Liegenschaftsrecht

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HCR
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Liegenschaftsrecht

Beitrag von HCR » 11.09.2018, 19:22

Hallo liebe Auskenner,

folgende ansich einfache Frage:

In Wien wird am bisher unbebauten Nachbargrundstück eines Altbaus (in geschlossener Bauweise) ein Neubau errichtet. Die Feuermauer des Altbaus ist mit Eternitplatten versehen. Welcher der beiden Liegenschaftseigentümer muss die Kosten für die Entfernung und Entsorgung der Eternitplatten tragen?

LG!



isidoro
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Re: Liegenschaftsrecht

Beitrag von isidoro » 14.09.2018, 11:56

so einfach ist das nicht, es hängt von vielen Vorfragen ab. Da das Grundstück bisher unbebaut war und jetzt bebaut wird, muss es eine Bauverhandlung gegeben haben. Bei dieser Zusammenkunft mit den Eigentümern bzw. Bauwerbern, Anrainern u.s.w. sind solche Probleme zu behandeln. Grundsätzlich ist einmal festzustellen auf welchem der beiden Grundstücke die Feuermauer steht bzw. errichtet wurde. Hilfreich sind bei diesen Erkundigungen das Grundbuch beim Bezirksgericht und die alten Bauakte im Archiv der Gemeinde (jeweils von beiden Grundstücken). Insbesondere in den alten Bauakten bei der Gemeinde müssen Regelungen über die Feuermauer enthalten sein, weil seinerzeit bei der Errichtung der Feuermauer der Bau dieser Mauer bzw. die Erhaltung davon, verhandelt und bewilligt bzw. kollaudiert (Fertigstellungsbescheid) wurde. Sollten keine Regelungen vorhanden sein, dann muss das Problem bei der jetztigen Bauverhandlung behandelt worden sein. Ein anderes Problem kann sein, dass es sich um einen Schwarzbau handelt, oder die Baubewilligung ist zeitlich schon abgelaufen.

HCR
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Re: Liegenschaftsrecht

Beitrag von HCR » 14.09.2018, 19:06

Danke für deine ausführliche Antwort!

Ich gebe gerne noch ein paar Zusatzinformationen zur Verdeutlichung:

Vielleicht habe ich mich missverständlich ausgedrückt: die Feuermauer ist in diesem Fall schlichtweg die (mit Eternitplatten verkleidete) Gebäudeseite des Altbaus, die an das bisher unbebaute Grundstück angrenzt. Grundsätzlich ist der jeweilige Eigentümer eines Gebäudes für die Instandhaltung seiner Feuermauer zuständig. Hier tritt jedoch der Fall ein, dass die Feuermauer derzeit zwar den gesetzlichen Bestimmungen entspricht, durch den Anbau des neuen Gebäudes aber nicht so belassen werden kann. Daher die Frage, wer die Kosten zu tragen hat.

Eine Bauverhandlung hat bereits stattgefunden, die Baubehörde erklärt sich für diese Fragestellung allerdings nicht für zuständig.

Heron
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Re: Liegenschaftsrecht

Beitrag von Heron » 14.09.2018, 19:21

Stammen die Gründe, die die Abnahme der Verkleidung notwendig machen, aus Ihrer Sphäre oder aus jener des Nachbarn? Ansonsten spricht meines Erachtens mehr dafür, dass es Sache des jeweiligen Liegenschaftseigentümers ist, bei sich ändernden Umständen den Aufwand für die Herstellung des gesetzeskonformen Zustands zu tragen. Im Fall, dass das Nachbarhaus abgerissen wird und dadurch die Feuermauer unverputzt freisteht, ist es auch ausjudiziert, dass das das notwendige Verputzen (§ 129 Abs 9 Wiener BO) vom Liegenschaftseigentümer zu tragen ist, siehe auch http://www.ogh.gv.at/entscheidungen/ent ... sschaeden/

HCR
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Re: Liegenschaftsrecht

Beitrag von HCR » 14.09.2018, 19:53

Danke für diese rasche Antwort und den interessanten Link zur OGH-Entscheidung!

Die Verkleidung muss aufgrund der eingereichten Baupläne des Bauherrn abgenommen werden, somit liegen die Gründe meiner Ansicht nach in der Sphäre des Nachbarn.

Der Unterschied zum zitierten Fall ist meines Erachtens, dass derzeit ja ein gesetzeskonformer Zustand herrscht, und die Mauer aus meiner Sicht so belassen werden könnte. Lediglich das Bauvorhaben macht die Entfernung der Verkleidung nötig. Meinem Rechtsempfinden nach erscheint es daher unlogisch für die Kosten aufkommen zu müssen.

Heron
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Re: Liegenschaftsrecht

Beitrag von Heron » 14.09.2018, 21:02

Anders formuliert: Enthält der Antrag des Bauwerbers die Maßnahme/Verpflichtung die Verkleidung der Feuermauer zu entfernen? (da wäre zu untersuchen, ob es dafür überhaupt eine gesetzliche Grundlage gäbe; die Wiener BO enthält keine explizite Regelung, dass eine verkleidete/verputzte Feuermauer bei gekuppelter Bauweise per se unzulässig wäre)

Oder ergibt sich die Notwendigkeit der Entfernung der Verkleidung nur als Folge der Bebauung des Nachbargrundstücks? Zum Beispiel aus bautechnischen Gründen, weil bei Nichtentfernung der Verkleidung Schäden an der Mauer zu erwarten wären, oder weil die Feuermauer nicht ausreichend hinterlüftet wäre...

HCR
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Re: Liegenschaftsrecht

Beitrag von HCR » 18.09.2018, 17:23

Der Antrag des Bauwerber enthält nichts was die Feuermauer betrifft. Es ist wie in Ihrem letzten Absatz dargestellt: die Notwendigkeit der Entfernung ergibt sich nur aus bautechnischen Gründen als Folge der geplanten Bebauung.

Heron
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Re: Liegenschaftsrecht

Beitrag von Heron » 20.09.2018, 19:33

Dann entspricht es meiner Ansicht nach den aus dem Eigentumsrecht entspringenden Rechten und Pflichten, dass die Eigentümern/die Eigentümergemeinschaft des "Altbaus" die Aufwendungen für ihre Liegenschaft (hier: Anpassung der Feuermauer) zu tragen haben. Auch ein Umkehrschluss der zitierten Entscheidung führt zu diesem Ergebnis.

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