Provisionsfreier Rücktritt vom Mietanbot | Grund: Abweichende Angaben und unzulässige Klauseln im Mietvertrag

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htcue
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Provisionsfreier Rücktritt vom Mietanbot | Grund: Abweichende Angaben und unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Beitrag von htcue » 25.02.2021, 18:43

Hallo,

ich habe bereits im Forum nach ähnlichen Beiträgen recherchiert. Dennoch möchte ich meine Situtation auch kurz schildern und hoffe um hilfreiche Informationen bzw. Vorschläge.

Voller Freude habe ich einen Mietanbot unterzeichnet bevor ich den Mietvertrag erhalten und gelesen habe. Bei dem Mietvertrag musste ich dann leider feststellen, dass die Miete und Nebenkosten nicht mit den Angaben in der Anzeige sowie im Mietanbot übereinstimmen*. Nicht nur das, der Mietvertrag enthält zahlreiche m.E. unzulässige bzw. insbesondere für mich nachteilige Klauseln, z.B.

- Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand laufend ausreichend zu lüften (Stoßlüften) und in der kalten Jahres-zeit ordnungsgemäß zu beheizen, um sicherzustellen, dass Feuchtigkeitsansammlungen oder Schimmelbildungen unterbleiben. Der Mieter verpflichtet sich weiters, die Fugen und Dichtungen in den Nassbereichen laufend auf Beschädigungen, Abnützungen und Undichtheiten zu prüfen und, sofern sie undicht, porös oder sonst schadhaft sind, durch einen befugten Gewerbsmann austauschen zu lassen. Zudem ist der Mieter verpflichtet, den Parkettboden regelmäßig mit einem speziell für Parkettböden geeigneten Bodenreinigungsmittel zu reinigen.

- Der Vermieter oder von ihm beauftragte Personen sind berechtigt, den Mietgegenstand aus wichtigen Gründen nach Voranmeldung zu betreten und vorübergehend zu benützen.

- Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, den Mietgegenstand in einem einwandfreien und gleich guten Zustand wie bei Mietbeginn, frei von Schäden, besenrein und geräumt von allen eigenen Fahrnissen und Einrichtungsgegenständen an den Vermieter zurückzustellen. Entspricht der Mietgegenstand diesem Zustand nicht, ist der Vermieter berechtigt, den Mietgegenstand selbst oder durch Dritte auf Kosten des Mieters in jenen Zustand zu bringen sowie von Fahrnissen und Einrichtungsgegenständen räumen zu lassen.

- Endet das Mietverhältnis vor Ablauf von drei (3) Jahren, hat der Mieter dem Vermieter die Kosten des Neuausmalens des Mietgegenstandes durch einen dazu befugten Gewerbsmann (Malerbetrieb) zu ersetzen.

- .... ist nicht gestattet; ebenso nicht das Halten von Haustieren.


*Im Mietanbot wurde ein Bruttomietzins (inkl. BK und USt) von 929,20 Euro angegeben.

Im Mietvertrag sind die Kosten allerdings wie folgt aufgestellt:

(i) angemessener Hauptmietzins € 685,00
(ii) anteilige Betriebs- (einschließlich der Prämien für angemessene Versicherungen gegen Brand-, Haushalts-, Glas-bruch-, Haftpflicht-, Leitungswasser- und Korrosionsschäden sowie anderer Schäden, wie z.B. Glasbruch oder Sturmschäden) und Liftkosten von derzeit (als Akontozahlung) € 159,60
(iii) Heiz- und Warmwasserkosten von derzeit (als Akontozahlung) € 72,05
(i), (ii), (iii) und (iv) zusammen € 916,65
--------
zzgl gesetzlicher Umsatzsteuer laut Vorschreibung € 98,97
Gesamt inkl. USt € 1.115,62

Das stimmt mit den Angaben des Maklers in der Anzeige und im Mietanbot ganz und gar nicht überein.

Aus diesen Gründen werde ich den Mietvertrag nicht unterzeichnen. Ich bin jedoch auch nicht bereit, den Makler für seine Falschangaben zu bezahlen und frage mich, ob ein provisionsfreier Rücktritt in so einem Fall möglich ist.

Im Maklervertrag wird folgendes festgehalten:
Der Interessent wünscht ein vorzeitiges Tätigwerden (zB Übermittlung von Detailinformationen, Vereinbarung
eines Besichtigungstermins) innerhalb der offenen Rücktrittsfrist. Der Interessent nimmt zur Kenntnis, dass er bei
vollständiger Vertragserfüllung (Namhaftmachung) das Rücktrittsrecht vom Maklervertrag verliert. Eine Pflicht zur Zahlung der Provision besteht aber erst nach Zustandekommen des vermittelten Geschäfts (Kaufvertrag,
Mietvertrag) aufgrund der verdienstlichen, kausalen Tätigkeit des Maklers.

Demnach hätte ich Pflicht zur Provisionszahlung erst nach Zustandekommen des Mietvertrags (was ja nicht der Fall sein wird) Bin ich somit von dieser Pflicht befreit - oder verstehe ich da etwas falsch?
Sind die o.a. "Gründe" dafür zulässig?



alles2
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Re: Provisionsfreier Rücktritt vom Mietanbot | Grund: Abweichende Angaben und unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Beitrag von alles2 » 26.02.2021, 03:08

Ich war mittlerweile mit einiger solcher Angelegenheiten konfrontiert und bin diese mit dem Mietrechtsexperten der AK durchgegangen. Das was Du da alles anführst, ist für mich daher nicht mehr neu. Und nie konnte man da etwas ausrichten, sobald das Mietanbot unterschrieben wurde. Zusammengefasst wurde es hier:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=15339#p36364

Das Thema Silikonfugen hatten wir erst unlängst und es ist tatsächlich so, dass selbst einem Mieter die Verantwortung zugeschoben werden kann, wenn dieser der Sorgfaltspflicht nicht nachkommt:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=16814

Auch muss ein Mietanbot nicht genau einer unverbindlichen Annonce entsprechen. Zusätzliche Vereinbarungen können da immer reingepackt werden. Aus den bisherigen Erfahrungen kann ich daher keine Angriffspunkte entnehmen. Lasse mich aber gerne eines Besseren belehren und würde Dir raten, dass (telefonisch) mit dem AK-Experten für Mietrecht Punkt für Punkt abzuklären. Eine Möglichkeit an denen heranzutreten, wäre hier:

https://ooe.arbeiterkammer.at/ueberuns/kontakte/abteilungen/Mietrecht.html
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

htcue
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Re: Provisionsfreier Rücktritt vom Mietanbot | Grund: Abweichende Angaben und unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Beitrag von htcue » 26.02.2021, 08:58

alles2 hat geschrieben:
26.02.2021, 03:08
Ich war mittlerweile mit einiger solcher Angelegenheiten konfrontiert und bin diese mit dem Mietrechtsexperten der AK durchgegangen. Das was Du da alles anführst, ist für mich daher nicht mehr neu. Und nie konnte man da etwas ausrichten, sobald das Mietanbot unterschrieben wurde. Zusammengefasst wurde es hier:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=15339#p36364

Das Thema Silikonfugen hatten wir erst unlängst und es ist tatsächlich so, dass selbst einem Mieter die Verantwortung zugeschoben werden kann, wenn dieser der Sorgfaltspflicht nicht nachkommt:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=16814

Auch muss ein Mietanbot nicht genau einer unverbindlichen Annonce entsprechen. Zusätzliche Vereinbarungen können da immer reingepackt werden. Aus den bisherigen Erfahrungen kann ich daher keine Angriffspunkte entnehmen. Lasse mich aber gerne eines Besseren belehren und würde Dir raten, dass (telefonisch) mit dem AK-Experten für Mietrecht Punkt für Punkt abzuklären. Eine Möglichkeit an denen heranzutreten, wäre hier:

https://ooe.arbeiterkammer.at/ueberuns/kontakte/abteilungen/Mietrecht.html
Vielen Dank für die Hilfestellung - hat mir mehr geholfen als der Anruf bei der AK ..

Was ich allerdings noch nicht verstehe: Wenn ein Mietvertrag wie o.a. unzulässige/rechtswidrige Klauseln enthält, was ist der Schritt den ich gehen muss? Die Dame bei der AK hat mir mitgeteilt, "unzulässige Klauseln gelten sowieso nicht" (???)

Bedeutet das: Einfach nicht ansprechen und sollte es zu einem "Streitfall" kommen, sind diese Klauseln sowieso nicht wirklsam?

Ich bin gleichzeitig auch mit der Mieterhilfe in Kontakt und warte auf deren Anruf - bin gespannt, was sie dazu sagen.

MG
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Re: Provisionsfreier Rücktritt vom Mietanbot | Grund: Abweichende Angaben und unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Beitrag von MG » 26.02.2021, 10:30

Was (tatsächlich) unzulässige Klauseln anbelangt, so ist es wohl so, dass man diese im Vertrag belassen kann und diese schlicht nicht beachtet. Dabei ist es aber auch nicht immer klar, welche Klauseln konkret und in welchem Umfang "unwirksam" sind.

Es wäre daher schon zu empfehlen, vor Abschluss eines Mietvertrages, rechtliche Beratung bei Mitrechtsexperten einzuholen.

Im konkreten Fall erscheint mir die Divergenz zwischen dem angebotenen Mietzins und dem schließlich im Mietvertrag enthaltenen Mietzins durchaus als relevant.

Wenn die Miete im Angebot, ohne weitere Aufschlüsselung tatsächlich als "Bruttomietzins" angegeben war, dann bleibt meiner Ansicht nach nur das Heizkostenakonto als strittig über. Aber auch wenn man dieses einrechnet, ist die Differenz nicht zur Gänze nachvoillziehbar.
Leider sind bei uns die Formulierungen wie zB in D "Bruttowarmmiete" etc. nicht sehr gebräuchlich. Bei ordentlicher Arbeit sollte der Makler aber schon im Exposè die Gesamtmiete nachvollziehbar und vollständig aufschlüsseln.

Bei einem Vorgehen der Makler/Vermieterseite wie hier, läge (Details zu Dissens, Irrtum etc. lasse ich jetzt aus) damit eine Situation vor, dass zwar formell ein Vertrag (angenommenes Mietangebot) geschlossen wurde, den die Parteien aber eigentlich so nicht wollten, bzw. anders verstanden hatten. Wäre das Thema schon vor Unterfertigung des Angebotes erörtert worden, dann wäre wohl kein angenommenes Angebot zustande gekommen, weil man sich über den wesentlichen Punkt des Preises nicht einigen hätte können.

Für den Mieter besteht daher - aus meiner Sicht - keinesfalls die Verpflichtung, den Mietvertrag mit der jetzt überraschen höheren Bruttomiete zu unterfertigen, eher wäre zu fragen, ob er nicht den Vermieter in den Mietvertrag zu den vereinbarten Konditionen laut Angebot zwingen könnte (Zuhaltung des Vertrages).

Wenn jedoch aus einem solchen Grund der Vertrag schließlich "platzt", dann entfällt damit auch jegliche Provisionsberechtigung des Maklers. In diesem Fall zusätzlich auch deshalb, weil der Makler nicht imstande war, vollständig und nachvollziehbar im Vorhinein über die tatsächliche Mietzinshöhe zu informieren.

Nach § 7 Abs. 2 MaklerG entfällt der (bereits entstandene) Provisionsanspruch des Maklers, wenn und soweit das vermittelte Geschäft aus nicht vom Auftraggeber (in diesem Fall der Mieter bzw. Mietinteressent) zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird.

Die Argumentationslinie wäre daher mehrgleisig:

Das Angebot kam gar nicht zustande (jeder meinte eigentlich einen andern Mietzins) bzw.
das Angebot kam zustande ist aber anfechtbar, weil der Mieter in Irrtum wegen der Mietzinshöhe war, dann läge kein ProvAnspruch vor, oder aber die weitere Ausführung des Geschäftes unterbleibt, weil der Mieter nicht verpflichtet ist, den höheren Mietzins zu akzeptieren und daher die Unterfertigung des schriftlichen Mietvertrages (zu recht) verweigert, respektive der Vermieter die Unterfertigung des Mietvertrages mit dem angebotenen "Bruttogesamtmietzins" verweigert, dann würde damit der Provisionsanspruch "entfallen" im Sinne des § 7 w.o.
RA Mag. Michael Gruner
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alles2
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Re: Provisionsfreier Rücktritt vom Mietanbot | Grund: Abweichende Angaben und unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Beitrag von alles2 » 26.02.2021, 12:16

htcue hat geschrieben:
26.02.2021, 08:58
Was ich allerdings noch nicht verstehe: Wenn ein Mietvertrag wie o.a. unzulässige/rechtswidrige Klauseln enthält, was ist der Schritt den ich gehen muss? Die Dame bei der AK hat mir mitgeteilt, "unzulässige Klauseln gelten sowieso nicht" (???)
Wenn etwas subjektiv als nicht rechtskonform empfunden wird, bedeutet es noch lange nichts. Viele haben sich hier schon gemeldet, weil sie der Überzeugung waren, dass ihnen Unrecht getan wurde. Wenn jemand keine Ahnung von der Rechtslage hat, kann das schnell mal behauptet werden. Daher wäre es hilfreich zu erfahren, auf welches Gesetz man sich stützt, um die Unzulässigkeit diverser Klauseln zu skandalisieren. Erst dann könnte man seriös in die Erörterung gehen. Ansonsten sollte man für eine überhastete Signatur zuerst selbst die Verantwortung übernehmen bevor man die Schuld bei anderen sucht.

Die Aussage von der AK ist ein nicht zu widersprechender Stehsatz. In Deinem Fall haben wir das Problem, überhaupt eine unzulässige Klausel ausfindig zu machen. Und da ist die Latte sehr hoch gelegt!
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MG
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Re: Provisionsfreier Rücktritt vom Mietanbot | Grund: Abweichende Angaben und unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Beitrag von MG » 26.02.2021, 12:41

Ein recht spannendes Beispiel für solche Klauseln:

https://verbraucherrecht.at/28-unzulaessige-klauseln-mietvertrag/3723

Das Problem für die Mietinteressenten ist ja genau die Abwägung, ob sie sich gleich gegen derartige Vertragstexte wehren sollen/müssen und damit uU das Problem bekommen, dass dann der Vermieter nicht (mehr) bereit ist, zu vermieten oder ob man es "drauf ankommen" lässt.

Erfahrene Mietrechtler, wie zB Mieterhilfen, AK, VKI etc. haben ständig mit diesen Texten zu tun und können sicher gut abschätzen, was man gefahrlos stillschweigend akzeptieren kann (auch wenn man nicht vorhat, sich daran zu halten).

So kam es zu den Entscheidungen über die "Ausmalverpflichtungen", "Tierhalteverbote" usw.

Und @ "alles2", klar sind "überhastete Signaturen" ungeschickt, aber wer schon einmal die für ihn passende, leistbare Mietwohnung in Großstädten gesucht hat, weiß wie sehr man da unter Druck geraten kann.

Umso verwerflicher finde ich es, wenn dann auch noch Makler, die gutes Geld für Ihre Tätigkeit kassieren, "schlampig" arbeiten.
RA Mag. Michael Gruner
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Re: Provisionsfreier Rücktritt vom Mietanbot | Grund: Abweichende Angaben und unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Beitrag von alles2 » 26.02.2021, 13:29

Die aktuelle Wohnungsmarkt ist auch an mir nicht vorbeigegangen. Meine Kritik geht jedoch in die Richtung, dass meistens die Unzulässigkeit skandalisiert wird, wo eigentlich keine ist. Nicht nur wir konnten bisher dahingehend nichts Konkretes ausfindig machen. Sondern auch die Mietberatungsstellen dürften noch nichts geortet haben. Immerhin hat sich der Betroffene den Fehler eingestanden. Mir missfällt in solchen Situationen nur, wenn dann anderen die Schuld zugeschoben wird. Daher wäre es angemessener, weniger vorverurteilend vorzugehen und dabei zu fragen, ob man etwas bekämpfen kann, anstatt von einer Unzulässigkeit auszugehen.

Bei der Ausgestaltung des Mietanbots bekommt man sehr wohl den Eindruck, dass gewissenhaft vorgegangen wurde. Es wurde geködert (auch Makler wissen, wie weit sie sich rechtlich bewegen können) und der Fisch gefangen. Noch immer gestaltet es schwierig, dass man einseitig aus diesen Fängen wieder rauskommt. Mir persönlich wäre es auch lieber, wenn sich an diesem Gebaren was ändern würde. Nur bisher sind wir damit gegen die Wand gefahren, weil die Gesetzeslage momentan nichts anderes hergibt.
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