Gas-Abrechnung nach Nutzwert entgegen Kaufvertrag

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j.D.
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Gas-Abrechnung nach Nutzwert entgegen Kaufvertrag

Beitrag von j.D. » 16.03.2022, 11:00

Hallo zusammen,

wir haben eine Wohnung gekauft, die soweit fertig saniert ist. Insgesamt wurde/wird das gesamte Haus saniert und alle Wohnungen bereits verkauft. Es gibt zahlreiche Probleme und Pfusch, aber jetzt ist eine neue Facette dazugekommen. Laut Ausstattungsvertrag erfolgt die Gasrechnung nach Verbrauch, lässt der Bauträger nach wie vor keine Zähler einbauen, was niemand im Haus wusste. Nun kam ein Schreiben von der Hausverwaltung, dass sie nun alles nach Nutzwert abrechnen (also nach qm und paar anderen Kriterien). Wir waren aber die letzten vier Monate nicht da und haben dementsprechend nicht geheizt oder warm geduscht. Die Hausverwaltung sieht die Schuld beim Bauträger - angeblich habe die ISTA bereits angefordert, dass Zähler angebracht werden. Ist es rechtens, dass ich jetzt nach Nutzwert für alle im Haus mit zahle, obwohl wir laut Vertrag nach Verbrauch abgerechnet werden sollten und nie darüber informiert wurden, dass Zähler im Keller fehlen (dort wird uns nach wie vor der Zugang verwehrt). Können wir fordern, dass die Rechnung von der Hausverwaltung an den Bauträger geschickt wird, da er seinen eigenen Vertrag nicht einhält?

Vielen Dank für die Hilfe!



MG
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Re: Gas-Abrechnung nach Nutzwert entgegen Kaufvertrag

Beitrag von MG » 16.03.2022, 13:23

Vorweg muss ich sagen, dass mir so etwas in Bezug auf die Gasversorgung (oder alternativ Stromversorgung) von einzelnen Wohnungen bislang nicht untergekommen ist.

1. Sie schreiben immer vom "Bauträger". Wurde/wird Ihr Vertrag nach Bauträgervertragsrecht abgewickelt, also der Kaufpreis nur in Raten, je nach Baufortschritt (der durch eine/n Sachverständige/n jeweils zu bestätigen ist) ausgezahlt? Dies wäre von Bedeutung, weil dann die Auszahlung der letzten Rate (ausgenommen Haftrücklass) mangels Fertigstellung zu unrecht erfolgt wäre!

2. Sie schreiben, dass die Zähler im Keller sein sollten. Das würde aber doch bedeuten (die Techniker unter den Mitlesenden mögen mich gerne korrigieren!), dass dann eine eigene Gaszuleitung zu jeder Wohnung extra führt. Üblich sind doch im Mehrparteienhaus eher gemeinsame Haupt-/Steigleitungen mit Abzweigern und nach den Abzweigern der jeweilige Zähler. Ist das in diesem Haus wirklich mit Einzelleitungen zu den Wohnungen ausgeführt?

3. Wenn es noch keine Einzelzähler gibt, dann dürften wohl auch noch keine Einzelverträge mit dem Gaslieferanten abgeschlossen worden sein. Dann stellt sich die Frage, wer derzeit der Vertragspartner ist und an wen die Rechnung ausgestellt wird.

Sollte dies der bisherige Eigentümer (Bauträger) des Hauses sein, dann ist meiner Ansicht nach die Hausverwaltung NICHT berechtigt, für diesen Miteigentümer die Verrechnung durchzuführen. Meiner Ansicht nach müsste der Bauträger sich selbst darum kümmern, die von ihm vorgestreckten Gaslieferungen von den jeweiligen Miteigentümern zurück zu holen. Dabei ist aber er beweispflichtig, von wem er wieviel fordern kann.

Anders wäre die Situation dann, wenn die Eigentümergemeinschaft als Ganze (so schon Wohnungseigentum begründet wurde) "Gaskunde" wäre. Dann müsste die Hausverwaltung diese Aufwendungen mangels Zählern abrechnen und dabei bleibe ihr wohl nur die Abrechnung nach Anteilen oder Nutzflächen.

Eine andere Abrechnungsmöglichkeit sehe ich aus deren Sicht auch nicht. Die Abrechnung könnte aber natürlich in Folge von jedem Miteigentümer "beanstandet" werden.
RA Mag. Michael Gruner
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j.D.
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Re: Gas-Abrechnung nach Nutzwert entgegen Kaufvertrag

Beitrag von j.D. » 16.03.2022, 13:46

Vielen Dank für die schnelle Antwort, sehr nett!!

zu 1.) Es wird nicht in Raten abgewickelt, also kein Bauträgervertragsrecht. Da muss ich nun etwas weiter ausholen: die Wohnung haben wir mit 9 Monaten Verspätung zu Juni 2021 nur mehr mit kleinen Mängeln abgenommen, aber das Haus ist noch immer nicht komplett fertig (Erd- und Dachgeschoss, Allgemeinflächen, Brandschutz, Fluchtwege...) Das Geld lag nun sehr lange auf einem Treuhandkonto und sollte erst nach der (Teil-)Fertigstellungsanzeige für das Haus ausgezahlt werden. Auf einmal kamen beim Magistrat Fertigstellungsanzeigen an, obwohl nichts fertig ist. Zweimal konnten wir die Auszahlung gemeinsam mit allen EigentümerInnen verhindern, beim dritten Mal haben wir nun noch alle 2% einbehalten für die Allgemeinflächen.

zu 2.) Genau, es sind Steigleitungen. Wir wollen mit einem Gutachter u.a. die Heizung begutachten lassen, haben aber alle keinen Schlüssel zum Heizraum und bisher wird uns der Zugang nicht gestattet. Hausverwaltung und Bauträger schieben sich da gegenseitig die Verantwortung zu. Die ISTA hat gemeldet, dass bei manchen Wohnungen keine Zähler eingebaut wurden und die Hausverwaltung sagt, dass das Verantwortung des Bauträgers sei, weshalb sie jetzt nach Nutzfläche abrechnen müssten, da der Bauträger dem nicht nachkommt.

zu 3.) auch die Frage nach Vertragspartner, KWh-Preis bleiben alle unbeantwortet - genau diese Fragen stellen sich auch alle im Haus.
So wie Sie das beschreiben, wird vermutlich die Eigentümerschaft als Ganze als Gaskunde geführt, aber der Grundbucheintrag war vor ein paar Wochen auch nicht fertig. Also es ist alles sehr fragwürdig, v.a. weil der Bauträger selbst als Verkäufer noch für fünf Wohnungen aufkommt, die noch nicht übernommen wurden und seit Jahren komplette Baustelle sind.

In welcher Form könnte man die Abrechnung dann beanstanden?

Herzlichen Dank!!

MG
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Re: Gas-Abrechnung nach Nutzwert entgegen Kaufvertrag

Beitrag von MG » 17.03.2022, 19:38

Alle betroffenen Eigentümer sollten sich hier zusammen tun und gemeinsam vorgehen.

Es scheint dort einige -rechtliche- Baustellen zu geben. Unter anderem sollte im Detail geprüft werden, ob das BTVG zurecht nicht angewendet wurde. UU sind dort Zahlungen rechtwidrig (weil verfrüht) an den Bauträger erfolgt!

Zum Thema Abrechnung etc. verweise ich auf die hilfreichen Broschüren und Internetinformationen der Arbeiterkammer:

https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/Wohnen_im_Eigentum/Abrechnungen_bei_Eigentumswohnungen.html
RA Mag. Michael Gruner
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