Ablöse für vorzeitige Kündigung

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FiakerManu
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Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von FiakerManu » 14.03.2021, 16:20

Hallo,
ist vielleicht nicht unbedingt eine Frage zum Mietrecht aber ich hoffe dass das trotzdem hier her passt.

Ich habe ein befristetes Mietverhältnis das noch 2,5 Jahre läuft. Mein Vermieter will das Haus umbauen und hat mir deshalb eine frühzeitige Vertragsauflösung mit Ablöse angeboten.
Sein Angebot wäre Auflösung in einem halben Jahre und diese Zeit Mietfreiheit.

Mir erscheint das eher wenig. Es deckt zwar Kosten für Umzug und Provision der neue Wohnung, aber ich hab ein komisches Gefühl dabei.

Hat vielleicht jemand Erfahrung was als Ablöse üblich ist?
Gibt es irgendwelche versteckte Kosten die ich einrechnen muss?

Lg, Manuel



alles2
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von alles2 » 14.03.2021, 18:31

Wäre jetzt die Frage, unter welchen Anwendungsbereich der Mietvertrag fällt. Bei Altbauten, geförderte Neubauten und Genossenschaftswohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ist es eigentlich verboten. Geht es um den Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes (MRG) wäre die Ablöse für den Investitionsaufwand oder die Einrichtungsgegenstände nach § 10 MRG zulässig. Bei allen anderen Arten würde es sich um eine "schwarze" Ablöse nach § 27 Abs.1 Z.1 MRG handeln, die verwaltungsrechtlich strafbar wäre. Daher könnte Dein flaues Gefühl berechtigt sein. Kommt die Teilausnahme aus dem MRG zur Anwendung, schreibt weder das MRG, noch das ABGB die Gestaltung der (indirekten) gleichwertigen Gegenleistung für Ersatzbeschaffungs- und Übersiedlungskosten vor und bleibt daher Vereinbarungssache.
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MG
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von MG » 14.03.2021, 19:35

Zahlungen des VERmieters an den Mieter stellen mit Sicherheit niemals verbotene Ablösen dar, egal in welcher Höhe sie geleistet werden.
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alles2
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von alles2 » 14.03.2021, 20:11

Wie ist das genau zu verstehen? Schließe nicht aus, dass es unterschiedliche Auslegungen eines Begriffes gibt. Oder ich täusche mich grundlegend, wenn ich behaupte, dass ein Vermieter die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages, welches unter den Vollanwendungsbereich des MRG fällt, gegen Ablösezahlungen vornehmen darf.

Angenommen ein Vermieter findet jemanden, der bereit ist, einen höheren 4-stelligen Betrag als Ablöse zu zahlen, damit er die von einem aktuellen Mieter bewohnten Objekt bekommt. Damit der laufende Mietvertrag vorzeitig aufgelöst wird, gibt der Vermieter nur ein Teil der Ablöse als Gegenleistung an den letzten Mieter weiter. Damit die Sache nicht auffliegt, wird die Begründung des Vermieters der Umbauten als Vorwand gebracht.
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von MG » 14.03.2021, 20:53

Ich glaub, wir schreiben aneinander vorbei.

Der Fragesteller hat dargelegt, dass ihm der Vermieter eine Zahlung dafür angeboten hat, dass er (der Mieter) früher den Mietvertrag beendet. Das ist durchaus üblich und in jedem Falle zulässig. Geschützt werden sollen ja durch das Verbot von Ablösen die Mieter.

Wenn es allerdings dazu kommt dass ein (zukünftiger) Mieter zu Zahlungen, denen kein adäquater Gegenwert gegenübersteht, verhalten wird, damit er Mieter werden kann, dann sind wir mitten in den "verbotenen Ablösen".
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alles2
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von alles2 » 15.03.2021, 02:42

Genau um Letztere ging es mir, davor zu warnen!
Mir ist schon klar, dass einvernehmliche Vertragsauflösungen fristlos und unentgeltlich vollzogen werden können. Daher der Hinweis, dass die Gesetze hinsichtlich Ablösen nichts vorschreiben und es Vereinbarungssache bleibt.

Aber wie Du Dir denken kannst und ohne den Vermieter verunglimpfen zu wollen, können genau solche Maschen auch dazu genutzt werden, um den Vormieter durch einen guten Bekannten oder einen "großzügigen" Nachmieter Börserl zu ersetzen. Eine gängige Praktik, dessen sich viele Mieter nicht bewusst sind und für die ich sensibilisieren wollte. Für die Realisierung können die Vermieter über die kreativsten Ideen verfügen. Unlängst hatten wir ein Thema, da ging es in eine ähnliche Richtung, was Verzichtserklärungen auf die Rückforderung von überhöht geleisteten Mietzinsen anbelangt. Weil der Gesetzgeber es unterbunden hat, dass eine derartige Klausel während einem Mietverhältnis greift. Sind gewiefte Vermieter dazu übergegangen, diesen Verzicht des Rückforderungsanspruches im Zuge des Übergabeprotokolls bei der Wohnungsrückstellung einzubinden.

Und so ähnlich ist es auch bei Mietverträgen, die unter der Nichtausnahme des MRG fallen. Um den aktuellen Mieter loszuwerden, kann sich der Vermieter nur zu gerne des Instrumentes der Täuschung bedienen, um ihn zu einer einvernehmlichen Kündigung zu bewegen. Oft ist dem Mieter dabei gar nicht bewusst, um was für ein böses Spiel dabei getrieben wird. Dieser muss sich nicht darauf einlassen. Wenn ihm im aktuellen der Mund wässrig gemacht wurde und es bei ihm dennoch einen fahlen Beigeschmack hinterlässt, dann liegt es an ihm, sein Verhandlungspotenzial auszuschöpfen.

Mir braucht keiner mehr erklären, mit welchen Schmähs gearbeitet wird und die prekäre Wohnungssituation in die Karten der Vermieter spielt. Da wurden Vorhaben angekündigt, die nie umgesetzt wurden. Wir wissen, dass sich das Wohnen in vielen Städten als unmöglich oder kostspielig erweist. Dabei wird auf unlautere Methoden zurückgegriffen, vor die der Vermieter nicht zurückschreckt. Manche potentielle Neumieter können daran schon derart verzweifeln, dass sie sich dazu überreden lassen, mit einer Einmalzahlung in der zuvor genannten Höhe einen Mietvertrag käuflich zu erwerben (schwarze Ablöse). Im Vergleich zum Vertrag des Vormieters werden dann auch noch für den Vermieter günstigere Klauseln eingebunden. Auch eine Möglichkeit, ein etwaiges Ablöseverbot des MRG zu umgehen. Möchte jedoch nicht weiter drauf eingehen, weil ich mir sicher bin, dass Du weißt, wovon ich rede. Wie gesagt, möchte den Mietern nur die Augen öffnen und den Ratsuchenden dazu bewegen, mit dem Vermieter zu verhandeln.
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FiakerManu
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von FiakerManu » 15.03.2021, 21:15

alles2 hat geschrieben:
14.03.2021, 18:31
Wäre jetzt die Frage, unter welchen Anwendungsbereich der Mietvertrag fällt. Bei Altbauten, geförderte Neubauten und Genossenschaftswohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)
Ist hier nicht der Fall.

Mir ist bewusst, dass ich das Angebot nicht annehmen muss. Ich würde auch nichts ohne schriftlichen Vertrag vereinbaren den ich vor Unterzeichnung prüfen lasse.
Die Frage die ich mir stelle ist, was angebracht wäre und unter welchem Preis ich nicht mehr über den Tisch gezogen werde.

Der Vermieter bietet mir eben ~7000€.
Von der Mietervereinigung weiß ich in der Zwischenzeit, dass bei solchen Ablösen 20-50k üblich sind (woran man das festmacht konnten sie mir nicht sagen. Nur dass es, wie ihr auch schon hinweist, verhandlungssache ist).
Also deutlich mehr.

Ich suche nach Erfahrungswerten von Leuten die mit solchen Prozessen vertraut sind.
Da ich noch nie damt zu tun hatte ist es schwer für mich irgendeine fantastische Summe zu verlangen.

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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von alles2 » 16.03.2021, 01:43

Das Angebot Deines Vermieters ist genau der Betrag, den ich als Abschlagszahlung kenne und den ich mit einem höheren 4-stelligen Betrag gemeint habe. Maximal dieser würde dann gerne mal als Einmalzahlung an den Vormieter weitergegeben werden. Ich kann aber auch nur von Fällen berichten, die mir untergekommen sind. Aber von den Gstopften und Gspritzter reden wird da nicht. Dennoch ist mir aufgefallen, dass man eine bessere Ausgangsposition hat, wenn der Mietvertrag unter den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Auf die Gründe werde ich nicht eingehen, weil ich keine Lust auf den Aufschrei jener habe, die es sich wider besseres Wissens nicht vorstellen können und trotzdem keinen Dunst haben. Wenn er es für bedeutend hält, es hier platzieren zu müssen, dann nur zu.

Aber gut, gehen wir mal davon aus, dass Dich der Vermieter nicht übers Ohr haut und das mit dem Umbau tatsächlich so vorgesehen ist. Dann helfen Dir die Angaben von der Mietervereinigung helfen genau gar nicht weiter, weil es keinen Rechtsanspruch darauf gibt. Und schon gar nicht, wenn der Vermieter unter keinen Umständen gedenkt, auch nur annähernd die Summe zu bezahlen. Du hättest rein gar nichts davon, wenn Du 20 Tsd. verlangen würdest und sich der Vermieter denkt "Pfff, so drawig ist mir das Vorhaben nicht und warte da lieber bis zur Vertragskündigung". Es hängt einfach von zu vielen Faktoren ab, wie weit Du gehen kannst: Wie lange der Vertrag noch läuft, wie wichtig ihm der Umbau ist bzw. wie sehr die Zeit drängt, wie situiert er ist, welche Argumentationslinie man wählt, wie hoch die Monatshöhe ist, Anwendungsbereich des MRG und und und.

Daher mein Vorschlag, wie Du Dir eine gute Verhandlungsposition verschaffst (falls noch nicht zu spät bzw. noch glaubwürdig):
Lasse nicht den Anschein erwecken, dass Du gewillt bist, den Vertrag vorzeitig aufzulösen. Bringe einige Erschwernisgründe, warum sich die neu Wohnungssuche so schwierig gestalten könnte. Vielleicht finden sich einige Vorzüge, die auf die aktuelle Wohnung zutreffen, man aber sonst nicht so leicht findet. Gerne kannst Du auch Gründe anführen, warum die Kosten weit höher ausfallen würden, als was der Vermieter bereit ist (indirekt) zu zahlen. Lasse dennoch anklingen, dass Du unter gewissen Umständen sehr wohl bereit wärst, die Strapazen auf Dich zu nehmen. Dabei wäre ein möglicher Einstiegssatz: "Ich gedenke nicht daran, aus dem Vertrag auszusteigen. Wenn die Ablöse passt, können wir gerne darüber reden". Von mir aus kannst Du fortführen, dass ein Angehöriger von Dir auch mal in so einer Situation war und er hatte damals 20 Tsd. (oder einen anderen Betrag) ausgeschlagen. Würde der Vermieter Deine Botschaft richtig verstehen, könnte er derkneißen, dass er sich glücklich schätzen dürfte, wenn Du diesen Betrag annehmen würdest. Auf jeden Fall soll es vermitteln, dass unter diesem gar nichts geht.
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von MG » 16.03.2021, 08:54

20-50K sind bei einem BEFRISTETEN Mietvertrag vollkommen illusorisch. Derartige Beträge fließen, wenn Mieter bereit sind, ihre UNBEFRISTETEN Mietverträge aufzugeben. Im Fall des Fragestellers würde ja nur das Ende des Mietvertrages nach vorne verlegt werden.

Die Höhe der Gegenleistung wird man aus Sicht des Mieters auch daran bemessen, wie schnell es gelingen kann, eine adäquate Wohnung zu finden. Mögliche Lösung ist zB auch eine gestaffelte Ablöse.

Also zB: Beendigung per Ende Oktober, Ablöse 7.000,-- und für jedes volle Monat, das die Wohnung früher zurück gestellt wird, 1.000,-- dazu.
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von alles2 » 16.03.2021, 12:49

Ich hoffe, das geht jetzt nicht gegen mich. Der zweite Satz könnte darauf schließen lassen. Ich hingegen habe nie von einem 5-stelligen Bereich gesprochen. Das hat der Fragesteller ins Spiel gebracht und für mich vermittelt er, als würde er wesentlich mehr haben wollen, als gerade im Raum steht. Daraufhin habe ich beschrieben, wie er die Grenzen ausloten könnte. Als Beispiel habe ich seinen angeblich von der Mietervereinigung genannten Betrag aufgeschnappt und nicht ohne Grund "oder einen anderen Betrag" angemerkt. Auch wie lange ein Vertrag noch laufen würde, hatte ich als Faktor genannt.

Ich persönlich käme nie auf die Idee, bei rund 7000 Euro von einem schlechten Gefühl zu reden oder gar irgendwelche Befürchtungen zu haben, dass es zu wenig sein könnte. Aber gut, bin auch nicht in seiner Situation. Und dass der Vermieter gar nichts muss, wurde hier auch schon längst kommuniziert. Andere wären froh über so eine Lösung, die ich als angemessen empfinde. Ist einem das Ganze persönlich nicht wert, jo mai, dann lässt man es halt bleiben und trinkt weiterhin sehenden Auges seinen Tee.
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von MG » 16.03.2021, 14:33

Nein, nichts ging gegen Sie. Die 20 -50K brachte ja der Fragesteller in Spiel als Angabe der Mietervereinigung.
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von FiakerManu » 21.03.2021, 15:10

Danke für die Antworten!
MG hat geschrieben:
16.03.2021, 08:54
20-50K sind bei einem BEFRISTETEN Mietvertrag vollkommen illusorisch. Derartige Beträge fließen, wenn Mieter bereit sind, ihre UNBEFRISTETEN Mietverträge aufzugeben. Im Fall des Fragestellers würde ja nur das Ende des Mietvertrages nach vorne verlegt werden.
Wir sind die letzte belegte Wohnung im Haus.
Eine bekannte Architektin meinte, dass es das dem Eigentümer schon wert sein könnte, da ihm ja durch die 2,5 Jahre Mieteinahmen entgehen die er bekommen würde wenn die Generalsanierung schon fertig wäre. Das dürften wohl weit mehr als 7k sein.
Klingt doch schlüssig. Oder überseh ich da was?

alles2
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Re: Ablöse für vorzeitige Kündigung

Beitrag von alles2 » 21.03.2021, 18:14

Wir wussten/wissen nicht, was es mit dem Umbau auf sich hat, was danach geplant ist, wie viele Wohnungen vermietet wurden/werden würden (z.B. ich ging von nur einem Mietobjekt aus) und unter welchen Bedingungen die anderen Mieter gegangen sind.
Auch was Deine Bekannte von sich gegen hat, ist nicht mehr als heiße Luft, die aus ihren individuellen Überlegungen entsprungen sind. Daher bleibt es dabei, wonach Du Dich an die Schmerzgrenze des Eigentümers heranzutasten hättest. Wie das aussehen könnte, wurde bereits ausformuliert. Eine rechtliche Grundlage für die Entschädigung bei einer einvernehmlichen Lösung gibt es nicht.
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