Wohnungsgebrauchsrecht vs. Vermietung

Forum für Rechtsfragen bei Abschluß eines Mietvertrages, Beendigung eines Mietverhältnisses, usw.
Antworten
Biobertl
Beiträge: 3
Registriert: 12.07.2018, 13:06

Wohnungsgebrauchsrecht vs. Vermietung

Beitrag von Biobertl » 01.06.2019, 12:46

Sehr geehrte User!

Ich habe ein Zimmer in einer "sogenannten" Wohngemeinschaft mit den zwei Kindern des Eigentümers, die jeweils auch ein Zimmer bewohnen. Zwischen den Kindern und den Eltern besteht kein Mietvertrag.
Mit den Eigentümern hatte ich nie Kontakt. Ich habe mit den Kindern einen mündlichen Mietvertrag über ein Zimmer; Toilette, Bad, Küche zur Mitbenützung, für die Dauer meines Studiums vereinbart zu einem Globalbetrag (inkl. Strom, Hzg., Internet) vereinbart.
Die Wohnung ist ein Altbau vor 1945, somit im Vollanwendungsbereich des MRG.

Da mir nun die Kündigung ausgesprochen wurde (welcher ich auch nachkommen werde) hat sich meine Definition eines einvernehmlichen Zusammenlebens dahingehend verändert, als dass ich jetzt den Mietzins bzgl. der Höhe (--> Kat. D) beanstande.

Nun habe ich ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle anhängig, das sich in erster Linie auf die Feststellung als Hauptmieter reduziert.
Ich habe die Vermieter mehrmals aufgefordert, ihren tatsächlichen Titel des Bestandsverhältnisses zu den Eltern zu nennen, da ich der Ansicht bin, weil die Kinder die Miete kassiert haben, dass es sich um einen außerbüchlichen (obligaten) Fruchtgenuss handelt.
Folglich, es sich bei meinem Mietverhältnis um ein Hauptmietverhältnis handelt.

In der Stellungnahme der Antragsgegner wird allerdings mehrmals, andeutungsweise ein Wohnungsgebrauchsrecht nach ABGB dargestellt.
(welches nach meinen Informationen bzgl. der Dienstbarkeit einer Wohnung eine Vermietung gänzlich ausschließt).
Weiters beharren diese darauf, dass es sich bei mir um ein Untermietverhältnis handelt und ich dadurch keine Berechtigung hätte eine Mietzinsminderung zu beantragen und die Kündigung damit legitim sei.

In diesem Kontext erscheint mir das die Antragsgegner die Umgehungsabsicht bezüglich § 2 Abs.2 MRG, Scheinuntermiete erfüllen, da sie die Argumentation der Untermiete in erster Linie, in der Absicht verwenden, um mich in meinen Rechten einzuschränken und den überhöhten Mietzins zu rechtfertigen.
Weiters unterstellt mir der Vertreter der Antragsgegner, dass es mein Parteiwille gewesen sei ein Untermietverhältnis einzugehen und der Mietzins somit gerechtfertigt sei.

Dahingehend versucht er offenbar mir ein konkludentes Handeln zu attestieren und damit meine Akzeptanz für den überhöhten Mietzins zu untermauern.
Natürlich habe ich den Mietzins immer überhöht empfunden, allerdings toleriert unter der Prämisse, dass ich dort in aller Ruhe mein Studium abschließen kann.

Nun wäre meine Frage ob Konkludenz in der Feststellung als Hauptmieter bzw. der Überprüfung des höchstzulässigen Mietzinses von tatsächlicher Relevanz ist?
bzw. vice versa ob Konkludenz im Auftreten als Empfänger der Miete, Vermietung und Verwaltung, ohne selbst Miete zu bezahlen den obligaten Fruchtgenuss rechtfertigt?


Vielen Dank für die Antworten.



Heron
Beiträge: 379
Registriert: 31.05.2018, 14:13

Re: Wohnungsgebrauchsrecht vs. Vermietung

Beitrag von Heron » 04.06.2019, 22:40

Wie schon richtig angeführt dient ein Wohnungsgebrauchsrecht als Personalservitut dazu, längstens bis zur Dauer des Lebens, die „bewohnbaren Teile des Hauses gemäß den eigenen Bedürfnissen zu nützen“. Davon kann im Einzelfall auch das Aufnehmen einer weiteren Person, zB eines Lebensgefährten oder engen Angehörigen umfasst sein, nicht aber eine Vermietung. Wurde die Vermietung (konkludent oder ausdrücklich) als zulässig vereinbart, spricht das dafür, dass das Gebrauchsrecht an der Wohnung als Fruchtgenuss ausgestaltet wurde.

Unbestritten ist offenbar, dass ein Mietverhältnis zu einem ursprünglich bestimmten Mietzins zustande gekommen ist. Es liegt in der Natur der Sache der nachträglichen Mietzinsüberprüfung, dass der Mieter den ursprünglichen Konditionen entweder konkludent oder ausdrücklich zugestimmt hat – ansonsten wäre im Regelfall auch gar kein Vertrag zustande gekommen. Aus dem Argument der konkludenten oder ausdrücklichen Zustimmung zum überhöhten Mietzins lässt sich aus meiner Sicht nichts gewinnen, da die Mietzinsbildungsvorschrift des § 16 Abs 2 MRG bzw. § 16 Abs 5 MRG zwingendes Recht ist und man weiters auf einen Rückforderungsanspruch wegen überhöhtem Mietzins nach § 27 Abs 3 MRG im Voraus nicht wirksam verzichten kann, unabhängig davon, ob ein solcher Verzicht konkludent oder ausdrücklich getroffen worden wäre.

Weiters sei darauf verwiesen, dass im Vollanwendungsbereich des MRG auch für den Untermietzins Beschränkungen gelten (§ 26 MRG), die jedoch weiter gefasst sind.

Antworten

Wer ist online?

Mitglieder in diesem Forum: 0 Mitglieder und 2 Gäste