Kategorieüberprüfung Indexanpassung

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Cassandra2
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Kategorieüberprüfung Indexanpassung

Beitrag von Cassandra2 » 09.07.2021, 14:11

Ich habe 1991 den Mietvertrag zu einer unbefristeten Hauptmietwohnung abgeschlossen. Ich habe im Zuge der Indexanpassung 2018 von der Schlichtungsstelle die Kategorie überprüfen lassen, die feststellte, dass die Wohnung nur Kategorie C ist und nicht A, wie ich zahle.
Der Vermieter hat die Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht anerkannt und ist vor Gericht gegangen.
Lt. Schlichtungsstelle war 1991 zur Errechnung des Miete nur der Richtwert lt. MRG zulässig.
Der Vermieter möchte jedoch jetzt auch einen Lagezuschlag geltend machen, genauso wie der Blick ins Grüne, obwohl 1991 noch teilweise Sicht auf einen Parkplatz war. Außerdem, dass die Wohnung einen Parkett hat, das Stiegenhaus eine elektronische Zutrittsicherung seit ein paar Jahren, die Fassade des Hauses renoviert wurde, genauso wie die Fassade im Innenhof.

Unter welchen Umständen gehen diese Aufschläge durch?

Die Wohnung hat noch immer nicht zeitgemäße Bergmannleitungen. Wird dies berücksichtigt, oder gilt für beide Teile, also Mieter und Vermieter, lediglich das MRG aus 1991?



alles2
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Re: Kategorieüberprüfung Indexanpassung

Beitrag von alles2 » 10.07.2021, 02:44

Euren zuerst geltend gemachte Ausstattungskategorie (§ 15a MRG) bekämpft er nun mit dem Richtwertmietzins, u.a. § 16 Abs.2 Z 3 MRG (Zuschlag für die Lage) und § 16 Abs.2 Z 4 MRG (Zuschlag für den Zustand). Wie es sich mit dem Lagezuschlag verhält, ist § 16 Abs.4 MRG iVm § 2 Abs.3 RichtWG (Richtwertgesetz) zu entnehmen. Ebenso dass sich die Zuschläge nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses richtet, was der Vermieter wahrscheinlich nicht so richtig auf dem Schirm hatte.

Da ich es diese Woche zu einem ähnlichen Anliegen mit der MA 25 zu tun hatte, hier deren Orientierungshilfe:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/pdf/richtwert-2019.pdf

Für die Wiener ist auch das hier interessant:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/ahs-info/lagezuschlagskarte.html

Es ist ein wirklich hochkomplexes Thema, weshalb pauschale Einschätzungen nicht möglich sind. Das mit dem Parkettböden hätten auch schon andere probiert. Nun hättest Du wenigstens die Möglichkeit, etwaige Abschläge ins Treffen zu führen, wofür man die Abweichungen Deiner Wohnung im Vergleich zu der Kategorie A heranziehen könnte.
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

Cassandra2
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Re: Kategorieüberprüfung Indexanpassung

Beitrag von Cassandra2 » 11.07.2021, 12:39

Vielen Dank für deine ausführliche Information. Leider bekomme ich bei deinen angegebenen Link immer eine Fehlermeldung. Angeblich habe ich dazu keine Berechtigung.

Sollte bei Gericht die Kategorie C bestätigt werden, ist es dann so, dass so lange die Indexanpassung aussetzen muss, bis der Kategoriezins erreicht wird, den ich jetzt bezahle, und erst danach eine Indexanpassung wieder zulässig ist?

Muss man eigentlich die Überprüfung bei jeder Indexanpassung machen, oder ist die Entscheidung des Gerichtes dann für alle weiteren Indexanpassungen?

alles2
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Re: Kategorieüberprüfung Indexanpassung

Beitrag von alles2 » 11.07.2021, 15:21

Die Links sind für jedermann zugänglich und abrufbar. Eventuell hat Dein Browser Schwierigkeiten, PDF-Dateien direkt zu öffnen. Wenn Du Dich nicht mit dessen Einstellungen spielen möchtest, kannst Du einen anderen Browser oder ein anderes Endgerät verwenden. Oder Du suchst hier nach dem PDF mit dem Titel "Richtlinien für den Richtwert ab 2019" unter "Zusätzliche Informationen" und speicherst den Link bzw. das Ziel ab, wodurch das PDF an einem gewünschten Speicherort auf der Festplatte abgelegt wird:

https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/wohnbautechnik/berechnung/richtwert.html

Was Deine restlichen Fragen anbelangt, möchte ich mich da nicht zu weit aus dem Fenster lehnen, weil es eine komplexe Sache ist. Es hängt auch vom Mietvertrag ab, welches Recht einem zusteht. Also ob es eine wie auch immer geartete Index- oder Wertsicherungsklausel gibt bzw. wie die Regelungen zu einem etwaigen Kategorie- oder Richtwertmietzins ausgestaltet sind. Mir kommt nämlich vor, dass sich der Vermieter nicht an sämtliche rechtliche Vorgaben hält und es nun mit der Brechstange probiert. Man sollte meinen, dass es sich um einen Kategoriemietvertrag handelt, weil es anscheinend vor dem März 1994 abgeschlossen wurde. Das ist zwar auch danach möglich, aber üblicherweise wären wir dann bei einem Richtwertmietvertrag. Für mich ist es nicht ersichtlich, warum nun beide Mietzinsarten ins Spiel gebracht werden.

Solange vom Gericht nichts rechtskräftig entschieden wurde, kann der Vermieter die Berechnungen vom aktuell gültigen Stand vornehmen. Auf jeden Fall musst Du rechtzeitig über die Mietzinserhöhung informiert werden (mindestes 2 Wochen vorher), welche auch transparent ausgestaltet und für Dich nachvollziehbar sein sollte. Kommt es durch das Gericht nachträglich zu einer anderen Bewertung, kannst Du ihm gegenüber selbstverständlich eine Rückforderung geltend machen.
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Cassandra2
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Re: Kategorieüberprüfung Indexanpassung

Beitrag von Cassandra2 » 31.07.2021, 07:55

Vielen Dank nochmals für deine Antwort. Ich werde wohl die Entscheidung des Gerichts abwarten müssen.

David Gustavo
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Re: WhatsApp +17746130670, echter registrierter Reisepass, Visum, IELTS

Beitrag von David Gustavo » 09.09.2021, 01:51

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