Forum Recht

Hallo!

Ich habe folgende Frage: Ich bin Untermieter von zwei Räumen in einem Atelierverbund, es gibt einen schriftlichen, unbefristeten Mietvertrag zwischen mir und dem Hauptmieter. Ich teile die Räume mit drei weiteren Personen, die jeden Monat ihren Mietbeitrag auf ein Konto von mir überweisen, diese sind im Untermietvertrag nicht als Mieter/innen aufgelistet.

Mit einer der Personen gibt es seit einiger Zeit immer wieder Probleme und Streitigkeiten. Mich hat nun eine Bekannte gefragt, ob bei mir im Atelier ein Arbeitsplatz frei wäre.

Meine Frage ist: Kann ich dieser Person schriftlich unter Einhaltung einer Frist die Miete einfach aufkündigen oder muss ich einen Kündigungsgrund angeben? Ich bin mir nach einer Internetrecherche unsicher darüber, welchen Status die Personen haben, die auch bei mir im Atelier sind, aber nicht im Untermietvertrag aufscheinen (auch mit mir als Untermieter besteht keine schriftliche Vereinbarung).

Danke und LG

Für derartige Untermietverträge gibt es keine spezifische Gesetzesvorgabe wie beim üblichen Mietrecht, weshalb es auch keines Kündigungsgrundes bedarf. Alles zum Thema Bestandvertrag ist ab § 1090 ABGB geregelt. Es zählen daher ausschließlich die vertraglich festgehaltenen Konditionen. Versteife Dich nicht zu sehr auf konkrete Namen in der schriftlichen Form, da Verträge auch (teilweise) mündlich abgeschlossen werden dürfen. Für Dich ist bei einer Aftermiete nur wesentlich, dass das Bestandobjekt weiterhin die Kriterien des § 1098 ABGB erfüllt. Wegen der Kündigungsfrist hilft Dir § 1116 ABGB.

Vielen Dank für die Info! Ich hätte jetzt noch zwei Fragen:

1) Ist für meinen Fall das Musterschreiben "Aufkündigung des Untermietvertrages durch den Vermieter bei Vollausnahme vom MRG" (https://www.wko.at/service/wirtschaftsrecht-gewerberecht/muster-kuendigung-untermiete-vollausnahme-mrg.html) anwendbar?

In diesem steht:

Sehr geehrte(r) ………………. (Untermieter),
hiermit kündige ich den Untermietvertrag betreffend die Geschäftsräumlichkeiten im Objekt …………………………………….. ……………………………. (Adresse) vom …………………… (Abschlussdatum) unter Einhaltung der vertraglichen/gesetzlichen Kündigungsfrist von ………………… (Zeitraum)
zum ………………………………….. (Kündigungstermin).
Sie sind daher verpflichtet, den Mietgegenstand spätestens zum obigen Kündigungstermin zu übergeben.

2) Interpretiere ich §1116 ABGB richtig, dass in meinem Fall eine Kündigungsfrist von zwei Wochen besteht?

Die Vorlage kann man wunderbar so übernehmen. Das mit den zwei Wochen gilt nicht uneingeschränkt, sollte ein vertragliches Übereinkommen über die Aufkündigungsfrist was anderes hergeben. Um eine gerichtliche Debatte wegen unklaren Frist-Vereinbarungen möglichst zu unterbinden, wäre § 560 Abs.1 Z 2 lit.e ZPO (Zivilprozessordnung) zu beachten (am besten den ganzen Paragraphen durchlesen):

Mietverträge anderer Art, insbesondere Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, sind zum 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.