Kredit bei Pfandrecht

In diesem Forum können Sie allgemeine Rechtsfragen aufwerfen und diskutieren.
Antworten
Max Leiter
Beiträge: 32
Registriert: 10.12.2011, 11:39

Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von Max Leiter » 05.03.2018, 14:54

Hallo zusammen
Hätte eine Frage zu bereits bestehenden Pfandrechten einer Liegenschaft und Finanzierungen.
Gehe ich recht in der Annahme, dass die Bank keinen Kredit gewähren wird, falls es bereits eingetragene, erstrangige Pfandrechte (beispielsweise der Gemeinde) auf der Liegenschaft gibt?
Beispiel: Gemeinde will mit 200 TSD ins GB, zusätzliche 300 TSD sollen finanziert werden. Das Grundstück ist gerade mal 200 TSD wert. Die Bank hätte also nicht mehr genug Spielraum um sich abzusichern nach meiner Rechnung.

Danke



MG
Beiträge: 997
Registriert: 11.05.2007, 09:16

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von MG » 05.03.2018, 16:11

Was soll mit dem Pfandrecht der Gemeinde abgesichert werden?

Max Leiter
Beiträge: 32
Registriert: 10.12.2011, 11:39

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von Max Leiter » 05.03.2018, 18:02

Es soll eben die wahnwitzige Bedingung für die Umwidmung meines Grundstückes in Bauland sein. Eine Vertragsstrafe sozusagen, sollten wir nicht die Bedingungen eines dubiosen Raumordungsvertrages erfüllen. Eine noch nie dagewesene Frechheit seitens des Bürgermeisters, welche wir gerade versuchen zu bekämpfen.

SK
Beiträge: 54
Registriert: 24.01.2018, 00:23

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von SK » 05.03.2018, 18:47

Die Gemeinde will ein Pfandrecht iHv 200.000 eintragen lassen und es gibt gar keine zugrunde liegende Forderung?

MfG RA Sebastian Kinberger

Max Leiter
Beiträge: 32
Registriert: 10.12.2011, 11:39

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von Max Leiter » 05.03.2018, 19:34

Genau das ist ja der Wahnsinn. Der RA des Bürgermeisters hat uns doch glatt eine solchen Vertrag unter die Nase gehalten.
Es darf keine Verknüpfung zwischen hoheitlichem Akt Widmung und privatwirtschaftlicher Vereinbarung geben, aber in Tirol interessiert das offensichtlich keinen. Als Widmungswerber hat man keine Rechte und Parteistellung.
Haben Sie sowas schon mal gehört?

MG
Beiträge: 997
Registriert: 11.05.2007, 09:16

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von MG » 06.03.2018, 08:14

Der Hintergrund scheint der zu sein, dass man versuchen möchte, Spekulation zu verhindern. Wenn das Grundstück umgewidmet wird, dann dazu, um Ihnen konkret das Bauen für persönliche Wohnzwecke zu ermöglichen und nicht dazu, dass Sie noch einige Zeit auf dem Bauland "sitzen zu bleiben" und es dann teuer verkaufen (Bauzwang). Üblicher Weise fallen diese Sicherungen (Pönalen, Vorkaufsrechte etc.) weg, wenn der Baubeginn eines bewilligten Projektes nachgewiesen wird, manchmal auch erst nach Fertigstellung.

Wenn dem so ist und Sie ohnedies tatsächlich vorhaben, zu bauen, dann wird es auch gelingen, mit der Bank eine entsprechende Regelung zu finden.

Max Leiter
Beiträge: 32
Registriert: 10.12.2011, 11:39

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von Max Leiter » 06.03.2018, 08:23

Spekulation und Baulandhortung verhindern ist klar. Mein Projekt stünde auch bereits in den Startlöchern.
Das Pfandrecht soll für 15 Jahre bestehen und ins GB einverleibt werden, soviel steht fest. Eine noch nie dagewesene Frechheit wenn ihr mich fragt. Ähnliche Verträge bestehen in der Gemeinde bereits, aber mit normalen Vertragsstrafen. Unter diesen Umständen kann doch keine Bank mehr einen Kredit gewähren oder sehe ich das falsch? Schließlich stünde die Gemeinde bereits mit 200TSD im GB. Was bleibt dann noch für die Bank?

MG
Beiträge: 997
Registriert: 11.05.2007, 09:16

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von MG » 06.03.2018, 08:40

...wie gesagt, wenn Sie davon ausgehen, die Bedingungen erfüllen zu können, sollte das Gespräch mit der Bank gesucht werden. Von Interesse für diese wird sicher sein, was die Liegenschaft NACH Bebauung dann insgesamt wert sein wird...

Max Leiter
Beiträge: 32
Registriert: 10.12.2011, 11:39

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von Max Leiter » 06.03.2018, 11:13

Die größte Wahnsinnigkeit folgt aber erst noch: Man schreibt uns außerdem vor, dass man bereits 5 Jahre in der Gemeinde seinen Hauptwohnsitz angemeldet haben muss um das Grundstück zu besitzen (soll im Schenkungswege an uns übertragen werden und ist zudem bereits Jahrzehnte im Familienbesitz :shock: ).
Diese Bedingung erfüllen wir beide nicht. Sollten wir dennoch Eigentümer werden, ist eine zusätzliche Vertragsstrafe von 36.000€ jährlich zu entrichten. Allein diese Tatsache beschreibt das ganze Ausmaß der Gehässigkeit. Wenn die Bank davon weiß, dürfte die Kredittilgung mit oder ohne Pfandrecht ins Wasser fallen. Es zielt also alles darauf ab, unseren Bau seitens der Gemeinde zu verhindern.
Kann man als Widmungswerber wirklich nichts dagegen machen? Dürfen Anwälte überhaupt solche offensichtlich sittenwidrige Verträge verbreiten? Den Vertragsentwurf kann ich gerne zur Verfügung stellen.

SK
Beiträge: 54
Registriert: 24.01.2018, 00:23

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von SK » 06.03.2018, 17:32

Für mich hat es den Anschein, dass Sie hier mit etwas undifferenziert mit Fachbegriffen umgehen. Eine Vertragsstrafe von € 36.000 pro Jahr? Was soll das heißen?

Sie sind oder werden bald offensichtlich Eigentümer von Grünland, welches in Bauland umgewidmet werden soll. Die Umwidmung ist Landessache, erfolgt aber aufgrund des örtlichen Raumentwicklungskonzeptes (REK), dies wird durch die Gemeinde erstellt. Ohne der Gemeinde werden Sie daher keine Umwidmung schaffen.

Die Gemeinde hat die Kompetenz innerhalb des REK Auflagen vorzuschreiben. Manche Gebiete sollten bebaut werden, manche nicht etc...

Üblicherweise schreibt die Behörde einen Bebauungszwang vor (üblich sind 5 Jahre), widrigenfalls die Widmung widerrufen wird und wird oftmals ein Vorkaufsrecht bzw. auch Veräußerungsverbot eingetragen.

Aber ich gebe Ihnen Recht, ein Pfandrecht einzutragen (alleine die Gebühren dafür betragen € 2.400) für eine Forderung die gar nicht existiert ist sehr ungewöhnlich. Es wäre interessant den Vertragsentwurf zu sehen.

MfG RA Sebastian Kinberger

MG
Beiträge: 997
Registriert: 11.05.2007, 09:16

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von MG » 06.03.2018, 18:15

Nein, das ist an sich nicht ungewöhnlich (...bis auf die Höhe). Beim Erwerb von Kleingärten von der Stadt Wien war (ist?) es üblich, dass bei einem Weiterverkauf innerhalb von 10 Jahren ein gewisser Betrag an Wien zu zahlen war und auch dieser Betrag wurde mit einem Pfandrecht besichert.

Der konkrete Vertrag wäre in der Tat interessant...

Max Leiter
Beiträge: 32
Registriert: 10.12.2011, 11:39

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von Max Leiter » 06.03.2018, 18:16

Die Vertragsstrafen dienen normal dazu eine Bebauungs sicherzustellen, erstens wird 1.000,00 EUR/Monat an Vertragsstrafe erhoben, wenn innerhalb von 5 Jahren nicht gebaut wird. Zweitens werden 2.000,00 EUR/Monat an Vertragsstrafe fällig, wenn wir dort innerhalb von 6 Monaten nach Baufertigstellung nicht unseren Hauptwohnsitz anmelden. Hauptwohnsitz anmelden und die Liegenschaft besitzen dürfen nur Personen, die entweder die letzten 5 oder insgesamt 15 Jahre dort ihren Hauptwohnsitz hatten, diese Bedingung erfüllen beide Bauwerber nicht. Hauptwohnsitzanmeldung ist außerdem nicht zeitlich reglementiert, bedeutet also auf Lebzeit. Außerdem heißt es im Vertrag "eine dem richterlichen Mäßigungsrecht nicht unterliegende Konventionalstrafe". Diese Vertragsstrafen sind mit einem Höchstbetragspfandrecht von 200.000,00 EUR sichergestellt, das nach Ablauf von 15 Jahren von den Bauwerbern auf eigene Kosten natürlich gelöscht werden kann.

Zum Grundstück: Es handelt sich um eine Parzelle, die von einem geschlossenen Hof agbeschrieben wird, höfebehördliche Genehmigung liegt vor. Freiland zu besitzen ist schwierig, haben es so geregelt, dass die Schenkung nur im Widmungsfall in Kraft tritt. Außerdem ist unsere Parzelle im Öroko (örtlichen Raumordnungskonzept) innerhalb der Baulandgrenze (auf 3 von 4 Seiten von Häusern umgeben) und mit dem Stempel z2 versehen (Bebauung innerhalb von 3-5 Jahren vorgesehen, früher Bauerwartungsland). Der Gemeinderat hat im August die Widmung beschlossen und die aufsichtsbehördliche Genehmigung dem Amt der Tiroler Landesregierung wird versagt weil keine Vereinbarung nach § 33 TROG 2016 vorliegt vulgo Raumordnungsvertrag. Die Verfassung scheint offensichtlich in Tirol nicht wirklich zu gelten, zumindest wenn man mit https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe? ... 9G00077_00 argumentiert. Eine Widmung ist jedoch ein Bittgesuch, d.h. ein Vorbringen wird wahrscheinlich aufgrund der nicht vorhandenen Parteistellung sofort abgewiesen.

In den Medien wurde auch bereits berichtet: https://www.unsertirol24.com/2018/02/21 ... xistenzen/

Den Vertrag kann ich Ihnen gerne per Mail zukommen lassen. Bitte dazu PN an mich. Danke

SK
Beiträge: 54
Registriert: 24.01.2018, 00:23

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von SK » 06.03.2018, 18:45

Jetzt ist es mir klar, das Pfandrecht dient zur Absicherung der Konventionalstrafe. Nach dem ersten Posting war ich der Meinung, dass das Pfandrecht grundlos eingetragen werden soll.

Zur Absicherung der Konventionalstrafen ist es sicherlich zulässig. Das Problem ist, dass man im raumordnungsrechtlichen Verfahren keine Parteistellung hat. Rechtlich wird man sich daher nur schwer gegen diese Vorgaben wehren können, allenfalls politisch.

Max Leiter
Beiträge: 32
Registriert: 10.12.2011, 11:39

Re: Kredit bei Pfandrecht

Beitrag von Max Leiter » 13.03.2018, 12:12

Wir sind nun so weit, dass wir unsere Vorstellung eines solchen RO Vertrages mit Hilfe des Gemeinderates durchboxen wollen.
Der dazugehörigen Antrag wurde von einer Gemeinderätin vor Bekanntgabe der Tagesordnung eingebracht.
Nun meine Frage:
Laut Paragraph 35 TOG: (2) Die Festsetzung der Tagesordnung obliegt dem Bürgermeister. Er hat einen Verhandlungsgegenstand auf die Tagesordnung zu setzen, wenn dies wenigstens ein Drittel der Mitglieder des Gemeinderates oder die Mehrheit der Mitglieder eines Ausschusses verlangt.

Reicht es, diese 1/3 Mehrheit zum Zeitpunkt der Gemeinderatssitzung zu präsentieren oder muss dies zwingend schriftlich im Vorfeld gemacht werden?

Wie gesagt wurde der Antrag selbst bereits eingebracht, aber vom Bürgermeister natürlich ignoriert.

Danke

Antworten

Wer ist online?

Mitglieder in diesem Forum: Bing [Bot], Google [Bot] und 3 Gäste