MRG §15a Abs. 2; Leider nicht ganz eindeutig.... Oder doch?

[Grazer]

Guten Tag.

kurze Erklärung der Situation:

Vermieter & Hausverwaltung meinen mein Mietobjekt ist Kat A.
Mietervereinigung meint Kat B.
Meiner Meinung nach Kat D.

Das lustige daran ist, dass ich ein GangWC habe.
Mietvertrag vor 1994 und laut Vertrag auch Kat D.
MRG ist vollständig gültig.
Heizung, Bad und Therme habe ich natürlich in meiner Wohnung, auch über 30m² und extra Küche.
Eigentlich wurde alles von meiner Familie in den letzten 50 Jahren eingebaut und wird auch von mir gewartet und repariert. (zumindest bezahlt )
Meine Urgroßmutter begann mit der Anmietung ca. 1952.
Der Mietvertrag meiner Mutter wurde von mir am 1.1.2006 übernommen und ist am 1.1.1992 abgeschlossen worden.

Meine Miete wurde mit 1.1.2011 auf 3,08 EUR/m² erhöht, mit der Begründung mein Mietobjekt ist Kat A.

Ich weiß das meine eigentliche Kategorie 2006 aktualisiert wurde, aber:

Laut §15a Abs. 2 ist eine Kategorieaufwertung bei fehlender Badegelegenheit nicht möglich.

Es gibt Urteile die besagen das eine Kategorieaufwertung auch bei einem GEMEINSAM BENÜTZTEN GANGWC nicht zulässig ist.

Jetzt zu meinem Anliegen: benütze das WC zwar alleine, aber da noch Mietobjekte ober meinem sind, könnten jederzeit fremde Menschen direkt am WC vorbeigehen.

Ich finde dieser Fall ist einem gemeinsam benützten GangWC gleichzusetzen und somit ist eine Kategorieaufwertung in meinem Fall nicht möglich.

Liege ich sowieso falsch?
Oder ist es eher eine Frage fürs Gericht?

Oder kann der §15a wirklich so interpretiert werden wie ich es mir denke?

MfG und Danke für eure Antworten

[Hank]

Es hängt vom konkreten Zustand der Wohnung und der Wohnsituation ab. Eine Aktualisierung im Jahr 2006 lässt auf renovierten Zustand schließen. Das muss man sich an vorderster Front ansehen.

Da Sie ja ein Bad in der Wohnung besitzen, wird das Gang-WC der Kategorienaufwertung also nicht schaden. Wie wahrscheinlich ist die unbefugte WC-Mitbenützung durch die Nachbarn?

Bevor man jedenfalls wegen Mietstreitigkeiten vor Gericht geht, gibt es auf Antrag ein Verfahren bei der sog. Schlichtungsstelle, wo zwischen Mieter und Vermieter vermittelt wird. In Graz wird es sicherlich eine städtische Schlichtungsstelle geben.

lg Hank

[Grazer]

Vielen Dank einmal an dich HANK, für deine Vielzahl an Antworten hier im Forum.

Zur Schlichtungsstelle: Die Mietervereinigung würde für mich ja auch alles bei der Schlichtungsstelle erledigen, nur ist die MV der Meinung das ich Kat B bin.

Würde Preislich keinen Unterschied machen, da ich eh schon zuviel zahle.

Im Moment lasse ich die MV nur noch nichts machen, da ich der Meinung bin noch immer kat D zu sein.

Mitbenützung meiner Toilette ist nicht gegeben. Habe einen Schlüssel und seit 1.1.2010 bin ich sowieso der einzige Mieter in dem Haus , da das Objekt vor ca. 8 Monaten verkauft wurde und zahlreiche Pläne zum Umbau vorliegen, die aber nicht umgesetzt werden können, da ich mit meinem Mietobjekt im 2ten Stock ein bissal im Weg bin.
In den anderen Mietobjekten befindet sich ein WC.
Wir haben das WC bis jetzt nur nicht in die Wohnung bauen lassen, da wir so informiert sind, dass deswegen eben keine Aufwertung möglich ist.
Nur leider bin ich in den letzten Monaten drauf gekommen, dass das nicht so sicher ist.

Ich bin der Meinung, dass es egal ist ob Leute mein WC mitbenutzen oder nur daran direkt vorbei gehen. Der Störfaktor ist in beiden Fällen, meiner Meinung nach, gleich groß.
Bei einer gemeinsamen WC Benutzung ist definitiv keine Kat Aufwertung möglich.
Laut ÖVI und MVÖ gibt es genug Urteile die belegen, dass bei gemeinsam Benutzten GangWC keine Aufwertung möglich ist.

Du hast recht Hank. 2006 war die Wohnung renoviert.
In Wirklichkeit hat es auch keinerlei Auswirkungen, wenn ich Kat B wäre, da ich eh schon seit 2006 2,77EUR/m² zahle.
Dass war leider auch nicht Rechtens, nur kümmere ich mich erst das letzte Jahr selbst darum und die Einspruchsfrist endete 2009.

Eine Einspruchsfrist halte ich schon für sinnvoll, aber ich finde es eine Frechheit das etwas Illegales (ungerechtfertigte Erhöhung des Mietzinses) nach 3 Jahren, dadurch zu etwas legalem wird. Aber so ist unser Gesetz.

Oder fällt euch dazu etwas ein, wie man eine Einspruchsfrist egalisieren kann?

Lg, S

[Hank]

Zunächst danke für die Zustimmung.

Ob man eine versäumte Einspruchsfrist heilen kann - das sind Spezialfragen und für das gibt's ja die MV. Wohnen ist ja ein Grundbedürfnis und ein Grundrecht, da kommt es immer auf den Einzelfall an, man muss nur sich nur anschauen wie viele Leute am BG wegen Mietangelegenheiten prozessieren oder beim Amtstag um Auskunft fragen.

Der Sinn der Kategorien ist ja der, dass der Vermieter über die entsprechenden Mieteinnahmen das Haus in einem ortsüblich bewohnbaren Zustand erhalten kann und Reparaturrücklagen bilden können muss usw. Als Ausgleich gibt es ja für den Mieter Mietzinsbeihilfe, hängt natürlich vom Einkommen ab.

Klar, die Mentalität ist "Geiz ist Geil" auf beiden Seiten, aber die Frage ist: Ist man mit seiner Wohnsituation ansonsten zufrieden? Wie zumutbar sind die Zustände, z.B. mit dem Gang-WC? Das ist dann eine Frage von Beweisen und Darlegung von "guten/wichtigen Gründen".

Für Kategorie D müsste schon sowas wie Substandard vorliegen, was bei einer eben renovierten Wohnung eher nicht Fall sein dürfte. Fließwasser und WC sind Leitkategorien, aber es kommt auf den insgesamten Zustand der Wohnung an.

Nachdem Sie sogar nunmehr der einzige Mieter im Haus sind und sogar Umbauten im Weg zu stehen scheinen, haben Sie einen Luxus, den nicht viele Mieter, man denke an Wiener Gemeindebauten, haben.

Eine Ferndiagnose ist aber in jedem Fall schwierig.

lg Hank

[Grazer]

Hallo.

Renoviert schön und gut, nur mein Problem an der Sache ist , dass seit mindestens 1950 absolut nichts, wirklich nichts, IN dem Mietobjekt von einem der Eigentümer gemacht bzw. bezahlt wurde. Aber ich weiß laut MRG gehört alles seit meiner Vertragsübernahme 2006 dem Eigentümer.
Investiert wurden immerhin seit damals über 3 Mio Schilling. Ca 2/3 davon war in Euro Falls sich wer die Frage stellt, warum man soviel in ein Mietobjekt investiert? Diese Frage stelle ich mir auch!! Muss ich einmal ein bis zwei Generationen ober mir nachfragen.

Als ich erfahren habe, ich sei Kat B, dachte ich mir eigentlich fein, muss ich sämtliche Reparaturen wie zB.: kaputter Trafo beim Vorraumlicht, kaputte Pumpe bei der Therme etc, nicht mehr selbst bezahlen. Natürlich meine ich jetzt keine Wartungssachen wie Glühbirnen oder Thermenwartung etc.
Doch laut MV habe ich alles, das von meiner Familie jemals eingebaut wurde, selber zu warten und reparieren.

Der Eigentümer bekommt bei Vertragsübergabe alle Investitionen geschenkt, die Kat wird angehoben und er muss keinerlei Reparaturen bzw. Wartung leisten????????????????????????????

Hank, mit Luxus hat das wenig zutun. Ich sehe ein, dass Mieter im Allgemeinen zu viele Rechte haben.

Aber:

Es sollte nicht sein, dass Mister X ein Haus kauft, ohne sich jemals mit einem der Mieter auseinandergesetzt zu haben und danach alle Mieter rauswirft. Dann mit staatlichen Förderungen umbaut und zum Schluss noch mit sattem Gewinn verkauft. Wieder ein Schlupfloch worin Steuergelder sinnlos verschwinden.
Nur ärgerlich für Mister X, dass es einen Mieter gab den das MRG beschützt.....

Ich verhindere sicher keine sinnigen und nötigen Umbauten! Aber ich habe ein Problem damit, wenn mein schönes, schon fast antikes Stiegenhaus herausgerissen wird und ich dadurch 6 bis 8 Monate nicht meine Wohnung betreten kann. Dass es in diesem Fall Rechte für mich als Mieter gibt, finde ich in Ordnung. Wie gesagt, es geht keine Gefahr von dem Gebäude oder Stiegenhaus aus.
So sinnlos und unüberschaubar unsere Gesetzgebung zeitweise ist, aber eingehalten gehört sie trotzdem.

Das "alte" MRG haltet wenigstens noch ein bisschen zu den Schwachen....
Wie sollte man sich ansonsten noch gegen die ganze Immo Mafia durchsetzen, als kleiner gutgläubiger Bürger, dem die Großen eh die ganze Zeit nur auf den Kopf schei**en.

So. Wünsche einen schönen Abend

[Hank]

Der Hauptmieter einer Wohnung , der in den letzten zwanzig Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses in der gemieteten Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, hat bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen vermindert um eine jährliche Abschreibung.

Außer: Der Vermieter hat berechtigterweise seine Zustimmung zu diesen Umbauten verweigert oder an die Verpflichtung zur Wiederherstellung des früheren Zustandes gebunden oder die Umbauten wurden ohne Einverständnis des Vermieters errichtet.

Zur Vermieter ist zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses verpflichtet, also Leitungen, Dach, Fenster, Stiegenhaus usw.

Der Vermieter Mister X kann nur aus wichtigen Gründen den MV kündigen und ist zur Ersatzbeschaffung verpflichtet.

Bei Umbauten hat der Mieter die Baumaßnahmen unter der Voraussetzungen zu dulden, dass ihm gleiche Benützungsrechte oder die sonstige Möglichkeit zur gleichwertigen Befriedigung seiner Wohninteressen eingeräumt werden.

Zu viele Rechte für den Mieter gibt also nicht, weil es heißt ja gleiches Recht für alle, oder?

Die Gesetzgebung ist an sich in puncto Mietrecht nicht unüberschaubar, sondern die Anwendung in Bezug auf die unüberschaubar vielen Einzelfälle, manche OGH-Urteile stellen ein Gesetz immer wieder einmal auf den Kopf.

Außerdem soll man den MV hinsichtlich verbotener Vereinbarungen überprüfen lassen bei den Spezialisten von der Mietervereinigung.

lg Hank

[Grazer]

stimmt so kann man es auch sehen.....

Das mit dem Ersatz für Umbauten etc. ist in meinem Fall sowieso hinfällig, da der MV nicht beendet wurde, sondern weitergegeben.

Zur Erhaltung der allg. Teile zählen ja auch die Wasserleitungen in der Wohnung und Stromversorgungen.
Mietervereinigung meint ich habe alles, das jemals von uns eingebaut wurde, also ALLES in der Wohnung, selbst zu warten und zu reparieren.
Aber gleichzeitig meinen sie Alles ging 2006 in den Besitz der Eigentümer über (wegen MV Weitergabe).
In diesem Punkt blicke ich noch nicht ganz durch.

Danke nochmals an dich Hank!

Schönen Wochenbeginn....

[Hank]

"Besitz" und "Eigentum" sind zwei völlig verschiedene Angelegenheiten juristisch gesehen - diese zusätzlichen Einrichtungen sind also nicht ins Eigentum des Eigentümers übergegangen, sondern nur in den Besitz, d.h. der Eigentümer hat nicht die volle Verfügungsgewalt über die Sache, z.B. verkaufen oder verwenden.

Der Sachbesitz des Hauseigentümers reicht also nur so weit, als er nicht durch Ihr Recht auf Benützung eingeschränkt ist. Durch die Besitzausübung des Mieters erhält der Bestandgeber seinen Sachbesitz und Sie als Besitzausübender sind eben verantwortliche für die Inschusshaltung.

Deswegen sind die Leute von der Mieterschutzvereinigung Spezialisten, weil die wissen nämlich auch wie man das am Gericht durchsetzt, was wieder eine völlig eigene Wissenschaft darstellt, das ganze Verfahrensrecht.


LiGrü Hank

[Grazer]

Lieber Hank, soviel dazu, dass die MV Spezialisten sind:

Dachte die MV erledigt mir meine Angelegenheit mit der Hausverwaltung, doch letzte Woche bekam ich diese Mail von meinem Anwalt bei der MV:

zitat:

mit unserer Argumentation sind wir leider nicht durchgekommen. Die Hausverwaltung hat im Dirnbacher (der Wohnrechtspapst) nachgeschaut. Danach kann bei Kat. A, B und manchmal auch C der Mietzins auf 3,08 EUR angehoben werden. Probiert haben wir's. Einer Überprüfung bei der Schlichtungsstelle hält unsere Argumentation nicht stand. Wir müssen also die Anhebung akzeptieren.

zitat ende.

Bitte kann mir mal wer erklären wer oder was Dirnbacher ist und weiters ist es mir unverständlich, warum man mit einem WC am Gang den Kategoriepreis für A legaler Weise zahlen muss?
Wofür gibt es Kategorien und die entsprenden § im MRG dafür?
Vorallem wofür zahle ich für die MV? Habe Kat D im Vertrag stehen, GangWC aber seit 1.1 zahle ich den Preis für A...

Ein schönes Wochenende wünsche ich euch allen....

[Hank]

Werde mich noch schlau machen was der "Dirnbacher" ist., kenne nur die WoBl ("Wohnrechtliche Blätter") mit jeweils aktuellsten Entscheidungen usw. in puncto Mietrecht.

Jedenfalls entscheiden tun die Richter bis zum OGH und die stellen nicht selten Gesetze auf den Kopf, auch weil der Gesetzgeber, also das Parlament nicht auf dem neuesten Stand der Dinge ist und nicht oder mit schlechten Gesetzen reagiert.

Man kann jetzt selber vor Gericht versuchen, Gerechtigkeit für seinen eigenen Einzelfall zu erlangen, aber wie gesagt auf hoher See und vor Gericht ist man in Gottes Hand. Außerdem mischen sich die Gerichte nur ungern in privatrechtliche Angelegenheiten ein.

Es sind immer oft mühsame Abwägungsentscheidungen zwischen den diversen Rechtsgütern, viele Gesetze konkurrieren miteinander - Mietrecht mit Eigentumsrechten, Verfassungsgrundsätzen und dann noch der Amtsgebrauch der Richterschaft...

Oft geht es den Leuten bei Rechtsstreitigkeiten nur "ums Prinzip". Die Frage für einen selber ist immer wie unzumutbar ist die neue Situation z.B. in finanzieller Hinsicht ? Und nur weil es sich gewisse Herrschaften immer derrichten, braucht man nicht selber auch auf die gleiche Weise argwöhnisch zu werden, oder?

Die Mietzinsbeihilfe kann hier in Ihrem Fall vielleicht einiges regulieren, weil die sich ja nach der effektiven Miete + BK richtet.

Aber die Medienberichte dieser Tage führen uns wieder einmal drastisch vor Augen wie schnell es gehen kann und dann kein Stein mehr auf dem anderen bleibt - im wahrsten Sinne des Wortes.

Man soll Problemchen nicht Problemen verwechseln.

Grüße nach Graz, solange es noch steht!

Hank

[Grazer]

Danke Hank.

Im Großen und Ganzen hast du schon recht!

Komme mir im Moment nur komplett verarscht vor...

In den letzten 3 Monaten redet mir die MV ein ich bin im Recht und dann so eine Mail, wie oben zitiert.

Mittlerweile verstehe ich bzw. sehe ich ein, mit Klo am Gang, Kat B zu sein.
Aber trotzdem A zu zahlen, dass geht mir nicht ein.

Liebe Grüße aus Graz

[Hank]

Wenn Sie durch die Ihrer Meinung nach ungerechtfertigte Einstufung nicht weiter einen unzumutbaren, nicht einzusehenden Nachteil erdulden wollen und können, dann müssen Sie sich unbedingt an ein ordentliches Gericht wenden, wenn sich sonst niemand eingehend mit Ihrem Fall beschäftigen will. Der Richter am BG wird sich Zeit nehmen müssen. Vielleicht ist der Fall interessant genug für den OGH:

Gibt ja den berühmten Fall SZ 19/205 (1937) "Gang-Klosettbenützung".

Der Kläger war Geschäftsmieter womit eine Gangklosettbenützung verbunden war. Im Rahmen von Umbauarbeiten wurde der Teil des Gangs, in dem sich das Klosett befand, mit einer anderen Wohnung verbunden, deren Mieterin dem Kläger idF die Mitbenützung des Klosetts verweigerte.

Der Kläger klagte idF die drei Miteigentümer des Hauses und den Mieter auf Mitbenützung der Toilette und der OGH gab der Klage statt.

D.h. Ihr Fall könnte vielleicht auch ein Fall für einen Schadenersatzprozess werden. Besitzstörungsklage gegen jeden Fremdnutzer können Sie sowieso machen.

Es gibt in begründeten Fällen auf Antrag Prozesskostenhilfe.

Wo kein Kläger, da kein Richter - um sein Recht zu kämpfen ist ein Recht! Vielen ist aber selbst zur Wahl gehen zu lästig und mühsam - aus Bequemlichkeit lassen sich die Leute dann oft zu viel gefallen...

Hank