Erhöhung des Mietzinses bei Eintritt in Hauptmietverhältnis

[Marie-Dominique Daumier]

Vor einem Jahr habe ich Wohnung gekauft, die von einem älteren Herrn bewohnt wird. Sein Mietvertrag ist vom September 1982. Damals hatte die Wohnung ein Innen-WC, Gaskonvektoren als Heizung, kein Bad. 1987 wurde das gesamte Haus parifiziert, zu diesem Zeitpunkt war die Wohnung bereits auf A gebracht (Bad eingebaut, Therme mit Heizkörpern installiert) - ob vom damaligen Beitzer oder vom Mieter, weiß ich nicht. Der Mieter ist 1982 mit seiner Tochter in die Wohnung gezogen, die Tochter ist mittlerweile über vierzig und wohnt schon lange nicht mehr hier, sondern bei ihrem Freund, bei dem sie bis vor einigen Monaten auch hauptgemeldet war. Die Wohnung, die ich gekauft habe, hatte sie als Nebenwohnsitz behalten. Die Miete ist, da sie ja nach der "Ur-Kategorie" berechnet wird, sehr niedrig. Da die Tochter, obwohl sie gar nicht hier wohnt, offensichtlich damit rechnet, in den Mietvertrag nach ihrem Vater einzutreten, hat sie sich vor Kurzem hier wieder hauptgemeldet. Nun meine Fragen:
-Kann ich etwas dagegen tun, dass sich die Tochter in der Wohnung ihres Vaters wieder hauptgemeldet hat, obwohl sie offensichtlich nicht hier wohnt?
-Kann ich, wenn die Tochter in den Mietvertrag des Vaters eintritt (nach dessen Tod oder wenn er auszieht), eine Miete verlangen, die der tatsächlichen Ausstattung entspricht (Bad und WC innen, Gas-Etagenheizung)?
Danke!

[Hank]

Beim Eintrittsrechts in den Mietvertrag ist dringendes Wohnbedürfnis ein sehr wichtiges Kriterium, also nur weil 's billiger in der alten Wohnung wäre, wird kaum durchzusetzen sein.

Die Mietzinskategorie ändert sich jedenfalls nicht, wenn der Mieter die Wohnung im Laufe der Zeit selbst verbessert hat.

Nur bei einer Neuvermietung kann man schauen, ob man einen angemessenen Mietzins vereinbaren kann oder ob man sich nach dem Richtwert für eine sog. mietrechtliche Normwohnung richten muss.

Bei Mietzinserhöhungen muss man sowieso zur Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten bzw. aufs Bezirksgericht, weil das MRG hauptsächlich zwingendes Recht enthält, also vieles vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann.

Man kann sich mit den ganzen Unterlagen, am besten rechtzeitig (gegen Mitgliedsbeitrag) beim Verband der Wohnungseigentümer, also dem Gegenstück zur Mietervereinigung, konkrete Tipps zur Vorgangsweise in solchen Fällen holen - Mietrecht ist nämlich ein Dschungel mit vielen Fallstricken...

[Marie-Dominique Daumier]

Danke für die rasche Antwort - aber was ist mit § 46 MRG Abs. 2? Darin steht doch, dass der Hauptmietzins entsprechend der Ausstattung erhöht werden darf (wer die Wohnung verbessert hat, wird nirgends thematisiert). -
Ist mit dem "Verband der Wohnungseigentümer" die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" gemeint?

[MG]

- aber was ist mit § 46 MRG Abs. 2? Darin steht doch, dass der Hauptmietzins entsprechend der Ausstattung erhöht werden darf

Richtig erkannt... Das Forum leidet leider darunter, dass hier zum Teil Vermutungen mit dem Brustton der Überzeugung heraus posaunt werden....

Zitat aus 5 Ob 98/08k:

Das Gesetz selbst sieht aber Ausnahmen von dieser grundsätzlichen Regelung unter anderem beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung nach § 46 Abs 2 MRG vor (RIS-Justiz RS0069894, insbesondere 5 Ob 37/85). Dann kommt es - wie auch im vorliegenden Fall - nach dem eindeutigen Wortlaut der zitierten Gesetzesbestimmung (auch in der Fassung der WRN 2006) für die Beurteilung des zulässigen Hauptmietzinses auf den nach den Kriterien des § 16 Abs 2 bis 4 MRG zu beurteilenden Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts an.

[Marie-Dominique Daumier]

Danke - das beruhigt ein wenig! Noch eine Frage: Ich durchblicke den Unterschied zw. "Kategoriemietzins" (für Hauptmietverträge zw. dem 01.01.1982 und dem 28.02.1994 - trifft in menem Fall zu) und dem "Wertbeständigen Mietzins - Altmietzins" (für Hauptmietverträge vor 1.3.1994 - trifft in meinem Fall ebenfalls zu!) ganz und gar nicht. Im Klartext: Darf ich nun für die "Urkategorie" C 1.62/m2 (Kategoriemietzins) verlangen oder nur 1,08 (Wertbeständiger Mietzins)?