(ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

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Descartes_Wien
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(ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von Descartes_Wien » 24.11.2020, 14:54

Hallo Zusammen,

ich befinde mich leider in einer etwas unschönen Lage im Rahmen der Kündigung meines WG-Zimmers in Wien.

Kurz zur Vorgeschichte:

Ich bin Ende September für mein Masterstudium aus Deutschland nach Wien gezogen und habe einen Untermietvertrag für mein WG-Zimmer ab dem ersten 01.10.2020 unterschrieben.

Durch den Lockdown und persönliche Probleme, habe ich jedoch beschlossen das Kapitel Wien nach diesem Semester wieder zu beenden. (sprich Ende Februar, Kündigungszeitraum wäre somit drei Monate)

An sich kein Problem, aber anscheinend kann ich meinen Untermietvertrag laut der Hauptmieterin (welche auch in der Wohnung lebt) nicht kündigen, da es sich um einen befristeten Untermietvertrag handelt. Die Frist gilt bis zum 31.12.2021.

Ich habe mich in diesem Zuge auch belesen und festgestellt, dass das österreichische Recht versucht die Hauptmieter zu schützen und somit bei befristeten Verträgen vorsieht, dass der Untermieter mindestens ein Jahr in der Wohnung leben muss, bevor er kündigen kann (16 Monate Mindestaufenthalt in der Wohnung)

Alles soweit verständlich, jedoch habe ich ein paar Fragen/Anmerkungen dazu:

1.) Ich habe gelesen, dass Mietverträge mindestens drei Jahre Laufzeit haben müssen, damit sie befristet sein können. Heißt das dann in meinem Fall, dass die Befristung des Vertrages ungültig ist, da die Frist nur ein Jahr und drei Monate umschließt (01.10.20 - 31.12.21)?

2.) Falls die Befristung aus 1.) nicht rechtskräftig ist, kann ich meinen Vertrag dann unter Einhaltung der Kündigungsfrist einfach kündigen?

3.) In meinem Vertrag steht nicht explizit vermerkt, dass ich nicht ohne weiteres kündigen kann. Man hat mich nicht aufgeklärt, dass ich mindestens 16 Monate in der Wohnung leben müsste. Ich bin davon ausgegangen, dass es ähnlich wie in Deutschland ist und man eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten muss (Ja, das war vielleicht zu naiv). Hätte ich im vorhinein gewusst, dass dies nicht möglich ist, wäre ich nicht dort eingezogen, da mein Studium theoretisch im dritten Semester ein Auslandssemester vorsieht, sodass ich unter normalen Bedingungen sowieso hätte umziehen müssen nach spätestens 11 Monaten. Dies habe ich von Anfang an offen kommuniziert.

4.) In dem Vertrag stehen zwei Paragraphen zur Kündigung, die mich verwirren bzw. die mich haben glauben lassen, dass ich unter Einhaltung der Kündigungsfrist ausziehen kann. Im folgenden ein Auszug:

"1. Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden."

Ich bin davon ausgegangen der obige Absatz bezieht sich nur auf den Hauptmieter und dient als Schutz des Untermieters, ist dem so?

"2. Der Untermieter kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Dies ergibt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen."

Beim unterschreiben des Vertrages, bin ich davon ausgegangen, dass der hier drüber stehende Paragraph mein Kündigungsrecht beinhaltet. Liege ich da komplett daneben?

Die Situation heute:

Ich möchte der Untermieterin absolut nicht schaden oder sonstiges. Es war mein Ziel ihr rechtzeitig das Zimmer zu kündigen, sodass sie genug Zeit hat einen Nachmieter zu finden. Ich habe bereits mehrere Male mit ihr gesprochen und ich habe mich sogar schon mal mündlich darauf geeinigt, dass wir eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages für Ende Februar ansetzen. Leider ist sie sehr sprunghaft mit dieser Einigung und hat mir nach dem Gespräch bei Whatsapp geschrieben, dass sie das nicht macht und dass ich im Zweifel wohnen bleiben soll. Die Kommunikation ist daher nicht so einfach momentan. Ich möchte keinen Rechtsstreit oder Ähnliches entfachen, aber ich fühle mich an diesem Punkt einfach getäuscht und würde deshalb gerne meine rechtlichen Möglichkeiten erfahren.

Ich bin selber kein Jurist und strebe definitiv eine außergerichtliche Einigung an, allerdings brauche ich dafür ein paar gute Argumente. Ich hoffe sehr ihr könnt mir ein bisschen weiterhelfen, für jede Rückmeldung/Tipp bin ich euch sehr dankbar.

Besten Gruß



alles2
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von alles2 » 24.11.2020, 17:03

Was den Umzug von Deutschland nach Österreich in Corona-Zeiten anlangt, kann ich Dir das hier anbieten:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?t=15640

Das mit der 3-jährigen Befristung braucht bei Studentenwohnungen keine Anwendung finden. Wenn vertraglich etwas nicht explizit erwähnt oder ausgenommen wurde, kommt das allgemeingültige Gesetz zur Anwendung. Auf das, was mündlich kommuniziert wurde, aber schriftlich nicht festgehalten wurde, kann man sich nicht berufen.
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Descartes_Wien
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von Descartes_Wien » 24.11.2020, 17:10

Hi, vielen Dank erstmal für die Antwort!

Das mit der 3-jährigen Befristung braucht bei Studentenwohnungen keine Anwendung finden. Wenn vertraglich etwas nicht explizit erwähnt oder ausgenommen wurde, kommt das allgemeingültige Gesetz zur Anwendung.
[/quote]

Was bedeutet "braucht bei Studentenwohnungen keine Anwendung finden"? Heißt das, dass die Befristung auch kürzer sein kann?

In diesem Vertrag wurde meiner Ansicht nach nicht explizit geschrieben, dass ich erst nach dieser Zeit kündigen darf. Ich habe es interpretiert, dass ich eine Kündigungsfrist von drei Monaten habe oder liege ich falsch?

LG

alles2
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von alles2 » 24.11.2020, 17:46

Genau, gerade bei Studentenwohnungen kann die Befristung unter den 3 Jahren ausfallen. Auch wenn es sich nicht um eine derartige Wohnung handelt, kann bei einem Untermietvertrag mit einer vereinbarten vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit die Befristung unter den 3 Jahren betragen, wenn bekannt ist, dass der Hauptmietvertrag vorher ablaufen wird.

Mag sein, dass ich Deine Frage falsch deute, aber zeitlich befristete Verträge sind dazu da, um eingehalten zu werden und man es nicht jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen kann.
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Descartes_Wien
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von Descartes_Wien » 24.11.2020, 18:41

Alles klar, danke für die Antwort.

Ich habe das auch so verstanden, dass diese zeitlich befristeten Verträge eingehalten werden sollen, jedoch bin ich eben verwundert über die Kündigungs-Klausel (2.) im Vertrag, welche dem Untermieter eben die Möglichkeit gibt bei drei-monatiger Frist zu kündigen.

Mir war nicht bewusst, dass man als Untermieter so wenig Möglichkeiten hat seinen Vertrag ordentlich zu kündigen.

Eine letzte Frage: Hast du eventuell Tipps (eventuell aus eigener Erfahrung), wie ich mit dieser Situation am besten umgehen kann bzw vorgehen kann? Wie schon geschrieben, ich will der Hauptmieterin in keinster Weise schaden, aber es führt leider kein Weg daran vorbei, dass ich Ende Februar ausziehen muss....

alles2
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von alles2 » 24.11.2020, 21:05

Das mit den 3-monatigen Kündigungsfrist ist so zu verstehen, dass bis dieser Zeit vor Vertragsablauf die Kündigung auszusprechen wäre, da sonst der Vertrag beispielsweise nochmal um 15 Monate weiterlaufen könnte.

Eigentlich führt kein Weg daran vorbei, sich mit dem Vertragspartner zu einigen. Anscheinend liegt das Potential des Umstimmens in der Luft und dabei könntest Du auf die Tränendrüse drücken. Ich kenne Deine Tatsachen nicht, um eine spezifische Variante darbieten zu können. Aber eine Möglichkeit wäre, dass Du Ihr schilderst, dass sich das mit dem Studium aufgrund der Pandemie und weiterer persönlicher Umstände erledigt hätte. Somit fallen sämtliche finanzielle Unterstützungen (u.a. Studienbeihilfe) weg und Du könntest die Miete nicht begleichen. Das würde zu Mietrückständen führen, die zwar einklagbar wären, aber in Deutschland wohl kaum exekutierbar. Mit dem vergeudeten Geld und der verlorenen Zeit hätte niemand eine Freude, weshalb es mehr Sinn machen würde, wenn es zu einer gütlichen Einigung kommen würde.

Wie Du es letztendlich angehen würdest, um den Vermieter zur Vernunft zu bringen oder damit er sich erbarmt, sei Dir überlassen!
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Descartes_Wien
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von Descartes_Wien » 24.11.2020, 21:14

Alles klar, ich werde sehen was sich bewirken lässt.

Vielen Dank für deine Hilfe!

alles2
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von alles2 » 24.11.2020, 23:49

Gutes Gelingen dabei!
Und solange diese Angelegenheit offen ist, kannst Du gerne regelmäßig wieder vorbeischauen, da jederzeit noch ein Beitrag mit einer anderen Anregung dazustoßen kann!
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MG
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von MG » 25.11.2020, 09:38

In den Beiträgen oben wird die Meinung vertreten, dass das MRG nicht für "Studentenwohnungen" gelte.

Das ist so mAn nicht richtig:

§ 1 Abs 2 Zi 1 MRG:

2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht

1. Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden,


Der Ausschluss bezieht sich damit auf StudentenHEIME!

Im ggst. Fall liegt jedoch ein Untermietvertrag hinsichtlich einer Wohnung bzw. eines Teiles einer Wohnung vor.

Gem. § 29 MRG müsste auch dieser auf mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden. Eine kürzere Befristung ist unwirksam und liegt daher ein UNBEFRISTETER Mietvertrag vor.
Der unbefristete Mietvertrag kann daher vom Mieter jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen und -termine schriftlich (gerichtliche Kündigung ist nicht erforderlich) gekündigt werden.

alles2
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von alles2 » 25.11.2020, 10:43

Eigentlich habe ich das nicht so pauschal geäußert, wie Du es wiedergegeben hast, wonach Studentenwohnungen generell nicht unter das MRG fallen würden. Sondern dass bei Studentenwohnungen eine kürzere Befristung angewendet werden kann.

Weil Du das MRG erwähnst, wissen wir nicht einmal, ob die Verträge unter dessen Voll- oder Teilanwendungsbereich fallen. Und wenn, hat man als Untermieter weniger Rechte und man kann leichter gekündigt werden.
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lexlegis
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von lexlegis » 25.11.2020, 11:49

Die vom Fragesteller zitierten Kündigungsbestimmungen aus dem Vertrag deuten m.E. sehr wohl auf eine 3 monatliche Kündigungsfrist hin und zwar ungeachtet einer etwaigen Mindestfrist von einem 1 Jahr.

"1. Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden."

"2. Der Untermieter kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Dies ergibt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen."

@Fragesteller: Vielleicht können Sie unter Schwärzung Ihrer persönlichen Daten den Mietvertrag bzw. die für diesen Sachverhalt relevanten Bestimmungen hier posten und auch eruieren ob Ihr Mietverhältnis in den Voll-Teil oder Nichtanwendungsbereich des MRG fällt.
Zuletzt geändert von lexlegis am 25.11.2020, 11:53, insgesamt 1-mal geändert.

SK
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von SK » 25.11.2020, 11:51

alles2 hat geschrieben:
24.11.2020, 17:46
Genau, gerade bei Studentenwohnungen kann die Befristung unter den 3 Jahren ausfallen. Auch wenn es sich nicht um eine derartige Wohnung handelt, kann bei einem Untermietvertrag mit einer vereinbarten vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit die Befristung unter den 3 Jahren betragen, wenn bekannt ist, dass der Hauptmietvertrag vorher ablaufen wird.

Mag sein, dass ich Deine Frage falsch deute, aber zeitlich befristete Verträge sind dazu da, um eingehalten zu werden und man es nicht jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen kann.
Woraus leiten Sie die Befristungsmöglichkeit auf unter 3 Jahre ab?

Die Befristung ist unzulässig, das bedeutet, das ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt. Das hilft jedoch auch nicht, da sie auch dann frühestens nach 1 Jahr unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist kündigen können, also die besagten 16 Monate.

Eine genaue Beantwortung kann man jedoch nur geben, wenn der MV vorliegt. Aber die Schilderung des Threaderstellers lässt auf eine Kündigungsmöglichkeit schließen, die zulässig ist, da sie den Mieter begünstigt.

Vielleicht können Sie sich auf einen Nachmieter einigen und dann einvernehmlich auflösen. Wenn Sie vorzeitig ausziehen, wandelt sich der Mietzinszahlungsanspruch in einen Schadenersatzanspruch um. Die Untervermieterin muss versuchen das Zimmer weiterzuvermieten (Schadenminderungspflicht). Wenn sie einen Nachmieter findet, dann verringert dies natürlich den Schaden dementsprechend.

lexlegis
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von lexlegis » 25.11.2020, 11:56

"Eine genaue Beantwortung kann man jedoch nur geben, wenn der MV vorliegt. Aber die Schilderung des Threaderstellers lässt auf eine Kündigungsmöglichkeit schließen, die zulässig ist, da sie den Mieter begünstigt."

Sehe das genauso

Descartes_Wien
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von Descartes_Wien » 25.11.2020, 12:40

Hallo zusammen,

vielen Dank für das Engagement!

Die für diesen Thread relevanten Passagen des Vertrags werde ich im folgenden zitieren:

"§ 3 Mietdauer
1. Der Untermietvertrag beginnt am 1. Oktober 2020.
2. Die Mietdauer bestimmt sich nach der Dauer des Hauptmietvertrages, der bis zum 31. Dezember 2021 befristet ist. Endet der Hauptmietvertrag – gleich auchwelchen Gründen – endet damit ohne Ausnahme auch der Untermietvertrag."

"§ 5 Kündigung
1. Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

2. Der Untermieter kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Dies ergibt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die
Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

3. Der Untermieter ist berechtigt, den Untermietvertrag zu kündigen, wenn er dem Hauptmieter mindestens drei wirtschaftliche und persönlich zuverlässige und, soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzuntermieter
vorschlägt, die bereit sind, in den Untermietvertrag für den Rest der Mietdauer (siehe § 3 Mietdauer) einzutreten, und wenn der Hauptmieter oder der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den Untermietvertrag eintreten zu lassen.

4. Vermietet der Hauptmieter nur einen oder mehrere einzelne Räume und nicht die gesamte Wohnung, sind die Mieterschutzrechte des Untermieters eingeschränkt. Vor allem kann der Hauptmieter als Vermieter unter erleichterten Voraussetzungen das Untermietverhältnis kündigen, da er die Wohnung selbst mit bewohnt."

"§ 8 Sonstige Bestimmungen
1. Allfällige vor Abschluss dieses Vertrages getroffene schriftliche oder mündliche Vereinbarungen verlieren bei Vertragsabschluss ihre Gültigkeit. Eine Änderung oder Ergänzung dieses Vertrages kann nur schriftlich erfolgen. Dies gilt auch für das Abgehen des Schriftformerfordernisses.

2. Für den Fall des Verstoßes einer Bestimmung dieses Vertrages gegen das Gesetz wird vereinbart, dass eine Nichtigkeit den Vertrag nur hinsichtlich dieses Punktes unwirksam macht, die übrigen Vereinbarungen jedoch bestehen lässt. Kann sich eine Vertragspartei auf Grund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht auf eine Vertragsbestimmung berufen, so gilt dies auch für die andere Vertragspartei.

3. Der Vertrag unterliegt österreichischem Recht. Für Streitigkeiten aus dem Vertrag vereinbaren die Vertragsparteien die ausschließliche Zuständigkeit des für Wien, Innere Stadt, sachlich zuständigen Gerichts.

4. Der Untermieter bestätigt, in Kenntnis der dem Hauptmietvertrag des Untervermieters angeschlossenen Hausordnung zu sein und verpflichtet sich zu deren Einhaltung."


Bezüglich des MRGs: Nach kurzer Recherche gehe ich davon aus, dass der Vertrag entweder Voll- oder Teilanwendung finden muss. Ich bin mir zumindest ziemlich sicher, dass die Kriterien für "Keine Anwendung des MRG" nicht auf meinen Vertrag zutreffen.

alles2
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Re: (ungültig?) Befristeter Untermietvertrag kündigen

Beitrag von alles2 » 25.11.2020, 15:12

Wenn alle gegen einen sind, habe ich grundsätzlich dagegen. Aber wenn es soweit geht, dass man meine Aussagen falsch wiedergibt (ob bewusst oder nicht), ist es ein böses Foul. Und sich dabei auch noch auf das MRG stützt, obwohl nicht mal geklärt ist, ob diese zur Anwendung kommt, halte ich schon für äußerst verwegen. Ich kann auch nur nach dem gehen, was hier an Informationen geliefert wird. Es spricht absolut nichts dagegen, wenn man korrigierend eingreift oder die Sache nach weiterem Input präzisiert. Aber voreilig Dinge annehmen, um die Behauptung anderer zu widerlegen, geht schon mal gar nicht.

Auch ich war mal Student und hatte einen "Jahres-Mietvertrag", obwohl es sich um kein Studentenheim handelte. Damals war ich dankbar dafür, dass mir die Möglichkeit gegeben wurde und hatte nicht groß nachgefragt, wie sowas gehen soll. Wie wir alle wissen, können manche sehr kreative Auslegungen haben, wenn es um das Aufsetzen eines Vertrages geht.

"Woraus leiten Sie die Befristungsmöglichkeit auf unter 3 Jahre ab?"

Aus eigener Erfahrung, aus den von "MG" korrekt zitierten § 1 Abs.2 Z.1 MRG und nach unzähligen Kontakten mit dem Mietrechtsexperten der AK. Dass es die Möglichkeit gibt, einen Untermietvertrag für jene Dauer unter 3 Jahren zu gestalten, wie lange der Hauptmietvertrag noch läuft, könnte ich jetzt nicht aus dem Stand sagen. Entweder auch vom Konsumentenschutz oder einer Online-Quelle. Es ist schon zu lange her und Protokoll führe ich auch nicht. Aber sollte das eindeutig infrage gestellt werden, werde ich mich darum bemühen, diese Information bestätigen zu lassen und es hier zu präsentieren!
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