eigentlichen Frage, wie bei der Kündigung des Mietvertrages rechtlich einwandfrei vorzugehen wäre, nichts zur Sache. Und hat man weitere Anmerkungen zu einem bestehenden Thread, kann man diese auch dort hinterlegen.

Mir stellt sich die Frage, ob die Wohnungsrückstellung in der Form überhaupt ordnungsgemäß war. Verkehrsüblich und wenn nichts anderes vereinbart hat der Mieter persönlich die Schlüssel zurückzugeben. Theoretisch könnte es sein, dass sein Freund die Schlüssel nur verwahren soll, solange der Mieter sich nicht in Österreich aufhält. Unter der Annahme, dass die Rückgabe der Schlüssel vom "Rumänen" so beabsichtigt war, ist das nicht mit einer Kündigung gleichzusetzen. Daher könntest Du die Miete weiter laufen lassen, bis die verdreckte Wohnung enträumt ist. Denn gemäß § 1109 ABGB ist das Bestandsobjekt unter Räumung von den Fahrnissen abzugeben, wie sie übernommen wurde. Nachdem Du das Geld wegen Zahlungsunfähigkeit nie sehen könntest, wäre die Neuvermietung sinnvoller.

Weil der Mieter über einen Monat im Mietrückstand ist, hat er sich in Unrecht gesetzt und Du wurdest an einer Neuvermietung gehindert. Somit hättest Du - nach einer erfolgreichen Räumungsklage und dem damit einhergehenden rechtskräftigen Exekutionstitel - ein gesetzliches Pfandrecht auf seine zurückgelassenen Gegenständen und könntest diese im Rahmen der Delogierung auch verkaufen. Es kann sicher nicht schaden, wenn der Freund die Möglichkeit zur Einholung einer Bestätigung hat, dass auf die Gegenstände verzichtet wird. Das Gericht könnte die Übergabe der Schlüssel so deuten. Doch Du hast dazu nicht mal was Schriftliches, dass das Wohnverhältnis aufgelöst wird. Somit kann es sein, dass der Gerichtsvollzieher eine Umzugsfirma beauftragt, die eingebrachten Fahrnisse einzulagern, damit der frühere Mieter diese zurückbekommen kann. Bleibt auch das ungenutzt, können diese woanders gelagert, entsorgt oder verkauft werden, um mit dessen Erlös (neben einer etwaigen Kaution) die Verfahrens-, Räumungs- und Lagerkosten irgendwie zu kompensieren.

Indem es noch keinen offiziellen Kündigungstermin gibt, solltest Du ihm vor Klagseinbringung an seiner bekannten Adresse eine Abmahnung unter einer angemessenen Frist von zwei Wochen zukommen lassen, wonach die Wohnung fristlos gekündigt werden würde, wenn er seiner Zahlungspflicht in dieser Zeit nicht nachkommen würde. Denn im Streitfall (Räumungsklage) müsstest Du den Beweis liefern, die Wohnung entrümpeln zu dürfen. Reagiert er nicht darauf, ist es seine Sache, während Du auf der sicheren Seite bist.