Risiko Eigenbedarfskündigung

[Bensch1]

Hallo!

Meine Familie geht für 11 Monate ins Ausland und kommt nachher wieder zurück nach Österreich. Wir wollen für die Zeit gerne unsere Wohnung vermieten.

Uns beschäftigt die Frage, ob wir bei Rückkehr wieder in unsere Wohnung (Eigentumswohnung in WEG, Baujahr 2011, nicht gefördert) dann auch wieder beziehen können, sprich uns darauf verlassen können, dass der Mieter im Zweifel wieder ausziehen muss.
Wir würden
- den Mietvertrag unbefristet vereinbaren
- mit aufnehmen, dass wir die Wohnung ab Stichtag 30. Juni 2026 wieder brauchen und daher fristgerecht aus Eigenbedarf kündigen werden

Zudem ist
- unser Hausstand in der Wohnung und wird teils mitvermietet. Auch viele persönliche Gegenstände (Fotoalben etc.) befinden sich in der Wohnung.
- meine Frau hat noch eine zweite Wohnung im Eigentum, die aber für vier Personen zu klein ist (2 Zimmer Wohnung, 58qm)

Ist dieses Szenario in der Hinsicht riskant? Wie würde ein Gericht das beurteilen? Gerade fragt zum Beispiel eine ukrainische Wissenschaftlerin an, die auch Mann und zwei deutlich jüngere Kinder hat. Wir dann vom Gericht abgewogen?

Oder sollten wir uns darauf beschränken, für maximal 6 Monate an Mieter zu vermieten, die wegen des Berufs eine Zweitwohnung brauchen, damit die Vereinbarung nicht unter das MRG fällt?

Danke!
Bensch

[alles2]

Bitte überspringen, ursprünglich erwähnt:

Gehört Euch in dem Gebäude nur die eine Wohnung, fällt es nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (§ 1 Abs.2 Z 5 MRG) und es kann entsprechend den allgemeinen Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 1090 bis § 1121 ABGB) die Dauer nach Belieben vertraglich vereinbart werden, wobei bei der Kündigung eine Frist von mindestens 14 Tage zu beachten wäre (§ 1116 ABGB).

[Bensch1]

Hallo und danke für die Antwort!

Diese Ausnahme ist mir allerdings noch nicht untergekommen. In unserem Haus gibt es insgesamt mehr als 2 Wohnungen. Davon sind wir zwar nicht die Eigentümer, aber das macht doch keinen Unterschied, wenn ich den zitierten Paragraphen richtig verstehe?

Der stellt nur auf die absolute Zahl an selbständigen Wohnungen im Gebäude ab?

5. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

[alles2]

Ach, danke für das Aufmerksammachen! Bin völlig bei Dir, dass die Weitervermietung einer Eigentumswohnung in dem Fall dem MRG unterliegt, was sich auch mit § 2 Abs.1 Satz 2 MRG deckt. Hatte den letzten Satz mit der Zweitwohnung Deines ersten Beitrags in einem falschen Zusammenhang gebracht.

Also, das MRG dient vorwiegend zum Schutz des Mieters. So ist es dem Mieter beispielsweise möglich, während der Laufzeit eines befristeten Mietvertrages nach einem Jahr und unter Einhaltung einer 3-imonatigen Kündigungsfrist die Wohnung vorzeitig und ohne Angabe von Gründen und außergerichtlich zu kündigen.
Und bei der Eigenbedarfskündigung geht es meistens um unvorhergesehene Ereignisse, durch die der Vermieter die Wohnung wieder für sich oder seinen Angehörigen benötigen würde. Nachdem es für den bestehende Mieter eine ordentliche Umstellung bedeuten würde, ist gesetzlich die Interessenabwägung durch das Gericht vorgesehen. Dem Mieter stünde es frei, sich dagegen zu wehren.

Macht man sich allerdings vor Errichtung des Mietvertrags aus, dass die Wohnung nur für ein Jahr zu haben ist, kann sich der Mieter darauf einstellen und das Argument, dass die Auflösung des Mietverhältnisses belastend für ihn sei, würde nicht mehr dieses Gewicht haben. Bei einer einvernehmlichen Vertragsauflösung, die jederzeit vollstreckbar wäre, wäre das Thema Gericht bzw. Eigenbedarfskündigung sowieso hinfällig. Das Thema hatten wir auch hier:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=18492

Daher vorher alles ganz genau besprechen. Die Arbeiterkammer bietet dafür eine Vorlage an:

https://wien.arbeiterkammer.at/service/musterbriefe/wohnen/miete/Einvernehmliche_Beendigung_des_Mietverhaeltnisses.html

Und weiterführende Infos, wie Mietverträge durch den Mieter, Vermieter oder beiderseitig gekündigt werden können, findet man dort:

https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/miete/Beendigung_des_Mietvertrages.html

[Bensch1]

Oh, danke! Das klingt gar nicht schlecht.

Das heißt, es passt auch vom Fristenlauf:
- einvernehmliche Auflösung drei Monate vor Stichtag, wenn es Zores gibt:
- Kündigung wegen Eigenbedarfs ein Monat vor Stichtag und
- da der Fall schon bei Unterzeichnung klar besprochen und schriftlich dokumentiert war, wird das Gericht gar nicht erst abwägen

Es klingt für mich nach einem vertretbaren Risiko, auch so eine Lösung in unseren Vermietungs-Optionen in Erwägung zu ziehen.

Habe ich das richtig verstanden?

Kann man theoretisch die einvernehmliche Vertragsauflösung zum Stichtag schon bei der Unterzeichnung des Vertrags mitunterschreiben? Das wäre doch am sichersten?

Liebe Grüße!
Bensch

[alles2]

Ihr könnt - wie bei einem Untermietverhältnis - hinsichtlich Befristung, Kündigung und Verlängerung individuell im Vertrag regeln, was Ihr wollt. Denn wo kein Richter, da kein Kläger. Das gehört dann aber klipp und klar vereinbart bzw. sollte dem Mieter bewusst gemacht werden, worauf er sich einlässst. Eine Sicherheit besteht für Dich allerdings nicht, wenn der Mieter nach einem Jahr doch nicht mitspielt. Dann wäre ausschließlich die gerichtliche Aufkündigung gültig. Der Kündigungsschutz würde nämlich besagen, dass nur Kündigungen bei Gericht rechtsgültig sind. Bei einer gewöhnlichen Kündigung wegen Eigenbedarf würde ein Richter versuchen, nicht in bestehende Verträge einzugreifen. Bei Eurer Konstellation könnte ich mir vorstellen, dass der Richter dem Mieter vorwerfen würde, Letzterer hätte gewusst, auf was er sich eingelassen hätte, und hätte sich darauf einstellen können. Aber wie gesagt, das nur für den Fall, falls es doch zum Äußersten kommen sollte. Daher sich am besten für einen Mieter entscheiden, der die Wohnung wirklich nicht länger wie für ein Jahr benötigt und der auf eine gesetzliche Mindestbefristung und ein Kündigungsrecht verzichten kann.