Uiuiui, da ist aber jemand nach seiner vorherigen Äußerung nun sehr vorsichtig geworden und hat sich sogar die Mühe, in schadensbegrenzender Manier meine angeschnittene Judikatur im Netz herauszufischen. Freut mich, dass ein Anwalt nun doch noch etwas von mir gelernt haben könnte. Traurig jedoch, dass im selben Atemzug Thesen wiedergegeben und erörtert werden, die ich nie behauptet habe.
Übrigens, bei der beiläufig erwähnten Person, die Deine Ansicht geteilt hätte, handelt es sich um einen Berufskollegen von Dir. Das nur am Rande! Es ist schon peinlich genug, dass man darüber diskutieren muss, ob man eine Klage Ende des Monats oder Anfang eines Monat einreichen sollte.
Zwischenzeitlich habe auch ich mich um den bezirksgerichtlichen Beschluss gekümmert. Man bezog sich in erster Linie auf das Urteil "1 Ob 567/88". Da steht unter anderem drin:
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die Voraussetzungen des zweiten Falles des § 1118 ABGB lägen nicht vor. Die noch vor dem nächsten Zinstermin erfolgte Nachzahlung des Zinsrückstandes, auf den sich die Auflösungserklärung beschränke, stehe der Annahme eines qualifizierten Verzuges des Bestandnehmers entgegen. Der Beklagte habe zwar nicht innerhalb der ihm gesetzten Nachfrist, jedoch noch vor Fälligkeit des nächsten Zinstermines (...) den gesamten Zinsrückstand, auf den sich die Auflösungserklärung gestützt habe, beglichen. Demnach sei das Räumungsbegehren nicht gerechtfertigt.
Aber auch die bereits erwähnte OGH-Entscheidung "8 Ob 92/11d" wurde erwähnt, weshalb ich dazu folgendes nicht vorenthalten möchte:
Nach § 1118 zweiter Fall ABGB kann der Bestandgeber die frühere Aufhebung des Vertrags fordern, wenn der Bestandnehmer nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht vollständig entrichtet hat. LuRsp verstehen diese Bestimmung dahin, dass der Aufhebungsgrund gegeben ist, wenn der Bestandnehmer trotz erfolgter Mahnung bis zum nächsten (auf die Mahnung folgenden) Zinstermin in Rückstand bleibt, sodass eine neuerliche Zinszahlung fällig geworden ist, bevor die eingemahnte vollständig entrichtet wurde. Es muss somit bei Beginn der folgenden Zinsperiode bzw zum nächsten Zinszahlungstermin nach der Mahnung noch ein zumindest teilweiser Rückstand aus der früheren, eingemahnten Zinsperiode bestehen. Da für die fristgerechte Zahlung des Mietzinses der gesamte Fälligkeitstag (Tag der gehörigen Mietzinszahlung) zur Verfügung steht, schadet die Zahlung des eingemahnten Rückstands am folgenden Fälligkeitstag nicht. Wirksam eingemahnt kann überdies nur ein Mietzins werden, der bereits fällig ist.
Nach der Rsp ist in der Zustellung einer Räumungsklage (jedenfalls) auch eine Einmahnung iSd § 1118 ABGB zu erblicken, sofern darin die Mietzinsschuld hinreichend konkretisiert ist. Im Fall einer Mahnung durch die Klagszustellung oder die Behauptung weiterer Zinsrückstände während des Verfahrens wird in der Fortführung des Räumungsprozesses nach dem Entstehen eines qualifizierten Zinsrückstands der konkludente Ausspruch einer Aufhebungserklärung gesehen. Ist das Räumungsbegehren im Zeitpunkt der Klagszustellung nicht berechtigt, so können Zinsrückstände das Räumungsbegehren nur dann rechtfertigen, wenn sie wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert iSd § 1118 zweiter Fall ABGB waren. Das Räumungsbegehren ist in diesem Fall nur dann berechtigt, wenn der qualifizierte Rückstand zum Zeitpunkt der Abgabe der Auflösungserklärung (oder der diese ersetzenden Fortführung des Räumungsprozesses) noch bestanden hat.
So, ich habe dem Ratsuchenden angeregt, wie er vorgehen könnte, und zwar so, damit beispielsweise eine Klage möglichst durchgeht. Das war alles gut gemeint! Dass ein Anwalt Veto einlegt und den Hilfesuchenden davon abbringen möchte, indem es ihn dazu bewegen könnte, doch früher zu klagen, ist mir schon klar. Während ein Anwalt mitunter durch Klagsführungen Geld verdient, bin ich mit meinen Ratschlägen darauf bemüht, dass die Kosten des Betroffenen in Grenzen halten oder diese erst gar nicht entstehen.
Dass nun ein vermeintlicher Fachkundiger nun seinen Hals aus der Schlinge ziehen möchte und nun indirekte Eingeständnisse macht, verwundert nicht weiter. Sämtliche Rechtssprechungen laufen auf das hinaus, dass der ABGB nicht so zu verstehen ist, wie es ein Anwalt meinen könnte. Erst wenn man sich etwas mit der Materie befasst, kommt man darauf, dass man sich an der nächsten Zinsperiode orientieren sollte, damit auch einem Gericht die Argumente ausgehen könnten.
Wie man erkennt, habe ich in meinem ersten Beitrag stets von KANN gesprochen. Und trotz wird so getan, als hätte ich mit dem Wort MUSS gearbeitet. Ansonsten kann ich mir nicht erklären, warum nun so getan hat, als hätte ich geschrieben, der Mieter müsste auf einen einen bestimmten Zeitpunkt warten.
Auch steht meinerseits nirgends, dass es vor einer Klage die vorangegangene Ermahnung braucht. Verstehe daher nicht, warum man es sich trotzdem nicht nehmen lässt, meinen Rat in Schlaumeier-Manier zu behandeln. Noch einmal, ich habe nur das geschrieben, damit der Vermieter möglichst auf der sicheren Seite ist. Gesetzlich wäre auch nicht vorgeschrieben, dass die Mahnung eine bis zu zweiwöchige Frist enthalten muss. Fast schon befremdlich, dass diese praxistaugliche Vorgehensweise noch nicht hinterfragt wurde, wenn man schon dabei ist, alles von mir zu hinterfragen.
Witzig finde ich auch, dass sich nun ein Anwalt angepisst fühlen könnte und dazu übergegangen ist, sich in Bezug auf meine Person abfällig zu verhalten (alleswisser2). Ein typisches Verhalten für einen "Juristen", der selbst glaubt, alles besser zu wissen. Dabei habe ich das nie für mich in Anspruch genommen. Denn sonst hätte ich es nicht Not, mich selbst ständig mit anderen Experten in Verbindung setzen zu müssen. Diese Tatsache scheint bei einigen Forums-Langdienende noch immer vorübergegangen zu sein. Das ist auch der Grund, warum ich diese Quelle hier gerne mal nenne, sollte die Kontaktaufnahme (meist aus zeitlichen Gründen) meinerseits gescheitert sein. Auch wenn jemand Bedenken über meine Äußerungen anmeldet, verweise ich zumeist auf die Ursprungsquelle.
Mitunter jene Personen, die mich diffamieren wollen, sehen darüber großzügig hinweg. Da wird mal von einem Anwalt behauptet, ich würde aus dem Bauch heraus schreiben. Dabei stehen wir gerade vor einer Situation, in der ein Anwalt nach den Zeilen eines Gesetzes nur glaubt, etwas zu wissen ("meiner Meinung nach"), und damit meine Empfehlungen ins Wanken bringen möchte. Nicht allen interessieren juristische Spitzfindigkeiten. Sollte es diese geben, muss man doch nicht gleich die Berichte anderer aus der Praxis angreifen. Zivilrechtliche Klagen sind prinzipiell mit Kosten verbunden, die man sich ersparen kann, wenn man sich auf die sichere Seite begibt. Auf nichts anderes zielten meine landläufigen Ratschläge ab.
Vielleicht sollte ich darüber nachdenken, denjenigen, der mich wie oben erwähnt genannt hat, aufgrund seiner Initial den Stempel "Mieter-Gauner" zu verpassen. Aber dazu müsste ich ihn erst besser kennen, um beurteilen zu können, ob er seinen Mandanten nur das Geld aus der Tasche zieht.
Wie auch immer, zwischen uns sehe ich es als Techniker in etwa so wie das Verhältnis zwischen einem Mechatronik und einem Elektrotechniker/Informatiker/Maschinenbauer. Während der Mechatroniker mit seinem Wissen in einigen Bereichen zumindest an der Oberfläche kratzt und daher den anderen kaum was vormachen kann, liegen die Stärken der anderen fast ausschließlich in seiner Sparte. Nur zur Einordnung: Das macht einen Mechatroniker auch nicht zu einem Alleswisser.
Aber wenn wir schon dabei sind, packe ich die gängige Meinung aus, dass Akademiker weltfremd sind, im Alltag überfordert und keine Ahnung vom echten Leben haben. Ist nicht persönlich gemeint. Diese nicht pauschal geltenden Zeilen, die ich unlängst aus den Medien (TV) entnommen haben, geben das wieder, was ich hier immer wieder angedeutet habe.
Daher einmal mehr: Lasst den anderen ihre Meinung, solange diese nicht falsch sind. Wenn man eine andere Position bezieht, kann man das auch so tun, ohne dass es so klingt, als würden andere einen Blödsinn erzählen.