Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

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Sabinchen84
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Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von Sabinchen84 » 13.02.2023, 06:41

Hallo,

ich vermiete seit ca. 5 Jahren mein Elternhaus (1 Haus, 2 Geschosse, Garage, Garten) gesamthaft an eine Familie mit 4 Kindern.
Ich möchte nun auf dem Haus eine PV Anlage errichten und die Mieter machen massiv Probleme - verwehren Besichtigungstermine, beschweren sich über den zukünftig zu erwartenden "Elektrosmog", etc.

Das Problem auf der anderen Seite ist, dass die Handwerker wenn, dann immer nur ganz kurzfristig zur Besichtigung kommen können.
Dabei geht es derzeit nur um eine 20 Minuten Besichtigung des Dachbodens (nur Stauraum, keine Wohneinheit) - der Zutritt ist allerdings nur durch den Wohnbereich im oberen Stock möglich.

Meist heißt es "übermorgen, Samstag, 0800 gings schnell mal".
Solche Termin sagen sie mir konsequent ab, weil sie "kein Mitspracherecht hatten".

Wie mache ich es richtig, dass ich die Mieter über so eine sehr kurzfristige Besichtigung informiere so dass sie rein rechtlich dagegen keinen Einspruch erheben können ?
Ich möchte das einfach nur um sicher zu gehen 100% korrekt machen.

lG
Sabine



alles2
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von alles2 » 13.02.2023, 10:47

Der Mieter hat bei diesen Ökologisierungs-/Modernisierungsmaßnahmen bzw. bei der Vorbereitung und Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten (§ 3 Ab.2 Z 5 oder § 4 MRG) gegenüber dem Vermieter eine Duldungsverpflichtung (§ 8 Abs.2 Z 2 MRG). Dem könnte er durch den Nachweis gesundheitsschädlicher Immissionen entgegenwirken, was wohl kaum gelingen wird, zumal diese Einwirkung über die Ortsüblichkeit hinausgehen sollte. Die bloße Behauptung alleine reicht dazu nicht aus. Diese verwundert mich schon etwas, weil man sonst die Angst vor einer Mietzinserhöhung zu hören bekommt (z.B. wegen § 18b MRG). Wie die Duldungspflicht des Mieters über den zweckmäßigen Eingriff in das Wohnrecht für die Besichtigung gerichtlich durchgesetzt werden kann, findet man hier:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=17731

Vorher sollte man nach Möglichkeit für das erforderliche Betreten des Mietgegenstands durch berechtigte Personen rechtzeitig abgesprochen und angemessene Tageszeiten vorschlagen werden. Stets mit dem Angebot an den Mieter, eigene Termine vorschlagen zu können (innerhalb der Arbeitszeit des Handwerksbetriebes), falls diese für ihn nicht passen. Dies und seine ablehnende Haltung oder Verhinderungsgründe stets festhalten und dokumentieren.
Derweil nur stiller Mitleser, da ich gerade von Anwälten schikaniert wurde. Keine Anfragen mehr nach deren Namen und ob Ihr deren Kanzlei auf Google negativ bewerten sollt. Gerne melde ich mich per PN auf Eure Beiträge. Vorher bitte die Forensuche nutzen!

Sabinchen84
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von Sabinchen84 » 13.02.2023, 11:09

Soweit ich weiß unterliegt dieses Gebäude aber nicht dem MRG, oder !?
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alles2
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von alles2 » 13.02.2023, 13:48

Das ist richtig, wobei die Duldungsverpflichtung nach meinem Dafürhalten auch für den Vollausnahme aus dem MRG gilt. § 1096 und 1098 ABGB sind diesbezüglich sehr knapp ausformuliert. Das MRG ist ausführlicher und ersetzt bis zu einem gewissen Grad die ABGB, wobei es darauf beruht. Auch wenn das MRG bei Ein- oder Zweifamilienhäusern nicht zur Anwendung kommt, so dient sie oft als Orientierung, wie mit der Sachlage umgegangen werden kann, sofern es der Mietvertrag zulässt. Es ist darin wohl der Inhalt auszuschließen, wonach der Vermieter an seinem eigenem Objekt keine Modernisierungsmaßnahmen durchführen darf oder dessen Betretung unter keinen Umständen zulässig sei. Dann wäre die Situation wirklich eine andere. Doch so wüsste ich nichts (auch in Anbetracht der beiden Paragraphen), warum ein Eigentümer bei einem aufrechten Mietverhältnis nicht in das Haus investieren darf, solange der Bestandnehmer dadurch nicht unnötig gestört wird oder ein Nachteil daraus erwächst. Das mit dem Elektrosmog ist für mich unbegründet. Die allgemeine und persönliche Ablehnung des Mieters zu einem bestimmten Thema sollte nicht die Rechte des Vermieters einschränken dürfen. Schwieriger wird die Lage, wenn für ihn derartige Sonnenkollektoren von Anfang weg ein Ausschlusskriterium für ein Mietverhältnis waren. Kann ich mir schwer vorstellen und hätte man dann irgendwie in den Vertrag aufnehmen sollen. Dazu bleibt zu erörtern, ob das nicht als Vorwand für die Vereitelung einer Wohnungsbesichtigung herangezogen wird oder was hinter der Abwehrhaltung wirklich steckt.
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Sabinchen84
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von Sabinchen84 » 13.02.2023, 13:51

Ja, der Hauptgrund ist wohl ein reines "gefällt uns nicht".

Dass ich zuvor freiwillig eine Modernisierung um ca. 50.000 EUR (Fenster / Heizung / Dämmung) geplant habe um den Mietern die Gas-Heizkosten zu reduzieren und diese PV die anfallenden Kosten abfedern soll wird leider nicht geschätzt.

alles2
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von alles2 » 13.02.2023, 15:14

Weiß jetzt nicht, ob zum Schutze des Inventars und der Substanz regelmäßige Besichtigungen vorgenommen werden. Denn selbst dieses Recht steht Dir zu, sofern diese nicht als schikanös einzuordnen sind. Das kann auch jährlich erfolgen. Wird der Zutritt unberechtigt verweigert und kommt es zu einem Schaden, den man so hätte vermeiden können, kann der Mieter gar schadenersatzpflichtig werden.

Bin mir gerade auch nicht sicher, wie Du die beabsichtigten Modernisierunsgarbeiten begründest. Nur um Deinen Mietern was Gutes zu tun, wird es vermutlich nicht sein, sofern die aktuellen Gas- und Strompreise nicht Dich betreffen. Ins Treffen wird oft das Thema Schimmel geführt. Sollte es für die Dringlichkeit einer Arbeit entsprechende Belege oder Gutachten geben, hätte man ohnehin die besten Karten, wenn es im Rahmen eines behördlichen Duldungsverfahrens (Klage) bei Gericht zu einer Interessenabwägung zwischen den Parteien käme.

Weiß auch nicht, wie sehr Du auf den Mieter angewiesen bist. Doch werdet Ihr gar nicht mehr warm miteinander, könnte man über die Kündigung nachdenken, die außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG noch leichter geht (siehe dazu § 1117 und 1118 ABGB). Vielleicht hilft die sanfte Androhung dessen, um den Mieter zu einem Umdenken zu bewegen.
Zuletzt geändert von alles2 am 13.02.2023, 22:46, insgesamt 1-mal geändert.
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Sabinchen84
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von Sabinchen84 » 13.02.2023, 16:27

Begründen tu ich die Umbauarbeiten damit, dass die Mieter mich um Hilfe gebeten haben wegen der zu erwartenden hohen Gaspreise.
Ich Deppin hab dann begonnen die Verbesserungen zu planen. Die PV als „Finanzierungswerkzeug“ oben drauf.
Nein, angewiesen bin ich auf die gar nicht, aber der Vertrag läuft halt auf 2 Jahre bis 12/24 😢

alles2
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von alles2 » 13.02.2023, 22:34

Sehr eigenwillige und kreative Denke, die mir auch noch nicht begegnet ist. Dumm nur, dass es wahrscheinlich nicht mit dem Mieter zu Ende gedacht und zumindest die Idee mit den Solarzellen erst später geboren wurde. Wenn ich es recht deute, bist Du gar nicht angewiesen, in die Fenster, Heizung und Dämmung zu investieren bzw. rennt Dir das noch nicht davon. Ich nehme an, dass damit auch nicht begonnen wurde, zumal sonst diverse Begehungen hätten vorgenommen werden müssen :wink:

Mir geht irgendwie nicht ein, warum der Mieter nicht an der Aufwertung des Objektes interessiert ist, obwohl es zu seinem Gunsten wäre. Da sollte man Dir schon entgegenkommen können. Obwohl ich nicht wirklich folgen kann, in wie fern die Solaranlage zur Refinanzierung dienen könnte. Für die thermische Sanierung und die Solaranlage würden Dir Kosten anfallen, die Du ja nicht ersetzt bekommst, weil ja der Mieter die Energiekosten tragen dürfte.

Zunächst einmal ist der Mieter gar nicht an den Bestandsvertrag gebunden (eine Regelung zur vorzeitigen Kündigung dürfte es nicht geben), wenn sich beide Seiten mit der Auflösung einverstanden erklären. Besteht er darauf, gäbe es Mittel und Wege, die ihn dazu bringen könnten, nach etwas anderem Ausschau zu halten oder ihn zum Einknicken zu bringen. Doch im Moment sehe ich nicht mal einen tatsächlichen Bedarf für eine Besichtigung, da die Pläne auch nach Ablauf der Vertragsdauer umgesetzt werden könnten.
Falls die Dringlichkeit dennoch geboten ist, findest Du im bereits erwähnten Link den Weg, wie man notfalls über ein streitiges Verfahren zu einem positiven Abschluss kommen könnte, sofern ein klärendes Gespräch nicht möglich sein sollte. Zuerst eben rund zwei Wochen vorher einen Termin mitteilen. Sollte der Mieter da nicht können/wollen und er auch mit keinem angemessenen Ersatztermin aufwarten, kann man auf einen gerichtlichen Segen hoffen.
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von Sabinchen84 » 14.02.2023, 06:52

Ich habe zugestimmt weil ich das Elternhaus sowieso "irgendwann" renovieren möchte.
Ob das jetzt oder in 5 oder 10 Jahren ist, ist für mich nicht erheblich. Ich dachte halt wenn ich den Mietern jetzt damit was gutes tun kann - warum nicht.
Der Umbau der Heizung ist ohne gröbere Eingriffe im Wohnbereich möglich - der Tausch der Heizkörper wäre optional, das muss ich nicht erzwingen.
Es war initial auch geplant, dass die Mieter nach Fertigstellung von der sehr großen PV-Anlage profitieren können (nach dem Umbau von Gas auf eine Luftwärmepumpe durchaus realistisch) - das ist natürlich alles vom Tisch.

Die PV bringt im Jahr ca. 30MWh was aktuell 6000-7000 EUR entspricht und somit das Gesamtprojekt nach 7 Jahren refinanziert hätte - somit auch alles im Rahmen.

Drignlichkeit ist aktuell geboten, weil die Lieferzusage des Netzbetreibers über 30 kVA im März ausläuft und es derzeit aufgrund des PV-Booms so gut wie unmöglich ist, dass man in dieser Lage erneut so einen großen Zählpunkt bekommt.

alles2
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von alles2 » 14.02.2023, 11:33

Dann liegt es an Dir, ob Du nötigenfalls so weit gehen möchtest, um Dein Besichtigungsrecht einzuklagen. So lange für den Mieter aus dem Vorhaben kein (belegbarer) Nachteil erwächst, sollte man Dich nicht von dem Recht abhalten können, in das eigene Gebäude investieren zu dürfen. Unhaltbare Schwalbeleien des Mieters sollten im Sande verlaufen, falls dieser nach Ankündigung des Klagsweges nicht vorher schon nachgibt.

Nur zum besseren Verständnis, auch wenn es sich um eine bescheuerte Frage handeln dürfte. Aber kann es sein, dass die PV-Anlage dazu dienen würde, nicht nur das vermietete Wohnobjekt mit Strom zu versorgen, sondern gegen Entgelt um andere Haushalte bzw. einen Stromlieferanten zu beliefern, damit sich die Investitionen wieder amortisieren?
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Sabinchen84
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von Sabinchen84 » 14.02.2023, 11:48

Ja natürlich, die PV produziert im Winter ca. 30% des zum Heizen benötigten Stroms und im Sommer ein Vielfaches von dem was im Objekt benötigt wird.
Der verkaufte Strom amortisiert dann die Gesamtinvestition

alles2
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Re: Zutritt zu vermietetem Objekt zur Montage einer PV-Anlage

Beitrag von alles2 » 14.02.2023, 14:44

Vielen lieben Dank für die Zusatzinfos :D
Bin mit den Möglichkeiten des Verteilens nicht so vertraut!
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