Vertragsauflösung

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MF
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Vertragsauflösung

Beitrag von MF » 07.12.2020, 21:23

Hallöchen!
Ich habe schon mal vor einigen Monaten etwas gepostet.
Wir sind im Juni in eine Wohnung gezogen. Erstbezug. Das Haus ist aus den 90ern und wird seit fast 3 Jahren saniert. Es wird einfach nix fertig.
Die Wohnung an sich ist bewohnbar. Aber alles andere passt nicht. Es gibt keine Klingel, keine Gegensprechanlage, der Gang ist weder verfliest, noch sonst was. Die Wände nicht gestrichen. Es liegt überall Müll und Baumaterial herum. Laut Feuer- und Baupolizei gibt es bereits Anzeigen.
Wir hatten übrigens inzwischen Schimmel, da Rohre undicht sind bzw das Haus nicht isoliert wurde.
Eigentlich haben wir einen Garten mitgemietet, für den wir auch bezahlen. Aber aufgrund der Bauarbeiten existiert bis heute kein Garten. Vor unserer Gartentür befinden sich ein Baugerüst, Baumaterialen, Müll und Erde. Sonst nichts.
Täglich, auch am Wochenende, haben wir Bauarbeiten vor unseren Fenstern. Oft mit Lärmpegel über 100 Dezibel. Was ein Home Office schwierig macht.
Seit Monaten rennen wir (und auch das ganze Haus) der Hausverwaltung und dem Vermieter nach und verlangen nach einer Mietminderung. Jedoch ohne Erfolg. Der Mieterschutz kann uns angeblich auch nicht helfen.
Wir zahlen seit Monaten (einige im Haus seit Jahren) volle Miete für diese Zustände.
Als wir den Mietvertrag Anfang Juni unterschrieben, versicherte man uns, dass spätestens Ende Juni (in der Wohnungsanzeige stand sogar Ende Mai) alles fertig wäre. Haus, Wohnung, Garten...
Aber nix... Laut Vermieter sind immer die Baufirmen schuld. Deshalb akzeptiert er keine Mietminderung. Ich zahle für einen Garten, den ich nicht habe.
Jetzt überlegen wir bald wieder auszuziehen, da kein Bauende in Sicht ist. Einige im Haus sind bereits ausgezogen bzw. tun dies in den nächsetn 2 Monaten.
Kommen wir aus unserem Mietvertrag raus? Können wir den Vertrag auflösen? Kennt sich da wer aus?
Vielen Dank schon mal.



DorisMihokovic
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von DorisMihokovic » 08.12.2020, 04:06

Wenn die Baufirmen schuld sind, soll sich der Vermieter an diesen schadlos halten.

alles2
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von alles2 » 08.12.2020, 12:15

Hier liegt wirklich einiges im Argen. Nach meiner Einschätzung kann sich der Vermieter nicht wegen den Baufirmen einfach so abputzen, weshalb man es nicht als Ausrede dulden muss. Schließlich hat er sie beauftragt, also sollte er auch dafür geradestehen.

Wie schon im anderen Thread erwähnt, könnte der Mietvertrag höchst bedenklich sein. Allein dass ihr unterschreiben musstet, keine Mietzinsminderung einzufordern, kenne ich in der Form nicht und könnte sich als unzulässig erweisen, sollte es nicht mit der Gesetzeslage zusammengehen.

Aber ohne Mietvertrag gesehen zu haben, können wir Dir da nicht recht weiterhelfen. Daher, sofern noch nicht erfolgt, lasse Dich doch bei der Arbeiterkammer an den Mietrechtsexperten verbinden. Dort gibt es die Möglichkeit, denen alles schildern, eine Kopie des Vertrages per Mail zukommen zu lassen und die sollten dann eine ordentliche Einschätzung abgeben können.

Wie war es denn anderen Mietern möglich zu kündigen? Wohnten die etwa schon länger drin und konnten daher die Kündigungsfrist in Anspruch nehmen?

Von welchem Mieterschutz ist die Rede...der Mietervereinigung? Wer hat sich dorthin gewendet und mit welcher Begründung konnte man nicht helfen?
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DorisMihokovic
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von DorisMihokovic » 08.12.2020, 13:53

Wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag ohne Kündigungsverzicht handelt, können Sie jederzeit kündigen.

alles2
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von alles2 » 08.12.2020, 14:32

Das ist anscheinend nicht möglich, weil laut Mieterschutz die Vertragsklauseln gültig sein sollen und der Mieter nur auf eine Minderung oder Rückzahlung hoffen kann. Da die Unzulässigkeit nicht so eindeutig sein soll, was mir noch nicht ganz erschließt, bleibt das hinlänglich bekannte Prozessrisiko.
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MF
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von MF » 08.12.2020, 15:47

Danke schon mal für die Antworten.
Die anderen Vermieter sind zT schon länger hier im Haus. Aber eine Wohnung hat es mit Schimmel und Wasser so stark getroffen, dass sie mit eine Anwalt eine sofortige Vertragsauflösung erwirken konnten. 3 weitere Wohnungen sind auch schon mit einem Anwalt dabei (all diese Wohnungen haben auch Wasserschäden, Schimmel, etc, die vom Vermieter nach zahlreichen Aufforderungen und Bitten bis heute nicht behoben wurden). Unsere Wohnung und eine weitere hat zwar aktuell keinen Schimmel, aber die im Mietanbot bzw im Mietvertrag stehenden Eigenschaften der Wohnung existieren nicht. Wie eben zB der Garten, Klingel, etc. Unser Gedanke hier ist eben, wenn der Vermieter seinen Vertrag nicht einhält (es wurde uns beim Einzug zugesichert, dass hier alles Ende Juni fertig sei), möchten wir eben eine Vertragsauflösung. Ich weiß, normalerweise darf man erst nach 1 Jahr kündigen und dann mit einer 3 monatigen Frist. Aber solange will ich nicht warten.
Als der Vertreter der Feuerpolizei im Haus war, meinte dieser zu mir, so wie es hier aussieht, dürfte hier eigentlich noch keiner wohnen. Er versteht nicht, dass der Vermieter das gemacht hat.
Die Juristin vom Mieterschutzverband meinte nur, sie könne nicht mehr machen, als der Hausverwaltung über die Zustände Bescheid zu geben. Das ganze Problem wäre zu komplex, wir sollen uns einen Anwalt nehmen. Was wir ja vorhaben. Aber ich wollte mal nachfragen, ob da wer Ahnung hat, was möglich ist.. Wir wollen uns ja nach einer neuen Wohung umschauen.
2 Wohnungen haben dem Vermieter schon über einen Anwalt Fristen gesetzt, Schimmel zu beseitigen bzw sich zu melden, da sie sonst sofortige Vertragsauflösung wünschen. Aber die Frist ist längst abgelaufen und bis heute keine Antwort vom Vermieter.

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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von alles2 » 09.12.2020, 04:09

Von Anfang weg hat mein Hausverstand klar kommuniziert, dass die Klauseln über den Voraus-Verzicht von Mietzinsminderungsansprüchen rechtsunwirksam sein könnten, was durch den Sachverstand von "lexlegis" unter Heranziehung des § 1096 (1) ABGB untermauert hat.
So, hast Du die Juristin des Mieterschutzverbandes explizit damit konfrontiert? Wenn ja, warum sieht es dann anders?

Es kann eh nie schaden, wenn man sich eine zweite Meinung einholt. Daher würde ich Dir noch die MieterHilfe, Mietervereinigung und die AK ans Herz legen. Sollte dabei kein zufriedenes Ergebnis dabei herauskommen, kannst Du Dich zwar an einen Anwalt wenden, nur kann es eben nach hinten losgehen, wenn die Sachlage nicht so eindeutig ist. Und auch Anwälte können vor Gericht scheitern, selbst wenn sie sich nach außen hin vorher ziemlich zuversichtlich gezeigt haben mögen.

Leider kann es tatsächlich sein, dass sich ein Gericht hinsichtlich einer gesetzlichen Mietzinsminderung gegen Dich entscheiden könnte, falls es konstatiert, dass Dir die Beeinträchtigungen schon vor dem Wohnungsbezug bekannt waren und Du es akzeptiert hattest. Daher wäre es besser gewesen, wenn man die mündliche Zusage über die zeitliche Fertigstellung auch schriftlich festgehalten hätte. Denn nachher will niemand von etwas gewusst haben :x
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von MF » 11.12.2020, 15:30

Also laut Wohnungsanzeige hieß es, dass die Bauarbeiten mit Ende Mai abgeschlossen sind. Bei der Vertragsunterzeichnung meinten sie dann, es wird sich um 1 Monat verzögern. Ja... wir haben Ende des Jahres und es ist hier noch lange nichts fertig... Eine Nachbarin hat jetzt die Info bekommen, sie dürfe nicht ausziehen und sie erlauben keine Vertragsauflösung, da sie nichts für die Verzögerungen können und deshalb auch keine Mietminderungen zulassen.
Bitte?! Hier ist nichts fertig. Und der Garten, den wir zahlen, existiert nicht.

Die AK kennt den Fall bereits. Dank Baupolizei, Feuerpolizei und inwischen auch Finanzpolizei (es wurden u.a. von einer Firma des Vermieters einige Arbeiter abgeführt, da diese illegal in Ö sind). Die AK hat zu einem Mediationsgespräch gebeten. Wird wahscheinlich eh nichts bringen.

Bezüglich Mietervereinigung. Ich glaube, bei denen sind wir gewesen. Meine Nachbarin übrigens auch. Der sagte man auch, sie können uns nicht helfen. Sie haben von uns alle Infos erahlten. Mietverträge, Klausel, Fotos, etc...
Und wegen einer Mietminderung hat uns die AK eine Briefvorlage gegeben. Aber wie gesagt, der Vermieter weigert sich.

Wir haben vor Kurzem gefragt, warum man uns bei der Wohnungsbesichtigung nicht gesagt hat, dass es hier Mängel gibt. Weil inzwischen wissen wir von anderen Bewohnern, dass der Schimmel, etc schon seit Anfang des Jahres da ist. Wir haben jetzt die Antwort bekommen, dass sie von Mängeln nichts wussten. Aber gleichzeitig haben wir Schriftverkehr der Hausverwaltung mit einem Bewohner als Beweis. Unglaublich...

Ja, wir haben jetzt auch mal einen Anwalt eingeschalten...Wir wollen nur noch raus hier.

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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von alles2 » 12.12.2020, 02:24

Nur ganz kurz, der Mieterschutzverband selbst hat nichts mit der Mietervereinigung zu tun. Aber ich merke schon, die Verzweiflung ist groß und es wurde schon einiges unternommen. Dennoch bleibt die Frage (außerhalb der Theorie) offen, warum man nicht mit § 1096 Abs.1 ABGB durchdringen kann. Und ja, wenn es im Vorfeld Fristen gab, hätte man das auch wegen größerer Erfolgsaussichten im Streitfall in den Vertrag aufnehmen sollen.

Wäre dennoch toll, wenn Du uns wissen lassen würdest, sollte es positiv für Euch verlaufen und welchen Ansatzpunkt man dabei verfolgt hat.
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von MF » 12.12.2020, 17:32

Danke, ich werde Bescheid geben. :)

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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von DorisMihokovic » 13.12.2020, 03:37

Ein paar Fragen: liegt ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag vor - mit oder ohne Kündigungsverzicht? Ein außerordentliches Kündigungsrecht aufgrund Unbenutzbarkeit der Wohnung müsste auch bei Kündigungsverzicht möglich sein. Bei unbefristeten Mietverträgen ohne Kündigungsverzicht ist eine ordentliche Kündigung jederzeit möglich. Da gibt es im Gegensatz zum befristeten Vertrag keine Mindestmietdauer (12 Monate bis zum erstmöglichen Kündigungstermin mit 3monatiger Frist).

Gibt es für das Haus/die Wohnungen eine Benützungsbewilligung??

Es ist für eine Mietzinsminderung und ein a.o Kündigungsrecht m.E unerheblich, ob den Vermieter oder die Baufirma ein Verschulden an den Verzögerungen und Unzulänglichkeiten trifft. Der Vermieter muss geeignete Firmen beauftragen, ggfs (Nach)Fristen setzen, Pönale vereinbaren bzw von diesen Schadenersatz fordern (als Ausgleich für die Mietzinsminderungen).
Die Mieter müssen das nicht "schlucken".

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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von alles2 » 13.12.2020, 12:09

MF hat geschrieben:
08.12.2020, 15:47
Ich weiß, normalerweise darf man erst nach 1 Jahr kündigen und dann mit einer 3 monatigen Frist. Aber solange will ich nicht warten.
Damit sollte zumindest eine Frage beantwortet sein. Der Themenstarter würde das wohl nicht erwähnen, wenn er nicht davon betroffen wäre. Und wenn es so leicht wäre, hätten ihm die Vereine helfen können. Weil dem nicht so ist, sieht er (auch teilweise auf Anraten der einer juristischen Person) eben den Gang zum Anwalt als letzten Ausweg.
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von MF » 01.01.2021, 17:22

So... Also wir werden klagen. Mit 4 weiteren Parteien im Haus. Wir klagen gemeinsam mit dem selben Anwalt.
Wir fordern Schadensersatz (Mietrückzahlungen, Rückzahlung der Maklerprovision und Umzugskosten). Noch dazu klagen wir eine Vertragsauflösung bzw. fechten wir den Vertrag an. Da ja der Garten mit ihm Vertrag steht und der bis heute nicht vorhanden ist, ist der Vertrag nicht erfüllt. Ganz einfach.
Außerdem werden wir, inkl. einiger Hausbewohner, eine Strafanzeige wegen List/Betrug und Irrtum stellen.

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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von alles2 » 01.01.2021, 22:50

Dass Ihr bewusst getäuscht worden sein könntet, hatte auch ich bereits vor fast 4 Monaten im anderen Thread befürchtet. Dann bin ich gespannt, was dabei rauskommt. Habe da irgendwie kein gutes Gefühl, wobei das noch lange nichts bedeuten muss. Drücke Euch die Daumen, dass es zu keiner in die Länge ziehenden Nervenschlacht wird und der Vermieter schon vorher ein Einsehen hat und einknickt!
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Re: Vertragsauflösung

Beitrag von MF » 02.01.2021, 17:15

Danke! Wird zwar noch ewig dauern. Aber ich geb dann Bescheid, was raus gekommen ist.

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