Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

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Zvonko
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Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Zvonko » 08.11.2018, 15:01

Hallo!

Gerade bin ich auf folgende Rechtslage gestoßen, die mir, falls die Darstellung korrekt ist bzw. ich sie korrekt verstehe, geradezu absurd vorkommt.

Es geht um die Vermietung allgemeiner Teile (z.B. ehemalige Hausbesorgerwohnung) einer Liegenschaft im Eigentum einer Miteigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümer), konkret um die Frage, welche Mehrheit für die Zustimmung der Miteigentümer zur Vermietung erforderlich ist.

An mehreren Stellen finde ich dies zur Vermietung an Dritte (die nicht Miteigentümer sind):

Vermietung allgemeiner Teile einer Liegenschaft an Dritte ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit Beschluss. (Darüber hinaus ist der Verwalter berechtigt, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung zu setzen, es sei denn, dass seine diesbezüglichen Berechtigungen im Verwaltervertrag eingeschränkt wurden.)

Dann finde ich aber an (bisher nur einer) Stelle zur Vermietung an Miteigentümer:

Nicht zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung zählt die Vermietung allgemeiner Teile der Liegenschaft an Wohnungseigentümer. Diese Maßnahme bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Ist das wirklich korrekt? Welchen Sinn soll ggf. diese zumindest auf den ersten Blick unlogische Bestimmung haben?

Bestan Dank im Voraus!

***
NACHTRÄGLICHE ERGÄNZUNG:
Ich hätte es nicht geglaubt, aber offensichtlich ist meine Frage oben nicht präzise genug formuliert –- bitte um Entschuldigung.
Ich möchte wissen,
1) ob es diesen Unterschied in Bezug auf die notwendige Zustimmung (Mehrheit der Anteile oder Zustimmung alle Miteigentümer) zwischen Vermietung allgemeiner Teile an einen Dritten und Vermietung allgemeiner Teile an einen Miteigentümer tatsächlich gibt,
und vor allem, falls ja,
2) wieso gilt bei Vermietung an einen Miteigentümer eine höhere Erfordernis hinsichtlich der Zustimmung als bei Vermietung an einen Dritten?
Letzteres ist zumindest auf den ersten Blick nicht logisch: Für die Eigentümergemeinschaft gibt es, würde man meinen, doch keinen Unterschied, ob der Mieter ein Dritter oder ein Miteigentümer ist, bzw. man würde sogar eher vermuten, dass ein "Hausfremder" potenziell ein lästigerer Mieter sein könnte als ein Miteigentümer, oder?
Zuletzt geändert von Zvonko am 09.11.2018, 20:42, insgesamt 4-mal geändert.



Hermann2
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Re: Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Hermann2 » 09.11.2018, 09:39

wenn eine Wohnung (also ein Wohnungseigentumsobjekt, das ausschließlich von einem Eigentümer bzw. einer Eigentümerpartnerschaft benutzt und diese(r) allein darüber verfügt) dann gehört dies zur allgem. verwaltungstätigkeit. das hat den sinn, dass der eigentümer quasi dem verwalter alles hinsichtlich seiner im grundbuch eingetragenen wohnung (gem. seinen weg nutzwertanteilen) überlassen kann: somit ist dann der verwalter ermächtigt/verantwortlich die wohnung zu vermieten und kann somit auch einen gültigen mietvertrag abschließen.

wenn es aber um allgemeine teile geht (dies eben ist die alte hausbesorgerwohnung) muss die zustimmung aller eingeholt werden. dies deshalb, da ja jeder wohnungseigentümer einen "ideellen" anteil auch an dieser wohnung hat, ist sie ja eben allgemeiner teil!

gleiches würde auch bspw. für die vermietung von fassadenwänden für werbung oder dachflächen für antennen gelten etc. etc.

lg
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Zvonko
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Re: Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Zvonko » 09.11.2018, 09:53

Danke Hermann2. Ich habe aber den Eindruck (sorry, wenn ich mich irre), dass du meine Frage nicht genau gelesen hast.

Welchen Bezug zu meiner Frage der erste Absatz deiner Antwort haben könnte, lese ich nicht heraus. Es geht in der Frage überhaupt nicht um die Vermietung von WE-Wohnungen.

Auch in den anderen zwei Absätzen gehst du nicht auf die Frage ein, welche Mehrheit bei Vermietung allgemeiner Teile erforderlich ist, bzw. warum bei Vermietung an einen Miteigentümer eben alle Miteigentümer zustimmen müssten, wenn bei Vermietung an einen Dritten die Mehrheit der Anteile genügend sei.

Wenn du trotzdem fundiert Genaueres darüber weißt, bitte ich dich um eine Ergänzug.

Hermann2
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Re: Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Hermann2 » 09.11.2018, 14:25

denkst du, dass ich nach so einer antwort für dich nun noch mehr aushole um für dich die "richtige" antwort zu schreiben!

die zweite schelte kann sich gern jmd. andres abholen!
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Re: Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Zvonko » 09.11.2018, 16:46

Dann noch einmal: Sorry!
Ich habe oben die offensichtlich schlecht formulierte Frage jetzt noch einmal präzisiert.

Heron
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Re: Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Heron » 10.11.2018, 16:16

Es gibt diese Unterscheidung hinsichtlich der Vermietung von allgemeinen Teilen an Dritte und an Wohnungseigentümer. Der Grund dieser Unterscheidung liegt (auch) an den unterschiedlichen Rechtsfolgen, da zB eine Vereinbarung über die Überlassung der Nutzung von KFZ-Abstellplätzen der Gemeinschaft an einen einzelnen Wohnungseigentümer nur erschwert gekündigt werden kann (§ 28 Abs 2 WEG).
Zuletzt geändert von Heron am 11.11.2018, 10:47, insgesamt 1-mal geändert.

Zvonko
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Re: Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Zvonko » 10.11.2018, 22:00

Danke, Heron!

OK, ich bekomme langsam eine Ahnung, welche Logik dahinter steckt. Für mich fasse ich das an folgendem Extrembeispiel zusammen: Ein Miteigentümer, der mehr als die Hälfte der Anteile besitzt, könnte in Bezug auf die Vermietung allgemeiner Teile an sich selbst schalten und walten, wie es ihm gefällt, wenn nur die Merheit der Anteile erforderlich wäre; er könnte im Prinzip in Nullkommanix den Beschluss herbeiführen, dass alle allgemeinen Teile gegen geringes Entgelt ihm zur alleinigen Benutzung überlassen werden. Geht das in die Richtung?

PS: Ich muss irgendwie total auf der Leitung stehen: "Wie Hermann2 schon völlig richtig ausgeführt hat" -- echt, er spricht irgendwo von der Unterschiedung zwischen Vermietung (allgemeiner Teile) an einen Dritten und an einen Miteigentümer???

Heron
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Re: Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Heron » 11.11.2018, 10:55

Die Wohnungseigentümer sollen einen gerechten Ausgleich über die Benutzung allgemeiner Teile finden; eine einfache Mehrheit soll nicht die exklusive Nutzung allgemeiner Teile unangemessen einem Wohnungseigentümer zuweisen können. Den Zweck des gerechten Ausgleichs verfolgt auch die Regelung, dass eine Benützungsregelung über allgemeine Teile gerichtlich festgelegt/abgeändert werden kann. Zudem ist ein Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte, Rechtsverhältnisse oder Rechtsstreitigkeiten, die ihn selbst betreffen, ausgeschlossen.

Nachtrag: Zusammengefasst bedeutet das für das angeführte Beispiel der ehemaligen Hausbesorgerwohnung:

- Werden allgemeine Teile, die einer abgesonderten Benützung zugänglich sind (zB. ehemalige Hausbesorgerwohnung, uU Kfz-Abstellplätze), an Dritte vermietet, stellt dies nach § 28 Abs 1 WEG ausdrücklich eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar. Als Dritter gilt hierbei auch ein Angehöriger eines Wohnungseigentümers, wenn an diesen zu marktüblichen Konditionen vermietet werden soll. Verwaltungsmaßnahmen der ordentlichen Verwaltung können von der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
- Möchte ein Wohnungseigentümer ein Alleinbenützungsrecht an der Hausbesorgerwohnung als allgemeiner Teil, so bedarf eine solche Benützungsregelung gemäß § 17 WEG der Einstimmigkeit.
Zuletzt geändert von Heron am 14.11.2018, 17:40, insgesamt 1-mal geändert.

Hermann2
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Re: Vermietung allgemeiner Teile (WEG)

Beitrag von Hermann2 » 13.11.2018, 07:15

haha! Gott sei Dank enthalte ich mich nun hier, denn soviel unrichtiges hab ich auch noch nirgends gelesen,- und ich reflektier damit sicher nicht auf mein "unvollständiges" gequirks :shock:
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