Fragwürdiger Punkt in Kaufvertrag für Grundstück

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MiNe
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Fragwürdiger Punkt in Kaufvertrag für Grundstück

Beitrag von MiNe » 11.11.2017, 11:08

Hallo,

wir sind gerade dabei, ein Grundstück auf dem Land zu kaufen. Auf diesem Grundstück planen wir, ein Einfamilienhaus zu errichten. Bei diesem Grundstück handelt es sich um eine ehemalige Landwirtschaftliche Nutzfläche, welcher der angrenzende Landwirt nun verkauft. Die Umwidmung ist bereits im Gange.

In der Zwischenzeit hat der Notar einen Kaufvertragsentwurf für dieses Grundstück zusammengestellt. In diesem Entwurf findet sich folgender Passus, dessen voller Umfang mir nicht ganz klar ist:
Die Vertragsparteien erklären bzw. haben Kenntnis davon, dass das Kaufobjekt inmitten landwirtschaftlich genutzter Flächen liegt und es erklärt bereits heute der Käufer für sich und seine Rechts- und Besitznachfolger im Eigentum des Kaufobjektes - unter Vorbehalt, dass die einschlägigen Immissionsschutzgesetze und Richtlinien eingehalten werden - keine Einwände zu erheben gegen die angrenzenden landwirtschaftlichen Betriebe/Flächen oder die Pächter der landwirtschaftlichen Flächen, wobei sich der Käufer auch verpflichtet diesen Verzicht auf seine Rechtsnachfolger zu überbinden.
Nun ist mir absolut klar, dass am Land landwirtschaftliche Aktivitäten absolut dazu gehören. Mit allen negativen Seiten. Das ist mir vorallem auch deshalb klar, da ich neben einem Bauernhof aufgewachsen bin.

Konkret verunsichern mich an oben stehendem Statement nun zwei Punkte:
  • Heißt dieses Statement, dass ich automatisch sämtlicher landwirtschaftlicher Aktivitäten zustimmen muss, wo es normalerweise der Zustimmung der angrenzenden Nachbarn oder Ortsansässigen bräuchte? Könnte es also theoretisch passieren, dass direkt neben meinem Grundstück ein Großschweinemastbetrieb eröffnet?
  • Ist es normal, dass so ein Passus an Rechtsnachfolger weitergereicht werden muss? Das grenzt ja schon fast an eine Altlast, der das Grundstück deutlich im Wert mindert.
Was denkt ihr über diesen Passus? Welche Auswirkungen könnte der haben?
Wie könnte man das umformulieren, dass der Landwirt immer noch keine Angst haben muss, dass ich ihn ständig mit mit Klagen überschütte, und ich nicht meine Mitspracherechte bei Veränderungen oder sonstigen schwerwiegenden Dingen abtreten muss?

Danke im Voraus,
MiNe



MG
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Re: Fragwürdiger Punkt in Kaufvertrag für Grundstück

Beitrag von MG » 14.11.2017, 12:35

Die Klausel ist in der Tat etwas eigen, vor allem dann, wenn nicht alle angrenzenden und gemeinten Flächen Ihrem Verkäufer gehörten, da es sich ja dann um eine Verzichtsklausel gegenüber Personen, mit denen Sie in keinem Vertragsverhältnis stehen, handelte. (Vertrag zu Gunsten Dritter).

Ich würde diese Klausel an Ihrer Stelle nicht akzeptieren, da nicht abgesehen werden kann, welche hinkünftigen Probleme Ihnen daraus erwachsen könnten. Stellen Sie sich den Fall vor, dass so wie von Ihnen dargelegt, eine Grossmastbetrieb errichtet werden soll. Wenn Sie sich diesem dann im Rahmen der gesetzlichen Verfahren entgegen setzen, dieser am Ende aber doch genehmigt wird, hätten Sie ja gegen diese Vereinbarung verstoßen und man könnte versuchen, Ihnen den Schaden für die von Ihnen verursachte Verzögerung der Inbetriebnahme "umzuhängen".

Diese Klausel ist absolut atypisch und müsste nur akzeptiert werden, wenn Derartiges schon bei der grundsätzlichen Einigung über Ware und Preis (z.B. Kaufanbot oder aber auch nur mündliche Kaufabrede etc.) vereinbart worden wäre.

Vollkommen inakzeptabel ist auch die Verpflichtung zur Überbindung (Weitergabe der Verpflichtung).

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at

MiNe
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Re: Fragwürdiger Punkt in Kaufvertrag für Grundstück

Beitrag von MiNe » 14.11.2017, 15:07

Vielen Dank für diese Antwort und die rechtliche Begründung meiner Befürchtungen. Das hat mir geholfen, gegenüber dem Notar zu argumentieren. Der Passus wurde nun ersatzlos aus dem Kaufvertrag gestrichen.

Hintergrund war, dass nicht der Verkäufer diesen Passus wollte, sondern der wurde in die Vorlagen vor einiger Zeit genommen, als die Gemeinde Grundstücke verkauft hat. Der Anspruch an diesen Passus war ein rein informativer Charakter, um die Leute aus der Stadt darauf aufmerksam zu machen, dass es am Land manchmal stinkt und nicht ständig totenstille herrscht.
Das erklärt nun auch, warum der Notar kein großes Problem damit hatte, den Passus einfach rauszustreichen.

MiNe

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