Wertsicherungsklausel § 6 (2) Z 4 KSchG

[Gabisabi]

Bitte die Frage: ab welchem Jahr kommt der VPI zur Anwendung?



die Erhöhung Ausgangsbasis März 2024 VPI ((Beispiel?..und wenn der Wert wie im Jänner 2024 bleibt mit 4,5%….wären das dann 4,5% Aufschlag ? und davon die jährliche jeweilige vpi Anpassung))....sind das jetzt 100-50-oder weniger ? keine Ahnung man muß ja auch selbst kalkulierenin wie weit ? bitte könnte man mir da ein Beispiel rechnen als grobe Richtline so ungefähr





2 Monate nach Schlüsselübergabe eben der VPI vom März ,somit neu und noch 2024 angepasst und erhöht?

oder gilt das dann alles ab 2025 ? mit dem angepassten Ausgangswert VPIvom März 2024 weil ja steht... Die erste Wertsicherung findet mit dem der Übergabe der Wohnhausanlage folgenden 1. Jänner statt

Sohn hat den Mietvertrag am 8.2.2024 unterzeichnet ... Die Fertigstellung ist geplant bis Juni 2024, der späteste Übergabetermin erfolgt bis 31.12.2024
freifinanzierbare Genossenschaft Wohnung ÖSW-Mietvertag unterschrieben 8.Februar 2024-Neubau-Erstbezug
57m2
Das laufende monatliche Entgelt besteht derzeit aus
einem Mietzins von EUR 578,74
b)zuzüglich einem Anteil an den im Laufe eines.....einemAnteil kann sich der auch erhöhen?
Kalenderjahres fällig werdenden
Betriebs- und Verwaltungskosten, besonderen
Aufwendungen und öffentlichen Abgaben von EUR 104,77.....was heißt besondere Aufwendungen?
c) der gesetzlichen Umsatzsteuer (unter
Berücksichtigung des Finanzierungsbeitrages) von EUR 69,36 ........was heißt unter Berücksichtigung??
somit eine Gesamtmiete von derzeit EUR 752,87




Die Berechnung der Wertsicherung erfolgt gemäß der Wertsicherung des von der Statistik Austria dem verlautbartem Verbraucherpreisindex 2015 oder des an dessen Stelle tretenden Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherung ist die für den März 2024 . Der Mietzins verändert sich jährlich mit 1. Jänner in dem Ausmaß, in dem sich der zuletzt verlautbarte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert hat. Vereinbart wird, dass sowohl Schwankungen nach oben als auch nach unten zu berücksichtigen sind und diese Wertsicherung daher sowohl zu einer Erhöhung als auch zu einer Absenkung des Entgelts führen kann. Die erste Wertsicherung findet mit dem der Übergabe der Wohnhausanlage folgenden 1. Jänner statt, wobei im Hinblick auf § 6 (2) Z 4 KSchG vereinbart wird, dass eine Erhöhung des vereinbarten Entgeltes in den ersten zwei Monaten nach Mietbeginn ausdrücklich ausgeschlossen wird. Der neue Mietzins bildet jeweils die neue Ausgangsgrundlage für die Berechnung der weiteren Wertsicherung.


mfg. Gaby Fessl

[alles2]

Sohn hat den Mietvertrag am 8.2.2024 unterzeichnet. Die Fertigstellung ist geplant bis Juni 2024, der späteste Übergabetermin erfolgt bis 31.12.2024, freifinanzierbare Genossenschaft Wohnung ÖSW-Mietvertag, Neubau-Erstbezug, 57m2

Das laufende monatliche Entgelt besteht derzeit aus:
a)einem Mietzins von EUR 578,74
b)zuzüglich einem Anteil an den im Laufe eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebs- und Verwaltungskosten, besonderen Aufwendungen und öffentlichen Abgaben von EUR 104,77
c) der gesetzlichen Umsatzsteuer (unter Berücksichtigung des Finanzierungsbeitrages) von EUR 69,36
Somit eine Gesamtmiete von derzeit EUR 752,87.

Kann sich der "einem Anteil" laut b) auch erhöhen? Was heißt besondere Aufwendungen?
Was heißt in c) "unter Berücksichtigung"?

Zur Wertsicherungsklausel steht im Vertrag:

Die Berechnung der Wertsicherung erfolgt gemäß der Wertsicherung des von der Statistik Austria dem verlautbartem Verbraucherpreisindex 2015 oder des an dessen Stelle tretenden Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherung ist die für den März 2024. Der Mietzins verändert sich jährlich mit 1. Jänner in dem Ausmaß, in dem sich der zuletzt verlautbarte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert hat. Vereinbart wird, dass sowohl Schwankungen nach oben als auch nach unten zu berücksichtigen sind und diese Wertsicherung daher sowohl zu einer Erhöhung als auch zu einer Absenkung des Entgelts führen kann. Die erste Wertsicherung findet mit dem der Übergabe der Wohnhausanlage folgenden 1. Jänner statt, wobei im Hinblick auf § 6 (2) Z 4 KSchG vereinbart wird, dass eine Erhöhung des vereinbarten Entgeltes in den ersten zwei Monaten nach Mietbeginn ausdrücklich ausgeschlossen wird. Der neue Mietzins bildet jeweils die neue Ausgangsgrundlage für die Berechnung der weiteren Wertsicherung.

Ab welches Jahr kommt der VPI zur Anwendung?
Soll schon 2 Monate nach der Schlüsselübergabe der VPI vom März bei einem neuen Vertrag zur Anwendung kommen und die Miete noch heuer angepasst und erhöht werden?
Gilt die Ausgangsbasis März 2024 VPI für die Erhöhung als Beispiel?
Oder gilt das dann alles mit dem angepassten Ausgangswert VPI vom März 2024 ab 2025? Weil im Vertrag steht, dass die erste Wertsicherung mit dem der Übergabe der Wohnhausanlage folgenden 1. Jänner stattfindet.
Und wenn der Wert wie im Jänner 2024 mit 4,5% bleibt, wären das dann 4,5% Aufschlag?
Und davon die jährliche jeweilige VPI-Anpassung? Wieviel würde das ausmachen?
Keine Ahnung, man muss ja auch selbst kalkulieren! Aber wie?
Könnte man mir bitte da ein Beispiel als grobe Richtline so ungefähr vorrechnen?

mfg. Gaby Fessl

Das plakative Beispiel, ob die Erhöhung zum Vertragsschlusszeitpunkt (Unterschreibung des Mietvertrages) oder Mietbeginn (wenn Mietverhältnis besteht) stattfindet, ist gerade sehr umstritten und es ist da vieles in Bewegung. Die Entscheidung ist noch nicht ganz klar. Sobald der Vertrag (für die Zukunft) unterschrieben wurde, kann man nicht sagen, was gilt. Bekommt man die erste Erhöhung bekommt, würde ich daher die Mietrechtsberatung der AK anrufen.

Die 4,5% wären nur auf a), den Mietzins, bezogen. Für weiterführende Fragen kann das hier helfen:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=22655

Es darf nur verrechnet werden, was im Mietrechtsgesetz steht. Ist die Klausel hinsichtlich besonderer Aufwendungen intransparent, gilt die Klausel hinsichtlich des Konsumentenschutzes (gilt bei einem Rechtsverhältnis zwischen Unternehmen und Konsument) nicht. Man hätte diese Frage daher vor der Unterzeichnung stellen sollen.

[Gabisabi]

Danke für die Antwort... nur hatte man 1.5 Tag Zeit das nachzufragen od eine Anwort zu bekommen.AK meinte nur ,dass können wir nicht sagen in wie weit die Grundmiete angehoben wird....Mieterhilfe meinte ... naja,da sind dann viele davon betroffen ...ich wollte ja nur so ungefähr das berechnet bekommen,mit welcher Erhöhung man rechnen kann... nicht das dann dann zb 100€ mehr ausmacht.....
lg

[alles2]

Die Rückmeldungen decken sich mit meiner Antwort. Du zerbrichst Dir zu sehr den Kopf. Entweder direkt mit der Genossenschaft klären oder abwarten, wann deren Erhöhung erfolgt. Dann kann man konkreter werden, ob alles mit rechten Dingen abläuft. Du hast nichts davon, wenn wir Dir irgendwas Unverbindliches zusammenreimen, und es dann in Realität ganz anders kommt. Kann auch nur schätzen, dass sich der Mietzins um 6% erhöhen könnte. Das wären rund 35 Euro mehr.

Übrigens habe ich Deinen Beitrag als Zitat der Verständlichkeit halber überarbeitet. Vielleicht tun sich dann andere leichter!

[Gabisabi]

herzlichen Dank , - sind aber ja durchaus wichtige Fragen und dann Entscheidungen sowie, es auch für die anderen Mitbürger von Vorteil wenn man wenigstens Infos bekommt.

lg ( die grübelnde -kanns halt nicht lassen)Gaby

[Giraffe]

Also ich würde das folgendermaßen sehen. Da ja im Vertrag steht, dass die Wertsicherung immer am 1. Jänner stattfindet, wäre das das erste Mal am 1.1.2025. Außer, die Übergabe erfolgt tatsächlich erst im November oder Dezember, dann dürfte ja gemäß der Klausel eben mit 1.1.2025 keine Erhöhung stattfinden. Da nichts anderes angegeben ist, würde ich davon ausgehen, dass dann eben erst am 1.1.2026 die Miete angepasst wird.
oder hab ich die Frage falsch verstanden?

Als Rechenbeispiel, mal mit den Zahlen vom Vorjahr:
VPI2015 vom März 2023: 128,5
letzter verlautbarter VPI am 1.1.2024 (vom Nov. 2023): 132,1
--> Das entspricht einer Steigerung von 2,8%, der Mietzins würde sich demnach von 578,74 auf 594,95 erhöhen.

Die Betriebskosten können sich natürlich auch im Lauf der Zeit ändern, aber das halt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung und nicht durch die Wertsicherung, und die Umsatzsteuer ändert sich natürlich auch in dem Ausmaß, wie sich die anderen Beträge ändern.

[alles2]

Selbst bei dieser konstruktiven Aufdröselung zeigt die Antwort die Tendenz auf, dass sich die Miete nicht um 100 oder 50 Euro erhöhen wird, sondern dieses "weniger" zutreffen könnte. Dahingehend können wir Dich beruhigen!