Als Vermieter mündlichen unbefristeten Mietvertrag auflösen?

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ABlure
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Als Vermieter mündlichen unbefristeten Mietvertrag auflösen?

Beitrag von ABlure » 10.04.2021, 20:32

Hallo,

Die Familie einer Freundin besitzt ein Mietshaus. Dieses Haus ist schon recht alt und an bestimmten Stellen baufällig (bspw. Fassade muss aus Sicherheitsgründen in näherer Zukunft renoviert werden). All das Geld, das aus Mieten eingenommen wird geht aufgrund der Baufälligkeit direkt in die Aufrechterhaltung des Hauses zurück. Neben der Familie selbst wohnt unter anderem eine weitere Familie in diesem Haus.

Nun das Problem:
Die genannte andere Familie wohnt schon sehr lange in diesem Haus und ihr Vertrag wurde ursprünglich mündlich und das unbefristet aufgestellt wodurch eine Wohnung die sonst für 1.500€ zu vermieten wäre nun nur um 200€ vermietet wird. Das Ehepaar das dort wohnt ist schon recht alt, doch möchten sie den Mietvertrag an ihre Kinder weitergeben. Wie man sich denken kann sind dies enorme Verluste die hier innerhalb nur einem Jahr gemacht werden. Dazu kommt, dass es die anstrengendsten und vordernsten (sie sind die ersten, die sich über Mängel aufregen aber verstehen nicht, dass sie unter anderem an der langsameren Sanierung schuld sind) Mieter im Haus sind was jedoch nicht wirklich was an der Situation ändert.

Ist es irgendwie als Vermieter möglich einen alten mündlichen und unbefristeten Mietvertrag aufzulösen, die Weitergabe dieses Mietvertrages zu verhindern oder zumindest die Miete irgendwie anders zu erhöhen?

Ich würde mich über jegliche Info, Hilfe oder Ratschläge freuen und bedanke mich auch im Namen der Freundin herzlich im Vorhinein.

Mfg,
Max



alles2
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Re: Als Vermieter mündlichen unbefristeten Mietvertrag auflösen?

Beitrag von alles2 » 11.04.2021, 13:56

Es sieht ganz danach aus, als kennen die Mieter ihre Rechte und der Mietvertrag in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes fällt. Daher sollte sich die Familie Deiner Bekannten mit dem MRG befassen, um eventuell irgendwelche Handhabe gegen den Eintritt in das Mietrecht im Todesfall gemäß § 14 MRG und Kündigungsschutz entsprechend § 30 MRG. Auch wenn man nur zum Schein den Eigenbedarf anmelden möchte, wird das kein Leichtes, was wir mitunter hier diskutiert hatten:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=16542&p=39302#p39302

Zur Erhebung einer Mietzinserhöhung wegen Durchführung einer Erhaltungsarbeit findet man alles unter § 18 (samt a, b und c) MRG iVm § 3 Abs.3 Z 1 und § 6 Abs.4 MRG. Das ist meistens nicht Ohne und bedarf nach § 19 MRG einer gerichtlichen Entscheidung, damit es zu keine willkürlichen Mietzinserhöhungen kommt. Ist die Durchsetzung der Mieterhöhung darüber hinaus beabsichtigt (§ 15 MRG), hätte die Wertsicherung nach § 16 MRG zusätzlich vereinbart bzw. schriftlich verklausuliert werden müssen. Entsprechend Auch dabei dürften einige Werte wie der Verbraucherpreisindex nach § 16 Abs.6 MRG (Richtwertmietzins) und der Ausstattungskategorie-abhängige Betrag nach § 15 Abs.3 MRG (Kategoriemietzins) nicht überschritten werden. Letztere wäre mehr für die alten Mietshäuser mit einer Bassena relevant, die man eigentlich nur von der Bundeshauptstadt kennt. Ist beim Mietvertrag nicht § 45 MRG anwendbar, bleibt die Mieterhöhung entsprechend § 16 Abs.1 MRG Vereinbarungssache (angemessener bzw. freier Mietzins). Ansonsten müsste es eben durch eine Schlichtungsstelle oder einem Gericht geprüft werden.

Da der Vertrag mündlich geschlossen wurde, wird der Mieter bevorteilt, während die Rechtsposition des Vermieters eine denkbar schlechte ist, solange weiterhin brav und artig Miete bezahlt wird. Selbst nach § 29 Abs.1 Z 3 MRG sind nur schriftlich festgehaltene Befristungen wirksam und durchsetzbar, da das Mietverhältnis sonst auf unbestimmte Zeit gelten kann. Diese Schriftformgebot gilt auch für anderweitige Vereinbarungen (Nutzungsrechte, Sanierungsarbeiten usw.), die über das MRG hinaus gehen würden. Alles in allem kann zumindest ich Dir unter diesen Umständen wenig Hoffnung vermitteln.
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