Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

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chicky
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Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von chicky » 27.06.2018, 08:45

Hallo!

Meine Lebensgefährtin und ich haben uns ein Haus gekauft und befinden sich gerade in einer Diskussion, wie wir die Anteile regeln sollen.

Folgende Konstellation:
ICH:
39J.
habe eine Tochter mit 7 Jahren,
im Besitz einer Eigentumswohnung, welche ich verkaufen werde.

SIE:
39J.
hat eine Tochter mit 8 Jahren,
wohnt derzeit in einer Mietwohnung

Wir wohnen dann alle 4 unter einem Dach.

Durch den Verkauf meiner Wohnung fällt ein gutes Starkapital an.
Trotzdem müssen ca. 250.000,- über die Bank fremdfinanziert werden.
Dieser Kredit wird 50:50 unter uns aufgeteilt.

Ich habe mal alles durchgerechnet.

Es wird so sein, dass meine Lebensgefährtin ca. 30% der Liegenschaft finanziert und den Rest ich.

Nun meint sie aber, dass es fair wäre, wenn wir die Anteile im Grundbuch mit 50:50 festlegen, damit die Kinder später ein gleichteiliges Erbe erhalten. Sie würde mittels Zusatzklausel festlegen, dass im Falle einer Trennung sie das herausbekommt, was sie finanziert hat.

Für mich stellt sich hier jedoch die Frage:

* Hält diese Klausel überhaupt im Ernstfall?


Ich persönlich habe vorgeschlagen, die Anteile mit 2/3 und 1/3 festzusetzen. Höchstens aber mit 60/40%, da ich im Falle einer Trennung ungerne etwas ausbezahle, was eigentlich ich schon finanziert habe.

Wir haben nächste Woche einen Beratungstermin bei der Rechtsanwältin und möchte bitte von euch ein paar Tips haben, wie man das für alle fair regeln kann.

Danke und liebe Grüße,
Chicky



FHoll
Beiträge: 228
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Re: Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von FHoll » 27.06.2018, 15:25

Zur 50:50 Aufteilung wegen der Kinder: Haben Sie vor, zu heiraten/sind Sie verheiratet? In diesem Fall würde nämlich der Ehegatte via Pflichtanteil quasi einen Teil des Hauses erben, nicht bloß die jeweilige Tochter. Da die Tochter des jeweils anderen im Todesfall leer ausgeht, würde eine 50:50 Aufteilung also dazu führen, dass die Tochter desjenigen, der eher stirbt, benachteiligt wird.
Sinnvoller wäre es da, eine andere Regelung zu treffen. Ohne die rechtliche Seite zu beleuchten: Was genau wollen Sie denn? Wenn Sie und Ihre Lebensgefährten sterben, sollen die Töchter zu gleichen Teilen erben. Aber Sie werden wahrscheinlich nicht zeitgleich sterben. Was soll geschehen, wenn nur einer von Ihnen stirbt? Soll dann dem anderen das ganze Haus gehören, mit dem Vorbehalt, dass es an die Töchter zu gleichen Teilen vererbt wird? Soll es an die jeweilige Tochter gehen - mit dem potentiellen Problem, dass bei Streitigkeiten das Haus verloren gehen könnte? Vielleicht nicht so das Thema, aber immer noch möglich - was, wenn Sie gemeinsam noch Kinder hätten? Ohne andere Regelungen bekäme ein gemeinsames Kind die Hälfte beider Hälften und hätte damit doppelt so viel Hausanteil, wie die anderen beiden...

Nur mal als Denkanstoß - Sie müssen sich erst einmal im klaren darüber sein, was Sie eigentlich wollen. Wenn Sie das wissen, wird Ihnen die Rechtsberatung auf dem Weg zum gewünschten Ziel helfen :)

chicky
Beiträge: 9
Registriert: 12.06.2018, 10:14

Re: Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von chicky » 27.06.2018, 16:08

Danke schon mal für die detailierte Antwort. :wink:

In erster Linie möchte ich (der ja den überwiegenden Teil finanziert) abgesichert sein, dass im Falle einer Trennung nicht ich das Haus verlassen muss, aber auch ich nicht wieder Anteile finanzieren muss, die ich bereits geleistet habe.

Wir sind (noch) unverheiratet.

Das mit dem Erbrecht der Kinder geht wohl noch einen Schritt weiter. :wink:
Für meine Lebensgefährtin steht jedoch dieses Thema im Mittelpunkt, während für mich unsere Beziehung im Vordergrund steht.

Denn, wer weiß,wie sich Kinder mal orientieren werden und überhaupt Interesse an dem Haus besteht ?!?!!?

Heron
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Re: Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von Heron » 27.06.2018, 20:42

Es erscheint sinnvoll die Eigentumsanteile nach finanziellem Beitrag aufzuteilen. Wird je 1/2 Anteil für jeden der beiden Hälfteeigentümer der Liegenschaft eingetragen, können Sie auch - sofern Sie die Liegenschaft überwiegend finanzieren - von Ihrer Lebensgefährtin die Differenz zur Hälfte des Gesamtkaufpreises fordern, müssen dabei allerdings die Verjährungsfrist im Auge behalten. Alternativ könne Sie ihrer Lebensgefährtin für die Differenz auch ein Darlehen gewähren, das Sie auf dem Grundbuchsanteil Ihrer Lebensgefährtin auch besichern können.

Klar muss Ihnen sein, dass (außerhalb des Wohnungseigentums) jeder Eigentümer über seinen Anteil frei verfügen kann; dh ihre Lebensgefährtin kann so wie Sie ohne Zustimmung des anderen Eigentümers ihren Anteil an der Liegenschaft frei veräußern. Um das zu verhindern können (auch wechselseitige) Vorkaufsrechte oder Veräußerungsverbote eingetragen werden.

Auch im Falle der Trennung der Lebensgemeinschaft sind beide Eigentümer an der Liegenschaft nutzungsberechtigt; das bedeutet Sie müssen einvernehmlich vereinbaren wer die Liegenschaft nutzen soll und was mit dem Eigentumsanteil des Ausziehenden passieren soll. Sofern kein Einvernehmen zustande kommt, käme letzten Endes nach Erhebung der Teilungsklage die Realteilung (sofern möglich Aufteilung des Objekts in zwei gleichwertige Objekte) oder die Zivilteilung (Versteigerung des Objekts und Aufteilung des Erlöses) in Betracht.

FHoll
Beiträge: 228
Registriert: 05.03.2018, 12:21

Re: Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von FHoll » 28.06.2018, 13:41

chicky hat geschrieben:
27.06.2018, 16:08
Das mit dem Erbrecht der Kinder geht wohl noch einen Schritt weiter. :wink:
Für meine Lebensgefährtin steht jedoch dieses Thema im Mittelpunkt, während für mich unsere Beziehung im Vordergrund steht.
Beide Themen sind aber durchaus berechtigt, und es wirkt ein bisschen so, als hätten Sie bereits darüber geredet und sich auf die Anteile festgefahren, eben weil Sie ein mögliches Beziehungsende über die Anteile regeln möchten und Ihre Lebensgefährtin ein mögliches Lebensende über die Anteile regeln möchte.
Daher rate ich Ihnen, die Anteile einfach zu vergessen und stattdessen mit Ihrer Partnerin alle erdenklichen Szenarien durchzuspielen, was in welchem Fall geschehen soll. Denn Sie lehnen ja nicht ab, dass Ihre Töchter später ein gleichteiliges Erbe bekommen sollen; und sie lehnt nicht ab, dass sie im Trennungsfall nicht das halbe Haus bekommt. Wenn Sie sich zum gewünschten Ergebnis einig sind teilen Sie dieses bei Ihrem Beratungstermin mit - dort wird man Sie dann durch die Gesetze und Vorschriften navigieren, um möglichst nahe am gewünschten Ergebnis anzugelangen. Spielt es denn eine Rolle, welche Anteile im Grundbuch stehen, wenn Sie sicher sein können, über andere Regelungen bei einer Trennung Ihre 2/3 des Hauses zu behalten?

chicky
Beiträge: 9
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Re: Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von chicky » 06.07.2018, 20:18

@FHoll



Im Falle einer 50:50-Teilung, wäre meine Partnerin durchaus bereit, dass sie das wieder bekommt, was sie auch investiert hat.
Soweit so gut.


Jetzt kommt jedoch das große ABER, welches ich befürchtet habe.
Im Falle, dass meine Partnerin verstirbt, so hätte ich dann die Pflicht, den Anteil, welcher im Grundbuch steht, unverzüglich an die Nacherben auszubezahlen.
Im schlimmsten Fall ist es der Kindesvater (als Verwalter), sofern ihre Tochter noch minderjährig ist.

Ich müsste also 50% des Hauses ausbezahlen, obwohl ich 2/3 davon finanziert habe.


Und genau hier ist die Ungleichheit, welche ein Problem darstellt.


Einzige Lösung für mich:

Meine Partnerin mit 1/3 ins Grundbuch, somit wäre ihr finanzieller Aufwand gesichert und auch im Todesfall (meiner Partnerin) müsste ich das 1/3 ausbezahlen.
Sollte ich vorher das zeitliche segnen, so könnte ich testamentarisch regeln, dass 50% vom Haus an meine Tochter gehen und 17% (= Differenz von 1/3 zu 50%) an meine Partnerin.
Somit wäre folglich auch die Tochter meiner Partnerin dann mit 50% der Liegenschaft beteiligt.

Habe ich einen Denkfehler oder findet das jemand ungerecht?

LG,
Chicky

chicky
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Re: Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von chicky » 06.07.2018, 20:50

was mir jetzt noch eingefallen ist:

Wenn meine Partnerin im Falle meines Todes ein lebenslanges Wohnrecht hat und dann eben mit 50% am Haus beteiligt ist, müsste sie dann meine Tochter ausbezahlen oder kann man ein Veräußerungsverbot eintragen, sodass sie weiterhin unbeschwert in der Liegenschaft wohnen kann?


Ich meine damit, dass meine Tochter über die Liegenschaft auch dann erst verfügen kann, sobald auch meine Partnerin verstorben ist

Heron
Beiträge: 384
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Re: Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von Heron » 06.07.2018, 22:51

Über das "Auszahlen" im Todesfall eines Miteigentümers müssen Sie eine Vereinbarung treffen. Nach der gesetzlichen Regelung übernimmt der Erbe den Liegenschaftsanteil und die anteiligen Lasten und wäre dann mit Ihnen gemeinsam Hälfteeigentümer. In der Praxis haben Sie natürlich Recht: Die Minderjährige wird - sofern der Anteil noch belastet ist - diesen nicht übernehmen können und versuchen mit Ihnen eine Eingung zum Verkauf zu erzielen.

Grundsätzlich muss jeder der beiden Käufer seinem Anteil entsprechend zum Kaufpreis der gemeinsamen Liegenschaft beitragen. Falls die Anteile zwischen Ihnen unbedingt 50:50 verteilt werden sollen, können Sie Ihrer Lebensgefährtin einen Teil des Kaufpreises vorstrecken und diesen vorgestrecken Kaufpreisteil später fordern (auch gegenüber der Verlassenschaft/Erbe im Todesfall; schriftliche Vereinbarung deswegen sinnvoll) oder auch auf dem Anteil der Lebensgefährtin im Grundbuch (im Rang nach der finanzierenden Bank) besichern. Es entsteht Ihnen insofern kein Nachteil, wenn Sie anfangs 2/3 finanzieren und nur 1/2 Anteil halten.

Einvernehmlich sind fast alle Konstellationen vereinbar, auch das Vereinbaren eines Belastungsverbots zugunsten Ihrer Lebensgefährtin im Fall Ihres Todes.

isidoro
Beiträge: 66
Registriert: 15.04.2011, 20:17

Re: Hauskauf: Wie Anteile im Grundbuch regeln, bei Patchwork-Familie??

Beitrag von isidoro » 30.07.2018, 16:05

Ich hätte diese Probleme wie folgt gelöst: Meine Eigentumswohnung hätte ich nicht verkauft, sondern meiner Tochter bei Volljährigkeit übergeben (bis das Haus fertig renoviert ist wird ja die Unterkunft noch gebraucht bzw. wenn alle Stricke nicht halten haben Sie einen Unterschlupf, bzw. Ihre Tochter wird ja auch eine Wohnung brauchen). Beim renovierungsbedürftigen Wohnhaus hätte ich mich sowohl beim Kauf als auch bei der Renovierung zu einem 1/3 beteiligt - die restl. 2/3 sollte die Lebensgefährtin finanzieren . Im Grundbuch hätte ich die Lebensgefährtin zur Gänze 1/1 eintragen lassen. Im Gegenzug hätte ich für die Finanzierung meines 1/3 Anteiles (sowohl beim Kauf als auch bei der Renovierung) das lebenslängliche Wohnrecht für meine Person eingetragen. Mit dieser Regelung fallen, sollte die Beziehung in Brüche gehen, die zu erwartenden Streitigkeiten nicht mehr an, bzw. ihr Vermögen ist abgesichert. Ihre Tochter hat die Wohnung, und Sie können entscheiden, ob das Wohnrecht in Anspruch genommen wird, oder Sie nehmen eine Abschlagzahlung für das Wohnungsrecht

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