Verfahren vor der MA50

[AlNi2024]

Liebe alle!
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[alles2]

Für mich geht nicht klar hervor, gegen wen Du Dich echauffierst. Beim Begriff Schikane könnte es sich auf den Mieter beziehen. Oder Du wirfst der MA 25 (Gruppe Miet- und Nutzwertberechnung) bzw. dessen Amtssachverständigen den Straftatbestand des Amtsmissbrauchs nach § 302 StGB vor. Unentgeltliche Rechtsauskunft bekommt man dazu am Amtstag bei den Bezirksgerichten. Aber Dein Anliegen betrifft wohl der Inhalt des von der MA 50 eingeholten Gutachten.

Solange sich die Sachlage auf Basis gesetzlicher Grundlagen oder durch die Anrufung des Gerichts aufklären lässt, sehe ich keinen Anlass für ein Einschreiten der Volksanwaltschaft für die Hilfestellung bei Problemen mit Behörden. Denn:

Die Volksanwaltschaft steht allen Menschen zur Seite, die sich von einer österreichischen Behörde nicht gerecht behandelt fühlen – unabhängig vom Alter, der Nationalität oder dem Wohnsitz. Bei der Beschwerde kann es sich um eine Untätigkeit der Behörde, eine nicht dem Gesetz entsprechende Rechtsansicht oder aber um grobe Unhöflichkeiten handeln. Beschwerden gegen Gerichte sind nur möglich, wenn sie die überlange Dauer eines Verfahrens beanstanden.

Das Verfahren befindet sich in einem Stadium, wo sich sämtliche Ungereimtheiten nicht zuletzt durch § 40 MRG aufklären und bereinigen lassen. Mir ist auch unerklärlich, wie bei einem "Bewertungsgutachten zum Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs. 2 MRG" der Absatz 1 umfasst werden konnte. Denn für einen Antrag auf Hauptmietzinsüberprüfung gilt:

Das Mietverhältnis muss im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegen, da es nur dort Mietzinsbeschränkungen gibt. Im Vollausnahme- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gibt es keine Mietzinsbeschränkungen. Förderungsrechtliche Bestimmungen können anderes regeln.

An Deiner Stelle würde ich bei Wiener Schlichtungsstelle die mündliche Schlichtungsverhandlung begehren, die ein Ergänzungsgutachten veranlassen kann. Im Zuge dessen kann man seine Bedenken äußern und bei strittigen Angaben über die Nutzfläche der antragsgegenständlichen Wohnung könnte eine bisher unterlassene und selten durchgeführte Vermessung nachgeholt werden (man vertraut dabei auf teils jahrzehntealte Pläne). Kommt es nicht dazu und erhält man mangels Einigung eine schriftliche Entscheidung von der MA 50, kann es innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung gerichtlich bekämpft werden. Nachdem das Gutachten die vorhandene Miete für angemessen halten dürfte, gehe ich nicht weiter darauf ein, wobei hingegen noch auf die Kostenersatzbestimmungen hingewiesen werden:

https://www.wien.gv.at/wohnen/schlichtungsstelle/kosten.html

Würde dem Mieter eine mutwillige Prozessführung nachgewiesen werden können, wäre dies wieder ein eigenes Kapitel.

[AlNi2024]

Vielen Dank für die ausführliche Erläuterung.

[alles2]

§ 235 ZPO (Zivilprozessordnung) befasst sich mit der Klagsänderung vor und nach Eintritt der Streitanhängigkeit. Im Endeffekt kann der rechtsfreundlich unvertretene Kläger immer eine Erweiterung des Klagebegehrens versuchen, weil es dann am Richter liegt, ob es zugelassen wird oder nicht. Gibt es ein dem Kläger zurechenbares und schuldhaftes Verhalten, hätte er bei gegebener Schuldfähigkeit die durch Erstreckung der Tagsatzung die daraus erwachsenen Verfahrenskosten zu tragen. Im Berufungsverfahren wäre das Neuerungsverbot nach § 482 ZPO zu beachten.

[AlNi2024]

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[alles2]

Über eine etwaige Manuduktionspflicht der Schlichtungsstelle weiß ich zu wenig Bescheid. Doch hat der Mieter im gerichtlichen Beweiswürdigungsverfahren sehr wohl einige Freiheiten und kann auch seine Strategie ändern. So kommt es durchaus vor, dass im Schlichtungsverfahren nur eine Hauptmietzinsüberprüfung vorgenommen wurde und erst bei Gericht zusätzlich die Ausstattungsmietzinsüberprüfung eingebracht wird, welches die Tatbestände zu überprüfen hätte. Das mit der fehlenden Lüftung könnte auf die Kategorie B noch keinen Einfluss haben. Sollte es tatsächlich keine Heizung gegeben haben, könnte der Einwand bezwecken, dass die Kategorie C festgestellt werden möge.

Nachdem nur der Vermieter nach einem Außerstreitverfahren in der Muthgasse das Verfahren zum BG abziehen kann, löst das Nichterscheinen des Ex-Mieters nicht die Einstellung des Verfahrens aus. Er würde eine Ordnungsstrafe riskieren, bei der es sich um Peanuts handelt. Der wendende Punkt ist es sicherlich nicht und wäre für die Gewichtung des Verfahrens zu wenig. Man fragt sich allerdings schon, warum Du nicht anwaltlich vertreten sein dürftest und er keine Vertretungsperson (z.B. einer Interessenvertretung) oder eine sonstige befugte Person vorgeschickt hat.