Vermieter droht mit rechtlichen Schritten

[Essen]

Liebe Jusline-Mitglieder,

Ich wende mich an Ihnen bezüglich einer eskalierenden Situation mit unserem Vermieter.

Der Vermieter – eine Immobilien GmbH – droht die rechtlichen Schritte gegen uns zu unternehmen, wenn wir keinen Zugang zu unserer Küche für fünftägigen Renovierungsarbeiten sicherstellen.

Neben dem aktuellen Gesundheitsrisiko gibt es mehrere andere Probleme:

· Die Dauer der Arbeiten soll fünf Tage betragen, angenommen dass die nicht über das Wochenende unterbrochen würden. Der Vermieter hat mit mir im Vorfeld keine Absprache diesbezüglich durchgeführt. Ich wurde von der durch den Vermieter beauftragten Firma kontaktiert (am Montag) um einen sehr kurzfristigen Termin für die Arbeiten beginnend am Mittwoch oder Donnerstag derselben Woche zu bestätigen ohne weitere Angaben bezüglich der tatsächlichen Dauer der Arbeiten. Zwei Tage danach hat der Vermieter eine E-Mail Nachricht geschickt, in der er uns mit rechtlichen Schritten drohte, wenn wir nicht sofort dieser Arbeiten zustimmen würden. Ich muss noch dazu erwähnen, dass ich trotz mehreren Anfragen an der Firma erst eine Woche später über die tatsächliche Dauer der Arbeiten informiert wurden.

· Die Arbeiten sollen in unserer Küche ausgeführt werden, die Möbel der Küche sollen dann in dem angrenzenden Esszimmer verlegt werden, dann wird der Boden geöffnet um die Wasserleitungen usw. zu wechseln. Daher könnten wir unsere Küche und unser Esszimmer mindestens 5 Tage lang nicht benutzen. Wir sind eine 4-köpfige Familie mit berufstätigen Eltern und 2 kleinen Kindern. Wir haben so kurzfristig keine Alternativen, daher es viel Organisation und Planung von unserer Seite erfordert würde. In der jetzigen Lage erhöht sich auch das Gesundheitsrisiko für uns erheblich – wir werden die Verpflegung außerhalb der Mietwohnung im Anspruch nehmen müssen, während wir die Arbeiter in der Wohnung den ganzen Tag haben werden.

· Der Vermieter hat zu keinem Zeitpunkt eine Entschädigung angeboten, diese Arbeiten bedeuten jedoch erhebliche, ungeplante Kosten für uns.

· Schließlich sind solche Arbeiten nicht dringend notwendig, es handelt nur um eine empfohlene Renovierung, wir haben den Bericht einer Inspektion erhalten, wo es angegeben ist.

Diese Situation ist auf einen Wasserschaden in der Mietwohnung am Erdgeschoß im letzten Februar zurückzuführen. Es wurde ursprünglich angenommen, dass dies auf ein Leck in unserer Küche zurückzuführen ist. Seitdem haben vier Inspektionen bestätigt, dass es kein Leck gibt. Es besteht kein Notfall oder Bedarf dringenden Reparaturarbeiten durchzuführen.

Ich würde Sie um einen Rat bitten, wie wir hier weitermachen sollen. Leider derzeit besteht es keine Möglichkeit solche Arbeiten kurzfristig einzuplanen. Wir haben keine Einwände gegen die Arbeit in unserer Mietwohnung, aber wir müssen im Voraus planen und natürlich möchten wir keine mit der Arbeit verbundenen Kosten tragen. Ohne Küche und Esszimmer wird es angesichts der gesundheitlichen Situation und des Beginns der kalten Jahreszeit schon sehr schwierig.

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen,

E.D.

[mastercrash]

Es handelt sich hier offenbar um ein Mietobjekt, das dem MRG unterliegt.

Dann ist zu unterscheiden, um was für Arbeiten es sich handelt, nämlich Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten.
Erhaltungsarbeiten haben Sie als Mieter grundsätzlich zu dulden, Verbesserungsarbeiten innerhalb der Wohnung nicht (§ 4 Abs 4 1. Satz MRG).

So wie Sie aber schreiben, handelt es sich höchstwahrscheinlich um Erhaltungsarbeiten (es soll nichts verbessert werden sondern eher in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden).

Das was ich hier kritisch sehe ist die kurze Frist. Bei Erhaltungsarbeiten sind nämlich die Interessen beider Parteien (Mieter und Vermieter) abzuwägen. Wenn die Arbeiten wirklich dringend sind, weil ansonsten eine Vergrößerung des Schadens zu erwarten ist, kann auch eine Frist von nur wenigen Tagen angemessen sein.

Andernfalls (wie Sie schreiben) haben die Arbeiten in einer angemessenen Frist vorher angekündigt zu werden.

Wenn Ihnen geholfen ist, wenn die Arbeiten erst 2 oder 3 Wochen später beginnen, können Sie der Immobilien GmbH Ihre Interessen darlegen, warum der Zeitpunkt für Sie unpassend ist und eventuell erwirken (notfalls vor der Schlichtungsstelle/in Gemeinden ohne Schlichtungsstelle vor dem Bezirksgericht im Außerstreitverfahren), dass der Beginn der Arbeiten verschoben wird. Verhindern können Sie die Arbeiten aber nicht, soweit diese nicht komplett unnötig sind (was ich nicht annehme, denn welche Immobilien-Gesellschaft hat Geld aus dem Fenster zu werfen?).

Für die Dauer, in der Sie den Mietgegenstand nicht wie vorgesehen benützen können, können Sie auch den Mietzins angemessen mindern.

Auch was Mehrkosten angeht (Essen im Gasthaus für die Dauer der Arbeiten, in der Sie die Küche und das Esszimmer nicht benutzen können), gibt es durchaus Chancen diese durch den Vermieter ersetzt zu bekommen.

Ggf sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt des Mietrechts wenden. Sollte der Vermieter nicht freiwillig einlenken und Ihre Forderungen anerkennen, ist dies ein typischer Fall für ein Außerstreitverfahren vor dem Bezirksgericht respektive der Schlichtungsstelle in Gemeinden, wo eine solche eingerichtet ist (es handelt sich um einen in § 37 Abs 1 Z 2 MRG genannten Fall).