ABGB 1104 Seuche , keine Miete

[tito1978]

Hallo Miteinander,

kennt sich jemand mit dem Paragraphen 1104 ABGB aus? mein Vermieter droht mir mit einer Räumungsklage , wenn ich die Miete nicht bezahle. Aufgrund von Corona , ist mein Geschäftslokal zugesperrt.

Danke im Voraus

[Nicolai]

Vielleicht hilft Ihnen das.

https://www.pfr.at/de/news-medien/rechtsfragen-zum-coronavirus/322-coronavirus-und-miete-zahlen

LG

[Nicolai]

Hallo tito1978,

ich habe mich in der Rechtsdatenbank von Manz nun noch ein bisschen umgesehen. Und bin auf einen Artikel von "die Presse" gestoßen, in welchem sich Zivilrechtsprofessor Andreas Vonkilch dazu äußert.

Wien. Eine Sorge sind Unternehmer, die von gesetzlich angeordneten Schließungen betroffen sind, los: Sie brauchen für ihr Geschäftslokal keinen Mietzins zu zahlen. Das ABGB enthält für diesen Fall nämlich eine klare Regelung, sagt der Innsbrucker Zivilrechtsprofessor Andreas Vonkilch: Wenn das Mietobjekt wegen "außerordentlicher Zufälle" - das Gesetz nennt als Beispiele "Feuer, Krieg oder Seuche" - "gar nicht gebraucht werden kann", ist kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten (§ 1104 ABGB).

Nach der Rechtsprechung sind außerordentliche Zufälle solche, die einen größeren Personenkreis betreffen und für Menschen unbeherrschbar sind. Im ABGB-Kommentar von Koziol/Bydlinski/Bollenberger ist nachzulesen, dass die Gerichte den genannten Beispielen "von den Vertragspartnern nicht provozierte hoheitliche Verfügungen" gleich halten - wie die heute, Sonntag, beschlossene Schließung aller Geschäfte, die nicht zur Aufrechterhaltung der Grundversorgung gebraucht werden. Historisches Beispiel: Beschlagnahme durch eine Besatzungsmacht.

LG Nicolai

[alles2]

Dem Fragesteller dürfte sich darüber im Klaren sein, dass die Miete wohl zu erlassen ist, sonst hätte er den Paragraphen nicht bemüht und den Vermieter damit konfrontiert.

Ihm geht es mehr darum, ob die angedrohte Kündigung berechtigt ist. Dazu sei auf § 1105 ABGB verwiesen. Daneben gibt es vom Bundesministerium für Justiz folgende Stellungnahme:

Aus den §§ 1104 f ABGB und § 1096 ABGB kann abgeleitet werden, dass nach geltendem Recht der Vermieter das Risiko dafür trägt, dass der Geschäftsraum wegen außerordentlicher Zufälle nicht gebraucht werden kann.

Dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit kann daher – je nach Grad der Einschränkung – eine Mietszinsreduktion (bis zum gänzlichen Mietzinsentfall) zustehen. Dies gilt für alle Geschäftsraummieten, unabhängig davon, ob das MRG anwendbar ist. Freilich müssen jeweils die Umstände des Einzelfalls und der konkrete Vertrag berücksichtigt werden.

Daher würde ich dem Vermieter direkt mit dem Zitat konfrontieren und ihn um Verständnis und Berücksichtigung bitten. Vielleicht lässt sich so eine Einigung erzielen.
Bevor man die Zahlungen aus freien Stücken aussetzt, sollte das schriftlich festgehalten werden. Die WKO stellt dazu ein Musterschreiben mit dem Titel "Mietzinsminderung/Entfall der Mietzinszahlungs-verpflichtung wegen behördlich verhängten Betretungsverbots über das Geschäftslokal" zur Verfügung:

https://www.wko.at/service/muster-mitzins-minderung-entfall-corona.docx