Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

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Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

Beitrag von AboutChris » 03.03.2021, 13:08

Hallo!
Wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit 14 Wohnungen, die hälfte vermietet. Es gibt einen Gemeinschaftsgarten, Gemeinschftsräume und eine Gemeinschaftsdachterrasse.
Leider ist eine Mieterpartei auf der Gemeinschaftsdachterrasse sehr provokativ laut, da sie schon mehrfach ermahnt wurden, es werden Sportgeräte oben genutzt, sehr viele Pflanzbottiche abgestellt und auch der Abstellraum daneben von ihnen komplett in Beschlag genommen und vollgeräumt.
Deren Vermieterin wäre auf unserer Seite da die 2 Wohnungen direkt unter der Dachterrasse stark in ihrer Ruhe gestört werden durch die sehr rücksichtslose Nutzung.

Was kann man tun, außer in einer Eigentümerversammlung das Nutzungsrecht noch stärker zu beschneiden was Zeit, Abstellverbot usw betrifft.
Kann der Vermieter dieser Wohnung selbst ein Verbot der Nutzung des Gemeinschaftseigentums verbieten da ja nur das Sondereigentum (Wohnung und Kellerabteil) vermietet ist, oder geht das nur mittels Eigentümerabstimmung, und muss es da nur über 50% sein oder eine absolute Mehrheit?

Haben die Mieter ein Recht auf die Nutzung der Gemeinschaftseigentumsflächen und Räume oder wie können wir uns da helfen?

Danke!



alles2
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Re: Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

Beitrag von alles2 » 04.03.2021, 01:22

Das klingt so, als würde es keine Sondernutzungsrechte und Teilungserklärung geben. Man könnte über eine Gemeinschaftsordnung nach § 26 WEG nachdenken, wenn die gegenseitige Rücksichtnahme fehlt. Ist vergleichbar mit einer Hausordnung für die Gemeinschaftsflächen. Das dauerhafte Aufstellen von irgendwelche Fitnessanlagen oder was auch immer stellt eine Blockade oder die Einschränkung der Benützung dieser Fläche dar. Man sollte ein Beschluss fassen, dass dies nicht zulässig ist. Auch der Sicherheitsaspekt sollte nicht außer Acht gelassen werden, wenn bspw. Kinder dort herumtollen. Eigentlich sollte sich die Hausverwaltung um die Entfernung von Dingen können, die dort nichts zu suchen haben. Vereinnahmt jemand alles, wäre eine Unterlassungsklage eine Möglichkeit. Dies gilt besonders bei absichtlich erzeugte akustische Störungen oder sonstige Angriffe.
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Re: Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

Beitrag von AboutChris » 04.03.2021, 08:31

Danke für die Antwort!

Es gibt eh eine Hausordnung, die ist aber 30 Jahre alt, sehr allgemein gehalten. Damals waren allen Wohnungen von Eigentümern selbst bewohnt und es gab diese Probleme angeblich nicht, aber seit 10 Jahren ist gut die Hälfte leider vermietet und Mieter haben da ganz andere Ansätze wie wir teilweise sehen.
Die Hausordnung wurde schon letztes Jahr erweitert, ganz offiziell mit Mehrheitsbeschluss, Aushang, Einspruchsmöglichkeit und Eintragung. Aber anscheinend müssen wir das, hoffentlich wieder mit Mehrheit, noch stärker einschränken um die Schlupflöcher schließen.
Die Verwaltung ist sehr korrekt, möchte Eigenmächtig leider gar nichts veranlassen und nur nach Versammlung und Abstimmung....ich denke da müssen wir uns coronabedingt gedulden aber dann diese Punkte wirklich alle festhalten und durchsetzen.
Danke für den Input!

alles2
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Re: Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

Beitrag von alles2 » 04.03.2021, 10:45

Bitte beachte, dass die Hausordnung nicht gleich Gemeinschaftsordnung ist. Erstere ist nur eine Art Verhaltensregeln, die keine rechtliche Kraft hat. Die wirkliche Regelungen enthält die Gemeinschaftsordnung, welche teilweise auch grundbuchrechtlich festgehalten werden kann. Das betrifft zumeist die Möglichkeit baulicher Maßnahmen, die ja die Hausordnung nicht enthält.
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Re: Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

Beitrag von MG » 04.03.2021, 11:35

@alles2: Ich denke, Sie meinen eine Benützungsregelung im Sinne des § 17 WEG 2002. Die Gemeinschaftsordnung (§26) ist ja dazu da, Willensbildung, Vertretungen etc. zu regeln.

Eine Benützungsregelung wäre aber, wenn man die (erforderliche) Einstimmigkeit schafft, eine gute Idee.
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Re: Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

Beitrag von AboutChris » 04.03.2021, 12:04

Dann spreche ich von der tatsächlichen Gemeinschaftsregelung, diese man auch beim Wohnungskauf mitunterschreibt, und Regeländerungen durch Mehrheitsbeschluss eben auch im Grundbuch vermerkt werden.

Angeblich darf ein Eigentümer seinem Mieter sehr wohl die Benutzung eines Abstellraums der Eigentümergemeinschaft untersagen meint die Verwaltung.
Aber ich denke eine detaillierte Anpassung der Benützungsregelung wird das Beste sein.

MG
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Re: Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

Beitrag von MG » 04.03.2021, 14:21

Der Vermieter muss in seinem Mietvertrag klarstellen, welche Räumlichkeiten etc. das Mietverhältnis umfasst. Dabei kann der Vermieter dem Mieter auch - unjuristisch gesprochen - seine (des Miteigentümers) Mitbenützungsrechte an allgemeinen Teilen weiter vermieten. Bei den notwendigen allgemeinen Teilen (zB Stiegenhaus etc.) ist das klar, aber bei anderen Teilen sollte das genau geregelt sein.

Gutes Beispiel sind zB Schlüssellifte. Wenn der Eigentümer an der Liftanlage nicht teilnimmt, dann kann er dem Mieter auch nicht die Benützung des Liftes "mitvermieten". Der Eigentümer kann aber zB nur die Wohnung samt Kellerabteil vermieten. Wenn es allgemein zugängliche Flächen des Hauses gibt (zB Gemeinschaftsgarten oder eben das Flachdach), dann wäre es mMn aber notwendig, dass im Mietvertrag die Mitbenützung dieser Flächen im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wird. Andernfalls könnte sich ein Mieter darauf berufen, dass dieses Mitbenützungsrecht guten Glaubens "mitgemietet" wurde.
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Re: Mietern Gemeinschaftseigentum verbieten

Beitrag von alles2 » 04.03.2021, 14:27

Zum Thema Benützungsregelung:
Weil es um dauerhaft abgestellte Anlagen gehen soll, die anderen den Zugang zu gewissen Bereichen verwehren, und auch die Komponente Sicherheit ein Thema sein könnte, meinte ich tatsächlich die Gemeinschaftsordnung. Sie hat auch im Falle einer Unterlassungsklage ein entsprechendes Gewicht.
Erst wenn es darum geht, wer welche Anlagen (z.B. Fitnessgeräte) wie benutzen darf, hätte ich im Bezug auf den Anlagenbetreiber die Benützungsregelung ins Spiel gebracht. Es geht aber darum, dass gewisse Gegenstände erst gar nicht dort sein dürfen/sollten und da halte ich die Gemeinschaftsordnung für das effektivste und praxisübliche Instrument. Im Prinzip kann es aber jeder so handhaben, wie er meint, so lange der Zweck klar ersichtlich.

Ja, an das, was in nutzungstechnischer Hinsicht für den Miteigentümer gilt, hat sich auch dessen Mieter zu halten. Der Vermieter ist schließlich für den Mieter verantwortlich. Selbstverständlich kann der Vermieter die Rechte des Mieters vertraglich weiter einschränken. Daher ist das Statement der Hausverwaltung nur zu logisch.
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