Kann man eine Wohnung ersitzen?

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frankie79
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Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von frankie79 » 05.09.2020, 23:20

Grüß euch!

Ich habe ein Haus (mit-) geerbt. In dem Haus wohnt eine Familie, der auf dem Papier nur etwa ein Drittel der von ihr benutzten Wohnung gehört, der Rest gehört, ebenso wie das gesamte übrige Haus, mir und den übrigen Erben. Wir wollen die Familie nicht rausekeln und vorläufig auch keine Miete verlangen. Was uns jedoch beunruhigt, ist die Frage nach der Ersitzung: Wenn wir nichts unternehmen, gehört dann irgendwann die ganze Wohnung der Familie? Es gibt keinen Mietvertrag, die Betriebskosten/Steuern werden aliquot zur bewohnten Fläche bezahlt. Die Familie hat viel in die Wohnung investiert und plant aktuell weitere Umbauten.

Vielen Dank, freundliche Grüße



alles2
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von alles2 » 06.09.2020, 02:57

Wichtig ist, dass die Familie weiß, dass zwei Drittel der von ihr benutzten Wohnung Euch gehört. Ist das nicht sichergestellt, sollte das unverzüglich (schriftlich) nachgeholt werden. Die Ersitzung eines Objektteils setzt zumindest voraus, dass der Besitz redlich und echt ist, was in Bezug auf die Familie nicht zutreffend sein dürfte (§ 326 ABGB).
Hingegen kann es vermutlich passieren, dass während mindestens 30 Jahren die Dienstbarkeit des Wohnrechtes ersessen werden kann.
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frankie79
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von frankie79 » 06.09.2020, 18:10

Danke! D.h., auch, wenn wir schriftlich die aktuellen Verhältnisse festhalten, kann die Wohnung ersessen werden? Wie wäre das zu verhindern? Durch einen Mietvertrag/ein Prekarium/eine Parifizierung? Und beginnen die 30 Jahre mit unserer "Übernahme" zu laufen oder zählen auch die Jahre des Vorbesitzers?

alles2
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von alles2 » 06.09.2020, 18:58

Ne, so habe ich das nicht artikuliert, sondern sehr wohl zwischen Wohnungsbesitz und Wohnrecht unterschieden. Wenn die Bewohner wissen, dass denen die Wohnung nicht gehört, können die es auch nicht ersitzen. Nur wenn deren Annahme in der Luft liegt, dass es denen gehört, sollte die genannte Klarstellung unverzüglich folgen. Das geht auch mündlich; dazu braucht es die von dir genannten Vorschläge nicht. Nur mit einem schriftlichen Nachweis ist man meist auf der sicheren Seite, sollte die Familie mit bösem Glauben auf etwas spekulieren. Aber ein (prüfender) Blick ins Grundbuch sollte sämtliche Zweifel beseitigen.
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frankie79
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von frankie79 » 07.09.2020, 10:08

Vielen Dank! :)

frankie79
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von frankie79 » 19.11.2020, 11:06

Noch eine Frage: Wir wollen einen kleinen "Topf" für notwendige Hausrenovierungen einrichten, die oben beschriebene Person, die keine Miete zahlt, soll 100 Euro monatlich beitragen. Könnten sich daraus irgendwelche Forderungen ableiten? Wir haben ein bisserl Angst, dass das dann als "Miete" gelten und sich daraus Ansprüche ableiten könnten. Vielen Dank!

Und noch eine Frage, betreffend obige Antworten: Ab wann haben oder hätten die Wohnungsnutzer ein Wohnrecht oder haben sie es vielleicht schon? Wie könnten wir dieses unterbinden?

alles2
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von alles2 » 19.11.2020, 15:07

In der Annahme, dass keine Ersitzung und über das Wohngebrauchsrecht keine Eintragung im Grundbuch vorliegt, dürfte dem Wohnrecht ein unentgeltliches und jederzeit widerrufbares Prekarium (Bittleihe) zugrundeliegen. Eine Miete kann nicht als solche verstanden werden, wenn diese nicht eindeutig als solche ausgewiesen wurde.

Bei dem "Topf" geht es wohl um eine Instandhaltungsrücklage. Die zu schaffende Rücklage sollte freilich vertraglich vereinbart bzw. schriftlich festgehalten werden und die Rücklagenhöhe verhältnismäßig sein und anteilsmäßig ausfallen. Kenne die Position der Bewohnerin dazu nicht. Aber man sollte nicht vergessen, dass Eigentum verpflichtet und bei einem Gemeinschaftseigentum auch für die Instandhaltung Sorge zu tragen ist. Du könntest Dich sonst auf § 31 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) berufen oder zur Not auch an die ÖHGB, dem Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund, Deines Bundeslandes wenden:

https://www.oehgb.at/ihre-landesverbaende
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lexlegis
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von lexlegis » 20.11.2020, 12:59

frankie79 hat geschrieben:
19.11.2020, 11:06
Noch eine Frage: Wir wollen einen kleinen "Topf" für notwendige Hausrenovierungen einrichten, die oben beschriebene Person, die keine Miete zahlt, soll 100 Euro monatlich beitragen. Könnten sich daraus irgendwelche Forderungen ableiten? Wir haben ein bisserl Angst, dass das dann als "Miete" gelten und sich daraus Ansprüche ableiten könnten. Vielen Dank!

Und noch eine Frage, betreffend obige Antworten: Ab wann haben oder hätten die Wohnungsnutzer ein Wohnrecht oder haben sie es vielleicht schon? Wie könnten wir dieses unterbinden?
Das wäre dann nur ein Anstandsentgelt und keine Miete. Also kommt auch kein Mietvertrag zu Stande.

lexlegis
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von lexlegis » 20.11.2020, 13:12

alles2 hat geschrieben:
19.11.2020, 15:07
Eine Miete kann nicht als solche verstanden werden, wenn diese nicht eindeutig als solche ausgewiesen wurde.
Das stimmt nicht ganz. Die Parteien könnn den Vertrag noch so oft als Leihvertrag/Prekarium bezeichnen. Sobald für die Nutzung einer unverbrauchbaren Sache ein einem ordentlichen Mietzins entsprechendes Entgelt bezahlt wird, liegt Miete und keine Leihe vor. Typische Vertragsfiguren ziehen typisierte Rechtswirkungen nach sich.

Das regelmäßige Bezahlen geringer Beträge bzw. nur der Betriebskosten, begründet jedoch ein bloßes Anstandsentgelt und führt nicht zu einem Mietvertrag.

alles2
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Re: Kann man eine Wohnung ersitzen?

Beitrag von alles2 » 20.11.2020, 18:28

Vielen Dank für die zusätzliche Anmerkung! War mir nicht bewusst, dass es als eine Art Mietvertrag ausgelegt werden könnte, wenn kein Wort über eine (Wohn)Miete verloren wird.

Um die Unsicherheit von "frenkie79" zu nehmen, würde meiner Meinung eine Vereinbarung ausreichen, wonach man freiwillig monatliche Beiträge für etwaige Sanierungen und Schäden beisteuern würde, wobei es dezidiert nicht als Mietkosten verstanden wird.
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