Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

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Schizopremium
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Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Schizopremium » 29.03.2020, 10:09

Guten Tag,
wir haben folgende Situation vorliegen:
Unser Nachbar, Mieter einer geförderten Genossenschaftswohnung, vermietet Teile seiner Wohnung an einer anderen Person.
Nun ist es so, dass dabei Mietdauer des Untermieters eher kurz bemessen ist, - d.h. letztes Jahr ist eine Untermieterin eingezogen, jetzt wieder ausgezogen und der nächste zieht wieder ein!

In unserem Mietvertrag steht unter XI. "Untervermietung, Weitergabe, Tierhaltung" folgender Text:

Die Untervermietung oder Weitergabe des Bestandsgegenstandes ist unzulässig und stellt einen wichtigen Kündigungsgrund im Sinne der Bestimmungen des MRG dar. Die Tierhaltung bedarf einer gesonderten Vereinbarung der Vertragsstelle.

Meine Fragen:
1.) Wann und unter welchen Umständen kann hinsichtlich der Untervermietung eine Zustimmung von der Genossenschaft erwirkt werden?

2.) Wer kann im Genuss als Untermieter kommen?

3.) Welche Rechte hat dieser Untermieter?

4.) Spielt bei der Beurteilung der Genossenschaft die Dauer der Untermietverhältnisse eine Rolle? => hohe Fluktuation!

5.) Welche Möglichkeit hat man, dies zu beeinspruchen.
Der Wohnraum von Mieter und Untermieter liegt direkt unter den unseren. Da ausgehend aus dessen Wohnbereich
immer wieder Abends und während der Nacht ein aggressiver, haushaltsunüblicher Geruch (Cannabis u. starke Raumsprays)
zu vernehmen ist, möchten wir versuchen, dies zu beeinspruchen.



alles2
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von alles2 » 29.03.2020, 17:43

Es kann zwar völliger Humbug sein, was ich nun von mir gebe, weil ich mich nicht auf eine gesetzliche Grundlage stütze, sondern rein den Hausverstand sprechen lasse. Aber wäre ich in Deiner Situation, würde ich das direkt mit dem Vermieter klären. Denn schließlich liegt es in seinem Ermessen, was er bei Vertragsbruch unternimmt und was nicht. Sicher gibt es dann etwaige rechtliche Bestimmungen, die beide Vertragsparteien entsprechend schützen und die einem etwas in die Hand geben, wenn man Maßnahmen ergreift. Also wenn ein Umstand vorliegt, wonach eine Kündigung gesetzlich gedeckt wäre, entscheidet noch immer der Vermieter, ob es auch zur Anwendung kommt oder nicht.

Wenn Du Dich in dem Hausfrieden gestört fühlst, kann er nötigenfalls die Kündigung aussprechen. Falls nicht, gibt es seinerseits die Möglichkeit der Unterlassungsklage gegenüber dem Mieter, wonach ein Verhalten einzustellen sei.
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

Schizopremium
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Schizopremium » 30.03.2020, 16:06

Der Vermieter wurde bereits letztes Jahr darüber in Kenntnis gesetzt. (schriftlich)
Daraufhin hat er, den Nachbar schriftlich in Kenntnis gesetzt und mehrere Kontrollgänge im Stiegenhaus durchgeführt.
Nachdem zum Zeitpunkt der Begehung weder der Nachbar noch ich in der Wohnung waren und er im Stiegenhaus keinen Geruch wahrnehmen konnte, war die Sache für ihm erledigt! - Er hat sich nicht einmal die Mühe gemacht, dass er Abends mal vorbeigekommen wäre um sich ein Bild vor Ort zu machen.

Der Nachbar wiederum sieht sich in seiner Position bestätigt, -das zeigt sich auch darin, dass nun in den letzten Wochen seine Wohnung immer mehr frequentiert wird. So kommt es, dass Abends wenn der Rummel vorbei ist, die Leute wieder weg sind, der Gestank aber bleibt! Da die Abluft in seiner Küche und Klo/WC das aber nicht mehr bewältigen können, muss gelüftet werden!
Und frei nach dem Motto, was nicht sichtbar ist, ist auch nicht strafbar fühlt er sich in seiner Sache sehr sicher!

Ich habe nun 2 Möglichkeiten:

1. Ich lass es, geb auf und gesteh mir ein, dass Widerstand zwecklos ist und such mir mit meiner Frau und meinen 2 Kindern eine neue Wohnung.

2. Ich setze mich zur Wehr in dem ich den Rechtsweg beschreite. Dann muss ich den Beweis antreten! Dabei stellt sich die Frage welcher Zeitraum hier herangezogen wird. Sollte es die Zukunft sein, so könnte er sein Verhalten für die Zeit der Beweisführung so anpassen, dass daraus kein Verschulden seinerseits hervorgehen würde. - Danach kann er natürlich wieder in das alte Muster zurückschwenken!

3. Beweisführung bereits jetzt! - Welche Möglichkeit habe ich, bereits jetzt den Beweis zu sichern? Ich führe zur Zeit ein Protokoll, in welchen ich Datum, Uhrzeit und Dauer festhalte. Aber ob das ausreicht?

Aktuell geht es hier am späten Nachmittag/Abend immer wieder Rund. Auch die derzeitige Ausgehbeschränkung scheint seinerseits auf Grund der Besucheranzahl nicht allzu ernst genommen zu werden!

Wer hat hier schon mit einem ähnlichen Problem zu tun gehabt? Ich wäre hier für jeden Tipp dankbar!

isidoro
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von isidoro » 30.03.2020, 20:05

Ganz einfach - mit dem Protokoll zum zuständigen Polizeiposten gehen und den Sachverhalt schildern. Alles andere macht die Polizei.

Hausi
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Hausi » 31.03.2020, 10:32

An sich steht das in den Förderrichtlinien des jeweiligen Bundeslandes auch ganz klar drinnen. Kenne jetzt in dem Fall nur das aus NÖ und da ist eine Weitervermietung an Dritte ganz klar geregelt.
Es gibt die Möglichkeit die zuständige Stelle beim Land und bei der Genossenschaft schriftlich darüber in Kenntnis zu setzen.
Prinzipiell ist es empfehlenswert mit dem Hauptmieter (bzw. Eigentümer - aber auch als Eigentümer solange die Wohnbauförderung von diesem nicht vorzeitig zurück bezahlt wurde, gelten die Förderrichtlinien) ein klärendes Gespräch zu führen, was in dem Fall anscheinend nicht gefruchtet hat.
Mit lieben Grüßen und baldige Besserung deiner Situation.

Schizopremium
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Schizopremium » 31.03.2020, 13:52

Vorerst mal ein Dankeschön für die Tipps!
Ich werde nun bzgl. eines möglichen Förderungsmissbrauch ein Schreiben an den Vorstand und den Vorstandsvorsitzenden der Wohnbaugenossenschaft mit Bitte zur Überprüfung übermitteln.

Da ich ja aus der Vergangenheit weis, wie langsam die Mühlen dort mahlen und vermutl. auf Grund der derzeitigen Situation keine Begehungen vor Ort dgft. werden, rechne mit einer längeren Verzögerung.

Mit Hinblick auf den bevorstehenden Sommermonaten möchte ich die Sachlage jedoch bis Anfang Juni geklärt wissen.
Auch habe ich bereits im Jahr zuvor für die Beweissicherung mit einen Sachverständiger kontakt aufgenommen. Dieser teilte mir jedoch mit, dass neben entsprechender Kosten auch im Falle eines rechtlichen Vorgehens mit einem Gegengutachten zu rechnen sei und diese Vorgehensweise wenig Sinn mache.

Wir wollten immer einen Ärger und eine mögliche Eskalation vermeiden, auch habe ich trotz dieser Umstände mehrmals das Gespräch mit dem Nachbarn gesucht und ihn darauf hingewiesen, dass der hereinziehende Gestank für uns extrem störend ist.

Doch leider sind wir nach wie vor mit diesem rücksichtslosen Verhalten konfrontiert.

Den weiteren Verlauf werde ich in diesen Thread schildern!

Mit freundlichen Grüßen,

Schizopremium

SK
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von SK » 03.04.2020, 20:17

Man könnte bei starken Cannabisgeruch unmittelbar die Polizei kontaktieren. Ein Besuch an der Haustür kann hier manches Wunder bewirken.

Schizopremium
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Schizopremium » 16.04.2020, 21:19

Der neu Untermieter hat nun einiges offensichtlich in die Absaugung / Lüftung investiert. Man hört andauernd die Ventilatoren! Der Umstand, dass der Gestank in den Keller abgesaugt wird, dort aber wieder nach Außen gelangt und so wieder den Weg in unsere Räumlichkeiten findet, mildert zwar die Intensität, den Geruch nimmt man jedoch noch immer wahr!

Von der Genossenschaft gibt es nach wie vor nix zu hören! Durch einen Vorfall, der sich am vergangenen Freitag zugetragen hat, hat dieses Thema nun zusätzlich Brisanz bekommen. Jener Untermieter hat aus nicht nachvollziehbaren Umständen veruchsucht die Haupteingangstür vom Wohnblock von der Innenseite abzusperren. Ist normal nicht notwendig, da die Türe nur von Außen mit dem Schlüssel zu öffnen ist. Als ich von meiner Lebensgefährtin hinzugerufen wurde, weil diese nicht mehr rein- und er nicht mehr rauskam, versuchte er gerade mit der Akkubohrmaschine am Türschloss zu bohren! - Ich habe daraufhin den Schlüsseldienst gerufen. Das defekte Schloss musste entfernt werden. Aktuell kann jeder rein- und rausgehen, - unglaublich!

Eine Nachbarin hat bereits mehrmals bei der Hausverwaltung darüber informiert wollen, - wollte wissen, wann nun das Türschloss wieder voll funktionstüchtig ist. - Bislang gab es keine Auskunft!

Wir sind 9 Parteien im Haus? - Ist das überhaupt noch Rechtens?!
Wie sieht es mit den Kosten aus? Muss man diese aktzeptieren? Ich denke nicht, dass der Untermieter für seine Vorgehensweise eine fachliche Befähigung besitzt!

Schizopremium
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Schizopremium » 03.06.2020, 23:03

Kurzes update von meiner Seite, welches sich insbesondere an allen leitgeprüften in ähnlich vorliegender Situation richtet:

Nach dem Intervenieren vom Rechtsanwalt erfolgt nun von der Wohnbaugenossenschaft eine Begehung der Räumlichkeiten.
Unschwer zu erahnen, dass dies für diese um den Anschein zu wahren nur eine reine Kosmetikmaßnahme darstellen wird, insbesondere deswegen, da die Kiffergemeinschaft nun bereits 2 Wochen zuvor von denen schriftlich verständigt wurden!
Abends wurden nun diese mehrmals mit dem Rausschaffen von diversen Boxen und Lüftungsapparaten beobachtet.
Welche Konsequenz können diese in Falle des Vorfindens von Marihuana und Cannabis erwarten? Wo beginnt bzw. endet der Wirkungsbereich der Polizei? Der Gestank ist nach wie vor tagtäglich zu vernehmen!

alles2
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von alles2 » 04.06.2020, 00:44

Zum Thema Geruchsbelästigung hatte ich mich hier schon in einem anderen Thread ausführlich geäußert, in dem sich auch ein richtungsweisendes Urteil findet, bei der das Gericht jemanden das Rauchen von Zigarren zumindest zeitlich eingeschränkt hat:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=15448

Wenn Du den begründeten Verdacht des Anbaus von Cannabis hast, kannst Du das sehr wohl bei der Polizei anzeigen, welche ein berechtigtes Interesse haben wird, dem nachzugehen. Im unglücklichsten Fall kann man als unfreiwilliger Mitwisser nach § 286 StGB verurteilt werden:

https://www.jusline.at/gesetz/stgb/paragraf/286

Wenn sich Dein Verdacht bestätigt, wären die Nachbarn theoretisch nach § 27 SMG und im Falle des Handels nach § 28 (+a+b) SMG dran.
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Schizopremium
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Schizopremium » 04.06.2020, 11:19

Ab wann ist der Marihuanakonsum nun strafbar? Wenn man jetzt die Polizei ruft und die die den Geruch feststellt, hat dies dann strafrechtliche Konsequenzen? Oder kommen diese erst beim Auffinden einer größeren Menge zu tragen?

Bei Verdacht vom Anbau und Aufbewahrung dieses Suchtmittels: Ist hier eine Anzeige in schriftlicher Form notwendig, oder reicht die Verständigung per Telefon?

Wie gesagt vernehmen wir jeden Tag diesen Geruch, der teilweise sogar bei verschlossenen Fenster und Türen vermutlich durch die Lehrrohre und Wartungsschächte in unsere Räumlichkeiten vordringt. Allein deswegen gehe ich davon aus, dass die beiden Kiffer vermutlich eine größere Menge davon angebaut bzw. verwahrt haben. Sehr oft auch ist ein intensiver Raumspraygeruch zu vernehmen, jedoch den Unterton an Marihuanageruch kann selbst dieser nicht ganz beseitigen. Erschwerend kommt dazu, dass dieser Gestank durch den überstehenden Dach (ca. 1.5m Vorsprung) gehindert wird und dieser sodann begünstigt in unsere Räumlichkeiten einwirkt. Es ist ein Alptraum, der hoffentlich mal ein Ende hat!

Das_Pseudonym
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Das_Pseudonym » 04.06.2020, 16:47

Also was man so hört ist der KONSUM nicht strafbar aber der besitzt.
Jetzt kommt es darauf an was es ist. Wenn das "Gras" eine EU Nutzhanfsorte mit CBD ist der Besitz legal.
Dann kommen wir zum Thema anbau... Da wird es komplizierter. Man kann legal aus div. Geschäften Hanfstecklinge kaufen das scheinbar legal sonst wären diese Shops schon längst zu. Ab wann der scheinbar legale Steckling illegal wird weiss Ich auch nicht.
So viel zum Thema Gras.
(Weiss jemand kann man derzeit eine EU Nutzhanfsorte mit CBD legal selber anbauen?)

alles2
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von alles2 » 04.06.2020, 21:36

Ähm, nichts zu danken, übrigens *grml*

Also eigentlich hatte ich dazu schon alles genannt, was die Frage beantworten würde bzw. die Frage überflüssig machen würde. Weil man sich offensichtlich nicht weiter einlesen wollte, hier ein kleiner Auszug:
(1) Wer vorschriftswidrig

1. Suchtgift erwirbt, besitzt, erzeugt, befördert, einführt, ausführt oder einem anderen anbietet, überlässt oder verschafft,
2. Opiummohn, den Kokastrauch oder die Cannabispflanze zum Zweck der Suchtgiftgewinnung anbaut oder
3. psilocin-, psilotin- oder psilocybinhältige Pilze einem anderen anbietet, überlässt, verschafft oder zum Zweck des Suchtgiftmissbrauchs anbaut,

ist mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bis zu 360 Tagessätzen zu bestrafen.

(2) Wer jedoch die Straftat ausschließlich zum persönlichen Gebrauch begeht, ist mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder mit Geldstrafe bis zu 360 Tagessätzen zu bestrafen.


Demnach stellt sich die Frage nicht, ab wann der Marihuanakonsum strafbar ist, wenn schon der Erwerb generell verboten ist. Der Konsum setzt ja den vorübergehenden Besitz des Suchtgiftes voraus und fällt daher automatisch in einen strafrechtlichen Tatbestand.
Es wurden schon Leute angezeigt, weil sie im Besitz von Joint-Utensilien waren. Es obliegt dann den Behörden, ob es eine Strafverfolgung gibt oder nicht. Je nach Menge und wie oft der Konsument dahingehend bereits in Erscheinung getreten ist, kann die StA nach § 35 SMG von der Verfolgung absehen oder das Gericht nach § 37 SMG das Verfahren einstellen. Denn damit die Kriminalität in diesem Gebiet durch Gelegenheitsrauchern nicht überbordend wird, kann die StA bei geringen Mengen die Anzeige für eine gewisse Probezeit ruhend stellen.

Also kann es dem Anzeiger, der auch nichts von der strafrechtlichen Vorbelastung des Konsumenten weiß, völlig egal sein, wieviel vom Wirkstoff THC im Spiel ist. Das muss man schon der Ermittlungsbehörde überlassen. Wie gesagt, ob es eine Strafe geben wird, hängt von einigen Faktoren ab. Weitere findet man im § 38 SMG.

Wenn ein Verdacht hinsichtlich des Umlaufs von Suchtgift gehegt wird, genügt die telefonische Schilderung des Sachverhalts bei der Polizei. Diese wird die entsprechenden, wesentlichen Fragen stellen oder bei Bedarf weitere Schritte einleiten.

Und was legal ist oder nicht, wurde hier schon zuhauf diskutiert:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=7538&p=34658#p34658
https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=14977&p=35173#p35228
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

Das_Pseudonym
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von Das_Pseudonym » 05.06.2020, 10:14

Der Konsum setzt ja den vorübergehenden Besitz des Suchtgiftes voraus
Ned umbedingt!

alles2
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Re: Geförderte Genossenschaftswohnung - Untervermietung

Beitrag von alles2 » 05.06.2020, 11:18

Da nimmt es aber jemand genau, daher etwas detailierter:
Konsum nicht strafbar, aber der Besitz! Was anderes habe ich aber ohnehin nie behauptet.
Und das sehe ich mir an, was Du konsumieren kannst, ohne dass Du es besitzt ;-)
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