Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

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Mödling
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Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von Mödling » 03.04.2021, 17:59

Hallo,

ich bitte um Rat in folgender Angelegenheit: ich bin Mieterin in einem Haus mit 30 Wohnungen und
Gemeinschaftsgarten, ca. 350 m², gemeinnützige Wohnbaugesellschaft. Die Wohnungen werden ausschließlich
an Senioren vergeben, es handelt sich allerdings um kein "Betreutes Wohnen".

Die Hausverwaltung hat einen Verein mit der Haus- und Gartenbetreuung beauftragt. Seit Jahren werden die
vereinbarten Leistungen nicht erbracht, der Verein stellt jährlich 24.000 Euro in Rechnung, gearbeitet werden
max. 5 Stunden pro Woche. Der Verein beschäftigt 1 hauptberuflichen Mitarbeiter und 3 Zivildiener, die vormittags
der Vereinstätigkeit nachgehen, nachmittags das Haus betreuen sollten, was sie jedoch nicht tun. Dass die vereinbarten
Leistungen nicht erbracht werden, geht auch aus den Arbeitslisten, die im Stiegenhaus aufliegen, hervor.
Beschwerden der Mieter bei der Büroleiterin des Vereins werden einfach ignoriert bzw. frech kommentiert.

Auch unser Hausverwalter der Wohnbaugesellschaft reagiert nicht, weigert sich vor Ort einen Besichtigungstermin zu vereinbaren bzw. Nachschau zu halten.

Was können wir als Mieter unternehmen? Können wir verlangen, dass eine andere Firma mit der Betreuung
beauftragt wird bzw. macht es Sinn Angebote anderer Firmen einzuholen und vorzulegen? Die Sträucher im Garten
und der Rasen sind mittlerweile schwer in Mitleidenschaft gezogen, in einer Ecke lagern seit über einem Jahr kaputte Gartenmöbel, Strauchschnitt und Laub. Können wir verlangen, dass der Verein die Kosten für eine Wiederherstellung
des Gartens übernimmt? Hat ein Hausverwalter nicht die Pflicht, Beschwerden von Mietern nachzugehen?

Wie gehen wir am besten vor?

Danke im Voraus,

Mödling



Mödling
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von Mödling » 04.04.2021, 12:30

Hier noch 3 Bilder, wie es in unserem Garten ausschaut, dafür zahlen wir im Jahr 7.200 Euro.....

Sträucher.JPG
Sträucher.JPG (84.09 KiB) 805 mal betrachtet
Rasen.JPG
Rasen.JPG (82.61 KiB) 805 mal betrachtet
Gartenecke.JPG
Gartenecke.JPG (83 KiB) 805 mal betrachtet

alles2
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von alles2 » 04.04.2021, 14:55

Man könnte sich eventuell an das Kontrollamt des Magistrats wenden, ob die was machen können oder wie Ihr weiter vorgehen solltet. Die hätten nämlich Einsicht in die Unterlagen der Direktion von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Nach einer an sie gerichteten Beschwerde (versehen mit den Unterschriften sämtlicher Mieter der Wohnanlage) ist es auch möglich, dass das Organ einen Lokalaugenschein vornimmt, um sich selbst ein Bild von den Missständen zu machen. Sie würde zu den Betreuungsmängeln üblicherweise auch eine Stellungnahme von der Genossenschaft einholen und selbst die Betriebskostenrechnung könnte auf die Ordnungsmäßigkeit hin überprüft werden.

Sollten die Arbeiten unzufriedenstellend durchgeführt werden und es tatsächlich so ein, dass trotz weniger erbrachten Leistungen die Kosten gleich bleiben oder gar steigen, könnte man auch zuerst einmal an das für die Außen- und Hausbetreuung betraute Unternehmen herantreten und dorthin das Beschwerdeschreiben mit den Unterschriften richten. Oft bieten die dafür ein eigenes Webformular an oder verweisen auf die Online-Streitbeilegungsplattform der EU:

https://ec.europa.eu/consumers/odr/main/?event=main.home.howitworks

Wenn man dort ein Fall einreicht, könnte auch Kontakt mit der Reinigungsfirma hergestellt werden.

Auf jeden Fall solltet Ihr die Betriebskostenabrechnung (eventuell erst durch die Einsicht vor Ort bei der Wohnbaugesellschaft) im Blick behalten und bei begründetem Verdacht auf Fehler Einspruch erheben. Bei Genossenschaftswohnungen beträgt die Frist nur 6 Monate. Dann kann man nämlich auch eine Schlichtungsstelle oder das Gericht heranziehen.
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Mödling
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von Mödling » 04.04.2021, 18:05

Danke für die Antwort - unser Plan ist vorerst, dass wir uns an den Vorstand der Wohnbaugesellschaft
(also den Vorgesetzten des Hausverwalters, bei dem wir kein Gehör finden) und an den Vorstand
des Vereins, der mit der Betreuung beauftragt ist, wenden.

Mich hätte nur interessiert, ob ein Hausverwalter verpflichtet ist, mehrere Angebote für Hausbetreuung
einzuholen, bevor es zur Vergabe eines Auftrags kommt und ob es Sinn macht, wenn wir das machen,
der Hausverwaltung vorlegen und verlangen können, dass ein günstigeres Unternehmen beauftragt
wird, das die Arbeiten dann auch wirklich durchführt.

alles2
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von alles2 » 04.04.2021, 19:37

War bei meinem ersten Beitrag in der Annahme, dass Euch der Hausverwalter blöd gekommen ist, während Ihr noch gar nicht an den Verein herangetreten seid. Dabei gab es seitens der Hausverwaltung keine Reaktion, während das mit Betreuungsaufgaben beauftragte Gewerbe Euch gegenüber frech gewesen ist. Dass Ihr noch nicht beim Vorstand des Vereins vorstellig wart, war hingegen noch nicht zu entnehmen. Sei es drum!

Der Hausverwalter vertritt im Rahmen der erteilten Vollmacht die Interessen der Genossenschaft. Bei Unzufriedenheit der Mieter über die Hausverwaltung kann nur der Vorstand der Wohnbaugesellschaft (sofern er der Auftraggeber ist) was ausrichten und den Hausverwaltervertrag auflösen.
Das verpflichtende Einholen von Vergleichsangeboten (mindestens deren 3) durch die Liegenschaftsverwaltung kenne ich nur bei Eigentumswohnungen (§ 20 Abs.4 WEG), wenn es über Instandhaltungen hinaus um Erhaltungsarbeiten (Reparaturen bzw. größere Verbesserungsarbeiten mit einer Auftragssumme über 1000 Euro) geht, wobei es für die nicht dringliche Auftragsvergabe nur einer mehrheitlichen Zustimmung braucht.
Bei private Mietwohnungen gibt es dafür keine gesetzliche Grundlage. Natürlich kann man als Mieter Vorschläge unterbreiten, falls es erwünscht ist. Doch besteht zwischen Genossenschaft und Hausverwaltung und/oder Hausverwalter und Haus- und Gartenbetreuer oft ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis. Dann würde man ohnehin nicht weit kommen.
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Mödling
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von Mödling » 04.04.2021, 22:17

Der Hausverwalter ist ein Angestellter der Wohnbaugesellschaft. Der wird im Rahmen seines
Dienstverhältnisses doch auch gewisse Pflichten haben.

Der Vorstand des Vereins ist ein 70jähriger Mann, der offensichtlich nur offiziell Vorstand ist, sich aber
um nichts kümmert. Dafür gibt es eine "Betriebsleiterin", an die wir uns wenden.

ich kann mir nicht vorstellen, dass man da so gar nichts machen kann. Immerhin sind wir es, die über
die Betriebskosten alles zahlen. Und es ist vertraglich die Erbringung einer Leistung vereinbart - wir
kommen unseren Verpflichtungen nach, der Verein nicht.

Dass Mieter so gar keine Rechte haben, kann wohl nicht sein.

alles2
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von alles2 » 04.04.2021, 22:47

Natürlich habt Ihr genug Rechte, die hier auch bereits erwähnt wurden. Ihr könnt Euch mitunter die Betriebskostenabrechnung ansehen und dagegen Einspruch erheben, wenn Ihr der Meinung seid, dass die angeführten Positionen nicht der Realität entsprechen. Kann man das nicht untereinander klären, gäbe es eben diverse Schlichtungsstellen oder man kann den Gerichtsweg gehen.
Aber zu verlangen, dass sich die Hausverwaltung drei Angebote einholt, dieses Recht steht Euch definitiv nicht zu (außer es gibt eine anderslautende Vereinbarung) und ist nicht gleichbedeutend damit, dass man keine Rechte hätte.
Ihr habt ja noch ein paar von dir aufgezählten Asse im Ärmel. Sollte selbst danach keine Übereinkunft erzielt werden können, kann man noch immer Anlaufstellen wie die Arbeiterkammer (für Mietrechtsangelegenheiten), die Mietervereinigung usw. usf. heranziehen. Aber dazu gibt es schon genug Einträge im Forum.

Was ich jedoch noch nicht ganz verstehe ist, was der Unterschied zw. den 7200 und 24000 Euro im Jahr ist. Sind denn alle 30 Wohnungen vergeben? Und ist im Mietvertrag ein pauschaler BK-Betrag vereinbart?
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Mödling
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von Mödling » 05.04.2021, 07:55

Die 7.200 Euro betreffen nur die Gartenbetreuung (12 x 600 Euro), die Differenz auf die 24.000
betreffen Hausreinigung (9.600 Euro), Tiefgaragenreinigung (2 x jährlich, 4.200 Euro)
und Winterdienst für 300 m² (4.300 Euro).

Ich finde diese Beträge einfach zu hoch und nicht ortsüblich.

2100 Euro für die Reinigung einer Tiefgarage mit 30 Stellplätzen, die von Zivildienern in max. 2 Stunden
durchgeführt wird?

4300 Euro für 300m² Winterdienst, wo mir von dem Subunternehmen, das den Winterdienst tatsächlich
durchführt, ein m²-Preis von 7 bis 8 Euro genannt wird? Der Verein, der die Rechnung an die Hausverwaltung
stellt, schlägt also fast 2000 Euro auf?

Ich habe auf der Seite der Arbeiterkammer folgenden Hinweis gefunden:

In diesem Zusammenhang ist auf die nachstehend genannte Entscheidung des oberste Gerichtshofes zu verweisen, wonach der Vermieter als Betriebskosten nur solche Kosten verrechnen darf, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung anfallen. gelingt es also dem Mieter z. B. mit Vergleichsangeboten anderer Firmen zu beweisen, dass der Vermieter die Versicherung des Hauses oder etwa die Entrümpelung herrenloser Sachen zu überhöhten Preisen beauftragt hat, kann die Schlichtungsstelle bzw das Gericht dem Vermieter die Rückzahlung der Differenz zwischen den tatsächlich in Rechnung gestellten und den ortsüblichen
Kosten auftragen.

Wir haben nun beschlossen, uns vorerst an die Mietervereinigung zu wenden, ich werde über das Ergebnis berichten.

Danke nochmal für die Mühe.

alles2
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von alles2 » 05.04.2021, 14:17

Auf eine Schlichtungsstelle wegen den Betriebskosten (BK) wurde bereits im ersten Betrag erwähnt (letzter Absatz). Ich nehme an, dass Du die BK nicht Pi mal Daumen überschlagen hast, weshalb nicht von einer monatlichen Einzelabrechnung auszugehen ist. Ihr dürftet eine Betriebskostenpauschale vorgeschrieben bekommen, welches über ein Jahr hinweg aus einem monatlichen Fixbetrag besteht. Nach WGG und HeizKG solltet Ihr einmal im Jahr eine Jahresabrechnung direkt zugestellt bekommen (nur nach MRG kann es auch ausgehängt werden), woraus ein entsprechendes Guthaben oder eine Nachforderung zu entnehmen ist. Erhält man im aktuellen Kalenderjahr überhaupt keine ordnungsgemäß gelegte Abrechnung zu den Kostenposten des Vorjahres, können diese Kosten auch nicht rechtmäßig in Rechnung gestellt werden (Präklusion). Gibt es weder eine Gutschrift, welches bei der nächsten Zahlung in Abzug gebracht werden kann, noch eine Nachzahlung, welche spätestens beim übernächsten Zinstermin fällig wäre, ist da was im Busch. Denn es wäre unwahrscheinlich, dass die Kosten im Monat immer einen runden Betrag ausmachen und stets dieselben wären.

Die detaillierte Aufstellung für die ausgewiesenen Betriebs- und Instandhaltungskosten samt Belege liegen normalerweise im Büro der Wohnbaugesellschaft (bzw. dessen Verwalter) zur Einsichtnahme auf oder es steht für eventuelle Auskünfte die Gebäudeverwaltung zur Verfügung. Ansonsten gilt die Jahresabrechnung nicht als ordnungsgemäß gelegt. Ist die Pauschale - wie von Dir vermutet - überhöht oder gibt es diese Belege über die Betriebskosten nicht oder kann der Vermieter bei Einspruchserhebung Eurerseits nicht den Nachweis über die Ausgaben erbringen, könnt Ihr zu Unrecht gezahlte Beträge zurückerhalten bzw. die Pauschalvorschreibung zurückverlangen. Wenn Ihr zur Mietervereinigung geht, solltet Ihr Euch im Zuge der Einsicht in den Unterlagen eine Kopie der jeweiligen zu beanstandenden Belege (bis Ende des Jahres möglich) und der Betriebskostenabrechnung geben lassen (falls noch nicht erhalten). Fragt dazu nach, ob man Fotos mit dem Handy machen kann. Ansonsten hättet Ihr für den (eventuell anfallenden) Kostenersatz aufzukommen.

Fantasie-Kosten sind definitiv nicht zulässig, da jede Kostenposition tatsächlich angefallen sein muss und diese vollständig und nachvollziehbar sein müssen. Wie gesagt, man hat nach § 19 Abs.1 WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) 6 Monate Zeit, um auch gerichtlich gegen diese vorzugehen (§ 19 Abs.2 WGG). Aus § 21 WGG ist zu entnehmen, welche Regelungen nicht zulässig sind. Während § 22 WGG beschreibt, wie so ein Verfahren bei einem Einspruch ablaufen könnte.
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

Mödling
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Re: Probleme mit Haus- und Gartenbetreuung

Beitrag von Mödling » 08.04.2021, 13:27

Es kommt ein bisschen Bewegung in die Sache.

Nach Gespräch mit der Mietervereinigung, wo uns geraten wurde alle Mängel zu dokumentieren und Vergleichsangebote
einzuholen, habe ich den Obmann des Vereins sowie den Vorstand der Wohnbaugesellschaft kontaktiert.
Die Wohnbaugesellschaft lässt "meine berechtigten Hinweise" prüfen und "ersuchte" den ausführenden Verein um
Erbringung der vereinbarten Leistungen.

Nun habe ich nochmals bei der Winterdienstfirma nachgehakt. Mir wurde schriftlich ein Preis von 2.700,-- angeboten
für eine Tätigkeit, die vom Verein mit 4.362,-- an die Hausverwaltung verrechnet wurde und dieser Betrag findet sich auch in unserer Betriebskostenabrechnung 2019 wieder. Sollte sich keine Einigung erzielen lassen, werde ich auf alle Fälle
die Betriebskostenabrechnung 2020 wegen überhöhter Kosten beeinspruchen.

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