Pfandrecht - Rangordnung

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Max Leiter
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Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von Max Leiter » 30.04.2018, 12:24

Hallo zusammen!
Habe eine Frage zu Pfandrechten im Grundbuch.
Gehe ich recht in der Annahme, dass bei bestehender, erstrangiger Hypothek, sich ein etwaiges zweitrangiges Pfandrecht durch eine andere Partei, nur mehr am Restwert der Liegenschaft orientieren kann?
Oder anders ausgedrückt: Kann jemand schon von vornherein eine gewisse Summe zur zweitrangigen Eintragung fordern ohne bereits die Höhe oder die Existenz des Erstgereihten zu kennen?

Klingt blöd, passiert mir aber gerade.

Vielen Dank



isidoro
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von isidoro » 30.04.2018, 21:39

Der zweite Rang ist immer eine wackelige Geschichte. Ein Beispiel, es handelt sich um eine Eigentumswohnung (wir sagen die Eigentumswohnung gehört ihrem Bruder) angenommen sie ist € 200.000,-- wert. Der Bruder hat nur € 50.000,-- beim Kauf bar bezahlt, € 100.000,-- war ein Bankkredit welcher jetzt auf dem 1. Rang steht. Die restlichen 50.000,-- haben Sie als gute Schwester ihrem geliehen und sind im Grundbuch im 2. Rang abgesichert. Mit der Rückzahlung hat es einige Jahre gut geklappt, ihr Bruder ist aber jetzt ins "stottern" gekommen. Der Bruder ist mit der Wohnung auch nicht mehr zufrieden Bei der Bank ist sie auch rückständig. Die gute Schwester will das Geld und klagt den Bruder.
Der Bruder zahlt trotz Klage nicht und es kommt zur Zwangsversteigerung. Angenommen der Schätzer schätzt die Eigentumswohnung auf € 200.000,-- meistens ist dann die Hälfte € 100.000,-- der Ausrufpreis. Dann kommt es zur Versteigerung und einer bietet € 100.000,--, mehr bietet er nicht, sagt er. Jetzt haben Sie 2 Möglichkeiten entweder Sie sagen gut, ich habe halt dem Bruder € 50.000 geschenkt, oder sie bieten, sagen wir € 105.000,--. Jetzt werden die € 105.000,-- nach der Rangordnung wie folgt aufgeteilt. Bei einer Zwangsversteigerung werden zuerst die Vorzugsposten befriedigt. Sagen wird € 5000,-- Gerichtskosten (RA u.s.w), Hausverwaltungskosten € 3000,-- und Grundsteuer hat sie in den letzten 3 Jahren auch keine bezahlt, nochmals € 1000,-- , dann verbleiben nur mehr € 96.000,-- für den Bankkredit - dort war der Bruder auch säumig. Nach der Zwangsversteigerung werden alle Schulden gelöscht. Jetzt haben Sie eine Wohnung welche um ev. um € 100.000,-- zu verwerten ist. In Summe haben Sie 155.000,-- auf den Tisch gelegt 105.000 bei der Versteigerung und 50000 geliehen, jetzt müssen Sie schauen, ob die Wohnung mit 155.000,-- plus angefallene Kosten (Rechtsanwalt, Grundbuch, Steuern u.s.w.) zu verkaufen oder zu verwerten ist.
Zuletzt geändert von isidoro am 04.05.2018, 16:35, insgesamt 2-mal geändert.

Max Leiter
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von Max Leiter » 30.04.2018, 22:18

Vielen Dank für Ihre ausführliche und amüsante Darstellung.
Mich würde aber schlicht interssieren, ob jemand ein solches Pfandrecht im zweiten Rang, beispielsweise für die Absicherung einer Konventionalstrafe einfach in beliebiger Höhe fordern kann ohne dabei die Höhe des Erstgereihten zu berücksichtigen. Sowas ist doch technisch nicht möglich oder irre ich?

MG
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von MG » 01.05.2018, 09:14

Die Summe, die eingetragen werden soll, ist - bis auf die damit zusammen hängenden Gebühren - eigentlich irrelevant. Weder erzeugt die Pfandrechteientragung eine Forderung

Beisp.: Wenn Sie einen Kredit von 50.000,-- aufnehmen und es wird ein Pfandrecht über 500.000,-- eingetragen, dann schulden Sie deshalb nicht 500.000,--, sondern die Liegenschaft haftet eben für die (tatsächliche) Forderung, höchstens jedoch 500.000,--

noch bedeutet ein eingetragenes Pfandrecht, dass dem auch tatsächlich noch eine Forderung zugrunde liegt

Beisp. Liegenschaft Wert 200.000,--: Im ersten Rang ist ein Pfandrecht über 200.000,-- für die kreditgebende Bank eingetragen, der Kredit ist aber schon zurück gezahlt. Da das Pfandrecht nicht automatisch gelöscht wird, bleibt es als so genannte "forderungsentkleidete Hypothek" bestehen. Lässt jetzt jemand im nächsten Rang auch 200.000,-- eintragen, dann scheint es so, als sei die Liegenschaft überbelastet, in Wirklichkeit ist dem jedoch nicht so.


Wenn also jemand die Eintragung eines Pfandrechtes verlangt, dann wird vom Grundbuch nicht geprüft, ob die Liegenschaft damit überbelastet wäre, oder ob das Pafndrecht Sinn machte etc. Es wird auch keinerlei Überlegung angestellt, ob der "Restwert der Liegenschaft" noch ausreicht etc. Bei gültiger Pfandrechtvereinbarung wird das Pfandrecht eingetragen.


@isidore: Bitte, gehen Sie Ihren Beitrag noch einmal durch, betrachten Sie etwas kritisch Ihre Wortwahl und adaptieren Sie diese.

isidoro
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von isidoro » 01.05.2018, 12:49

Ja sie haben recht mg - nur ich verstehe die ganze Fragestellung Pfandrecht - Rangordnung, 1. Rang nicht klar, 2. auch nicht, einfach nicht. Es ist anzunehmen, dass andere Hintergründe vorliegen. Es kann auch sein, dass eine Grundstücksspekulation vorliegt, da kann man dann keinen Ratschlag geben.

Max Leiter
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von Max Leiter » 01.05.2018, 20:03

Ja genau darum geht es.
Unser Grundstück soll umgewidmet werden und um die wahnwitzige Spekulation zu verhindern, verhängt die Gemeinde eine Konventionalstrafe, sollten die Bedingungen nicht erfüllt werden.
Zusätzlich und zur Absicherung will die Gemeinde noch zusätzlich ein Pfandrecht in meinem GB und fordert deshalb die zweitrangige Eintragung mit bereits festgelegtem Wert.
Wie gesagt gibt es noch gar keine Belastung im ersten Rang.
Deshalb meine Frage: Ist dies überhaupt moglich? Können die einfach 100.000€ im zweiten Rang fordern?
Man hat sich doch prinzipiell am Erstgereihten zu orientieren?

isidoro
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von isidoro » 02.05.2018, 08:12

Ich nehme an, Sie haben ein landwirtschaftliches Grundstück gekauft oder geerbt und wollen entweder ein Haus bauen, oder den Kindern weiterverschenken oder ähnliches. Angenommen Sie haben 1000 m2, dann haben Sie schon Grundbuchseintragungsgebühren, Steuern, ev. auch Vermessungskosten, Vertrags bzw. Anwaltskosten von ca. 10.000,-- aufwenden müssen. Jetzt wollen Sie das Grundstück "baureif" machen und haben einen Antrag auf Umwidmung bei der Gemeinde gestellt. Der Bürgermeister bzw. alle anderen Behörden haben ja gesagt, aber die Gemeinde hat irgendwelche Bauauflagen oder Wohnsitzauflagen von Ihnen eingefordert. Wenn Sie diese Auflagen erfüllen, brauchen Sie nichts zu zahlen, wenn Sie diese Auflagen nicht erfüllen, müssen Sie 100.000,-- zahlen. Anscheinend fordert die Gemeinde eine Sicherstellung im Grundbuch. Dies macht die Gemeinde, weil sie sich vor Grundstücksspekulationen schützen will, bzw. weil sie auch die Verpflichtung hat, für die Infrastruktur (Wasser Kanal Müll Wege u.s.w. zu sorgen. Meiner Meinung nach wäre eine Sicherstellung im Grundbuch nicht die glücklichste Lösung, den gleichen Zweck könnte auch eine Bankgarantie erfüllen, da - wenn`s bauen und die Auflagen erfüllen, nicht´ s zu zahlen ist. Ob dann letztendlich eine Sicherstellung im 1. oder 2. Rang erfolgt ist für den Grundstückseigentümer nicht das Wichtigste, weil das Grundstück als landwirtschaftliches Grundstück mit 1000m2 einen Wert von € 10.000,-- hat, und als gewidmetes Baugrundstück eben um € 100000,-- mehr.
Zuletzt geändert von isidoro am 02.05.2018, 12:53, insgesamt 1-mal geändert.

Max Leiter
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von Max Leiter » 02.05.2018, 12:39

Die Gemeinde pocht allerdings auf dieses Pfandrecht bzw. der Bürgermeister will im Gemeinderat darüber abstimmen lassen.
Ich wollte ihm nur klar machen, dass seine Forderung ohnehin nicht umsetzbar ist, da man im 2. Rang nichts zu fordern hat.

MG
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von MG » 02.05.2018, 14:10

Abschließend noch einmal: Forderung und Pfandrecht haben nicht unbedingt etwas mit einander zu tun. Das sit so, wie wenn Sie einem Taxifahrer für einen Fuhrlohn von € 10,-- Ihre Rolex im Wert von € 5.000,-- zum Pfand geben. Schulden tun Sie ihm nur € 10,--.

Und wenn Sie jemandem 500,-- schulden und Sie geben ihm als Pfand ein Swatch im Wert von 100,--, dann schulden Sie ihm 500,--.

Wenn im ersten Rang heute ein Pfandrecht über einen Betrag in Höhe des Liegenschaftswertes eingetragen ist, dann können Sie, beliebig viele weitere (nachrangige) Pfandrechte eintragen lassen. Dem erstrangigen Gläubiger ist es egal, und die nachrangigen sollten ja wissen, was sie tun. Möglicher Weise (wäre klug) würde man von Ihnen auch verlangen, dass Sie sich verpflichten, das erstrangige Pfandrecht zu löschen, wenn Sie die Forderung bezahlt haben. Wenn sich die Gemeinde mit einem (zumindest im Moment) eher wertlosen Pfand zufrieden gibt, dann ist das doch eher deren Problem, oder?

Max Leiter
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von Max Leiter » 02.05.2018, 19:14

Wenn die Gemeinde 100.000€ in Form eines Pfandrechtes fordert, schrenkt sie damit doch meine Möglichkeiten für meine Kreditaufnahme ein, denn die Bank muss im 1. Rang stehen, sprich es bliebe nicht mehr viel übrig wenn die Liegenschaft beispielsweise nur 200.000€ wert ist?!
Meiner Meinung nach kann aber eine solche Forderung seitens der Gemeinde überhaupt nicht möglich sein ohne dass man sich zuerst am 1. Rang orientiert und sagt, wir nehmen am Ende nur mehr das, was vom Wert noch da ist.
Denn wie gesagt gibt es derzeit noch überhaupt keine Belastungen.

isidoro
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von isidoro » 03.05.2018, 19:32

Ich sehe die Sache jetzt so - die Gemeinde fordert das Pfandrecht von 100000,--, Sie lassen dieses Pfandrecht eintragen, bekommen die Widmung. Weil noch keine Belastungen vorhanden sind, wird dieses Pfandrecht im 1. Rang eingetragen. Dieses Pfandrecht sollte aber keine Belastung für ein ev. Bauvorhaben sein, daher wird die Gemeinde für ein ev. Wohnbaudarlehen oder Bausparkassendarlehen, welches erst später nach der Baubewilligung aufgenommen wird, den Vorrang 1. Pfandrecht an die jeweilige Bank abtreten. Die Gemeinde ist dann sozusagen im 2. Rang, so wie es anscheinend der Bürgermeister will. Die Gemeinde hat ja kein Interesse an den 100000,--, sie will ja nur eine Grundstücksspekulation (Erwerb ca. 10000 dann Umwidmung und dann Verkauf ca. 100000). verhindern. Wenn Sie mit dem Bau fertig sind, und alle Auflagen erfüllt haben, muss ja der Bürgermeister dieses Pfandrecht löschen. Wenn Sie z.B. keine Auflagen erfüllen ist es dem Bürgermeister auch gleichgültig, weil er dann mehrere Möglichkeiten hat, z.B. kann er einen Abbruchsbescheid erlassen, da Sie nicht widmungsgemäß gebaut haben. Dann haben Sie ein wertloses Grundstück bzw. Bauwerk und die Bankschulden. Die 100000,-- braucht der Bürgermeister dann auch nicht mehr, da das Grundstück nur mehr ein landwirtschaftliches und kein Baugrundstück ist. In diesem Sinne sehe ich die 100000 nur als Spekulationsschutz der Gemeinde, wobei die Gemeinde kein Interesse an den 100000 hat.

Max Leiter
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von Max Leiter » 03.05.2018, 21:18

Das Pfandrecht soll für 15 Jahre bestehen bleiben, das ist ja der Wahnsinn. Die Einschränkung bei Kreditvergabe sehe ich daher durchaus.
Ich kann doch nicht 100.000 Pfandrecht fordern und dann mal eben in den 2. Rang rutschen. Wenn sich die Bank mit 200.000 eintragen müsste, aber die Liegenschaft nur 250.000 wert ist und bereits mit 100.000 belastet ist, geht die Rechnung doch nicht auf.

isidoro
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von isidoro » 04.05.2018, 11:15

Ich verstehe Ihren Ärger, aber Sie haben ja sicherlich die Erfahrung gemacht, das sich derzeit eine Immobilieninvestition bei einem Problem bei der Widmung nur sehr schwer rentiert. Wenn die ganze Sache zu schwierig wird, ist halt zu überlegen, ob man nicht den "Hut" draufhauen soll.

Max Leiter
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Re: Pfandrecht - Rangordnung

Beitrag von Max Leiter » 04.05.2018, 16:09

Es rentiert sich mit Sicherheit, da der Grund bereits in Familienbesitz ist und die reinen Baukosten bei diesem Zinsniveau ein Schnäppchen sind. Vor allem weil man für eine Wohnung in dieser Größe sicherlich das Doppelte bis Dreifache zahlen würde.
In meinem Fall spielt leider Hass und Missgunst eine große Rolle und deshalb versucht man uns das Leben schwer zu machen.
Nun versuchen wir derartige Methoden des BM über den Gemeinderat komplett abzuwürgen, denn dieser hat jetzt zumindest kapiert, dass Widmungen eben Sache des Gemeinderates sind und keine one man show.

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