Mieterhöhung

Forum für Rechtsfragen bei Abschluß eines Mietvertrages, Beendigung eines Mietverhältnisses, usw.
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lisbet
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Mieterhöhung

Beitrag von lisbet » 23.03.2022, 17:44

Am 22.02. überreichte mir meine Vermieterin ein Schreiben, teilte dabei mit, daß sie die Miete erhöhen müsse und bot auch an, in einen Ordner mit Belegen für gestiegene Kosten Einsicht zu nehmen.

Als sie gegangen war, stellte ich fest, daß sich das Schreiben nicht an mich persönlich, sondern an "liebe Mieter" richtete, und weder ein Datum noch eine Unterschrift und auch keinen Zeitpunkt für die Fälligkeit der erhöhten (5,8%) Miete enthielt.

Es existiert für das Mietverhältnis weder ein Vertrag noch sonst etwas Schriftliches mit Ausnahme des monatlichen Mietbetrages und der Kontonummer.

Gibt es für solch formlose Mietverhältnisse Vorschriften zu Zulässigkeit, Höhe und Fristen für Mieterhöhungen und zu Form und Inhalt der entsprechenden Mitteilung an den Mieter? Gilt die oben beschriebene Art der Mitteilung überhaupt?

Danke für jeden Kommentar.



MG
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Re: Mieterhöhung

Beitrag von MG » 24.03.2022, 11:39

Wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt, dann wäre maßgeblich, ob und ggf. was mündlich vereinbart wurde (... die Beweisbarkeit lasse ich jetzt einmal beiseite). Wenn es auch da nichts gibt, dann wäre zu fragen, wie lange der Mietvertrag schon läuft und wie man das in der Vergangenheit geregelt hat.

Vielleicht meint die Vermieterin ja die höheren Betriebskosten.

Da käme es dann eben drauf an, ob man Miete + Betriebskosten (in jeweiliger Höhe) vereinbart wurde oder wie es bisher gehandhabt wurde.
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lisbet
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Re: Mieterhöhung

Beitrag von lisbet » 24.03.2022, 15:52

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Die Miete ist eine Pauschalmiete, in der alle Nebenkosten enthalten sind. Eine Abrechnung wäre nicht möglich, weil es sich bei dem Objekt um ein früheres Hotel handelt, dessen Zimmer nun als Wohnraum vermietet werden, die aber nicht so adaptiert wurden, daß der Verbrauch individuell zugeordnet werden könnte.

Der Text der Mitteilung: "Wie ihr auch vielleicht mitbekommen habt von der Extremen Preissteigerung im Energie und Öl Bereich! Leider sind wir auch gezwungen, die Miete inkl. allen neben und Betriebskosten neu Anzupassen. Der neue Preis wird dann 407 Eur betragen inkl. Mwst. Wir bitten um euer Verständnis!! "

Es bestünden Einsparmöglichkeiten; z.B. beträgt die Raumtemperatur tagsüber ca. 20C, spätnachmittags wird sie deutlich erhöht, bis zum nächsten Morgen läuft die Heizung dann auf Hochtouren. Thermostate gibt es nicht.


Das Mietverhältnis besteht seit Ende 2020. Es gab bei Mietbeginn keine nennenswerten mündlichen Vereinbarungen, lediglich sinngemäß die Erklärung, daß man ein Zimmer mietet, solange man es braucht und dann wieder auszieht. Irgendwelche sonstigen Abreden wurden auch seither nicht getroffen.
Auf der Webseite des Unternehmens ist der Mietpreis noch derselbe wie vor mehr als einem Jahr; ich habe einen alten Screenshot davon.

Ich habe heute eine Nachricht erhalten, daß ich nicht die volle Miete überwiesen hätte und würde mich über einen kleinen Tip freuen, wie ich darauf reagieren soll.

MG
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Re: Mieterhöhung

Beitrag von MG » 25.03.2022, 14:25

Je nachdem, ob das Mietobjekt "Kündigungsschutz" hat, also dem MRG unterliegt und daher nur bei gesetzlichen Gründen (§ 30 f MRG) gekündigt werden kann, wird man vorgehen.

Ist Kündigungsschutz gegeben, dann könnte man durchaus argumentieren, dass eine reine Pauschalmiete ohne Erhöhungsmöglichkeit vereinbart wurde. Gegenargument wird sein, dass der Pauschalmiete eine bestimmte Ausgangslage gegenüber stand und daher Miete und Betroiebskosten damals entsprechend gegeben waren. Wenn sich jetzt tatsächlich und nachweislich die Betriebskosten ändern, dann ist schon argumentierbar, dass sich damit auch die Pauschalmiete erhöht.

Hätte das Objekt keinen Kündigungsschutz, dann läuft man Gefahr, wenn man die Erhöhung nicht akzeptiert, dass der Mietvertrag gekündigt wird (Gründe wären dann ja keine erforderlich).

Persönlich würde ich die Vermieterseite um detaillierte Aufschlüsselung der ursprünglichen Pauschalmiete in Miete und BK ersuchen, sowie NAchweis, welche BK jetzt wie hoch sind und dann einen entsprechenden Vorschlag unterbreiten.

Alternativ kann man es natürlich auch darauf ankommen lassen, weiterhin nur die Pauschalmiete zu zahlen, es ist dann aber zu erwarten, dass die Vermieterseite auf Zahlung und Räumung klagt, bzw. den Mietvertrag wegen Nichtzahlung des Mietzinses kündigt.

Man müsste dann im Verfahren bei Gericht erfolgreich einwenden, dass eine Pauschalmiete vorliegt, die nicht anzupassen ist.
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Re: Mieterhöhung - Kündigung

Beitrag von lisbet » 28.03.2022, 13:11

Für Ihre ausführlichen Erläuterungen herzlichen Dank.
Inzwischen hat sich  eine neue Situation ergeben. Die Vermieterin hat mir mitgeteilt *), "Wir haben keinen Mietvertrag miteinander und von  daher auch keine Kündigungsfrist !!"

Ich hatte aus Ihren Erläuterungen geschlossen, daß, wenn das Mietverhältnis dem  MRG nicht unterliegt,  zwar kein Schutz gegen eine Kündigung besteht, daß es für die Beendigung aber doch Regeln gibt. Die Vermieterin ist offenbar nicht dieser Ansicht. Bedeutet ein fehlender Mietvertrag einen Zustand ständiger Unsicherheit für den Mieter, weil der Vermieter an keinerlei Regeln gebunden ist und das Mietverhältnis beliebig ohne Einhaltung einer Frist beenden oder auch die Bedingungen jederzeit ändern kann?

-----

*)Hintergrundinformation: Ich hatte seit Monaten um Intervention der Vermieterin wegen ständiger nächtlicher Ruhestörungen durch Nachbarn gebeten, und als sie trotz einer dringenden Erinnerung nicht erfolgte, die Miete zurückbehalten. Daraufhin entschloß sich die Vermieterin, die Ruhestörer zur Ordnung zu rufen, obwohl sie dazu ihrer Ansicht nach keineswegs verpflichtet war. Ich zahlte ich danach die Miete; für den Fall, daß die Störungen nur kurzfristig unterbunden wären,  versah ich die Überweisung mit der Bemerkung "unter Vorbehalt einer Mietminderung". Auf den Vorbehalt reagierte die Vermieterin u.a. mit der obigen Mitteilung. Eine formelle Kündigung hat sie nicht ausgesprochen.

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Re: Mieterhöhung

Beitrag von MG » 28.03.2022, 13:53

Mietverträge bedürfen keiner besonderen Form (abgesehen vielleicht davon, dass Befristungen von Mietverträgen, die dem MRG unterliegen, nur schriftlich wirksam sind...). Es liegt also auch dann ein Mietvertrag vor, wenn dieser "nur" mündlich erfolgt ist, oder aber sogar dann, wenn er "faktisch" abgeschlossen wurde.

Man gibt jemandem Schlüssel für eine Wohnung und sagt ihm, dass er dafür, dass er drinnen wohnen darf, monatlichen einen gewissen Betrag (der über bloße "Selbstkosten" des Vermieters hinaus geht) zu zahlen hat.

Da Sie regelmäßig Miete gezahlt haben, können wir davon ausgehen, dass es sich auch um einen Mietvertrag handelt. Alternativ könnte es sich (theoretisch) um einen Beherbergungsvertrag handeln, also so wie Unterkunft in einem Hotel. Dies nur als Hinweis, weil Sie oben ja erklärt haben, dass es sich um ein "ehemaliges" Hotel gehandelt hat.

In jedem Fall aber, wird die Vermieterin nicht umhin kommen, den bestehenden Vertrag ordnungsgemäß ( je nach gesetzlicher Ausgangslage) zu kündigen.
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Re: Mieterhöhung

Beitrag von lisbet » 29.03.2022, 12:07

Vielen Dank für diese Stellungnahme, die mir einige Scherheit gibt. Ich werde nun abwarten, wie die Vermieterin weiterhin agiert und meinerseits das Mietverhältnis, das eigentlich als Provisorium gedacht war, so bald wie möglich beenden.

Dafür, daß ich der nächsten Zeit in Ruhe entgegensehen kann, meinen herzlichen Dank.

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