Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

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Weissa41
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Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

Beitrag von Weissa41 » 02.09.2017, 14:40

Guten Tag,
es gibt in unserem Wohnbau (teils Mieter, teils Eigentümer) einen Durchgang zu einen Einkaufszentrum, welcher nur von den Bewohnern unseres Wohnbaus genutzt werden darf, da es sich um einen Privatweg handelt.
Der Durchgang ist an beiden Seiten durch verperrbare Türen verschlossen.
Da dieser Weg eine praktische Abkürzung zu einem Einkaufszentrum ist wird er auch von anderen Personen benutzt, wenn ein Mieter oder Eigentümer die Türen nicht versperren (kommt auch vor).
Nun wurden die Türschlosszylinder so manipuliert, dass diese offengesperrt sind und mittels Schlüssel nicht mehr sperrbar sind. Somit ist der Weg nun für alle Personen benutzbar.
Nun ist es so, dass aus haftungsrechtlichen Gründen, zumal sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft im Schadensfall (z.B. Sturz infolge unzureichender Betreuung bei Schnee und Eis) hiefür straf- und zivilrechtlich einzustehen hätten.
Nach Meldung an unser Hausverwaltung, dass dieser Durchgang nicht mehr versperrbar sei und sich fremde Personen verletzen könnten und wir dafür haften, bekam ich die Antwort, dass kein Geld für einen Austausch der Schlösser da sei.
Meine Fragen nun: ist die Verwaltung verpflichtet, dass sie die Schlösser tauscht und der Weg wieder in versperrtem Zustand ist und keine fremden Personen diesen nützen können?
Kann ich als einzelner Eigentümer der Hausgemeinschaft eine Sperre des Weges fordern?
Was kann ich unternehmen, damit ich bei einem Unfall keine Haftung übernehmen muss?

Danke für Ihre Antwort (en).

Mit freundlichen Grüßen



Das_Pseudonym
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Re: Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

Beitrag von Das_Pseudonym » 04.09.2017, 10:36

Es gibt auch Systeme wo kein Physicher Schlüssel benötigt wird zb mit Code oder BT, RFID da ist Manipulation schwieriger.

Weissa41
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Re: Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

Beitrag von Weissa41 » 05.09.2017, 19:46

Ja, das gibt es natürlich. Nur, die Hausverwaltung wurde darauf hingewiesen ein gut funktionierendes System zu verwenden.
Es wurden leider nur 2 Gartentürl mit Zylinderschloss und Schnalle, anstatt Türknauf.
Aber zu meiner Frage: kann ich als Eigentümer ein Absperren des Weges verlangen? Immerhin hafte ich, sollte sich eine fremde Person am Weg verletzen!

lexlegis
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Re: Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

Beitrag von lexlegis » 05.09.2017, 22:05

Am besten wäre gleich ein Ausschluss der Haftung bei unerlaubter Benützung des Privatweges (§ 1319a Abs 1 Satz 2 ABGB). Dazu genügt es, wenn Sie per Anschlag auf die Unzulässigkeit der Benützung des Weges durch nicht Berechtigte hinweisen. In diesem Hinweis können Sie auch mit einer Besitzstörungsklage drohen.

Dazu reicht der übliche Text: Privatweg. Durchgang für nicht Berechtigte verboten. Bei Zuwiderhandeln ist mit einer Anzeige gemäß § 38 Abs 5 SPG (dient als Drohung, wird praktisch nicht fruchten) und einer Besitzstörungsklage gemäß § 339 ABGB zu rechnen.

Hermann2
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Re: Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

Beitrag von Hermann2 » 06.09.2017, 13:46

Zu deiner Frage: "Kann ich als WE die Reparatur verlangen":

OGH 23.11.2015 zu 5 Ob 225/15x
Die Erneuerung/Erhaltung der Gartentürl (allgemeine Teile) gehört im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zur ordentlichen Verwaltung (RIS-Justiz RS0116713). Somit könnte der Verwalter dies in Eigenregie durchführen (lassen).

Nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer die Entscheidung des Gerichts unter anderem darüber verlangen, dass Arbeiten im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 durchgeführt werden.

OGH 06.11.2013 zu 5 Ob 182/13w

Voraussetzung für die Anrufung des Gerichts ist die Untätigkeit der Mehrheit oder des Verwalters, entweder durch die Unterlassung einer Beschlussfassung oder die Ablehnung einer Erhaltungsarbeit. Durch dieses Minderheitsrecht sollen ganz bestimmte, für den Einzelnen unzumutbare Ergebnisse der Verwaltungsführung oder eine im Hinblick auf Aspekte der Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit tatsächlich gebotene geradezu unzumutbare Untätigkeit der Mehrheit im Hinblick auf die Erhaltung des Hauses vermieden werden (RIS-Justiz RS0123169; 5 Ob 42/09a mwN).

Ist die Mehrheit oder der Verwalter untätig, so kann der einzelne Wohnungseigentümer die Vornahme der Behebung gemäß § 30 Abs 1 Z 1 WEG im Außerstreitverfahren durchsetzen (5 Ob 102/02i mwN).

Somit hast du 2 Möglichkeiten:
1.) Mehrheitsbeschluss
2.) Gericht anrufen
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Hermann2
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Re: Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

Beitrag von Hermann2 » 06.09.2017, 14:28

Zur Frage der Haftung:

Sie haften ja ohnehin für berechtigtes Begehen der Wohnanlage (bspw. durch andere WE/Mieter).

siehe Harrer/Wagner in Schwimann, ABGB4 § 1319a Rz 13:

Der Wegehalter haftet nicht, wenn die Unerlaubtheit der Benützung durch entsprechende Verbotszeichen oder Absperrungen erkennbar war. Dabei ist zu berücksichtigen, dass an die Erkennbarkeit strenge Anforderungen gestellt werden müssen. Eine bloße Verbotstafel ist in aller Regel keine hinreichende Warnung vor der Gefährlichkeit eines Weges, weil mit einer Benützung durch Kinder oder einer Begehung zur Nachtzeit gerechnet werden muss.

Der Wegehalter haftet nach § 1319a ABGB nur bei grobem Verschulden,- das heißt nach obj. Kriterien erkennen konnte oder erkennen musste. Im Rahmen des Entlastungsbeweises ist ein objektiver Sorgfaltsmaßstab anzulegen. Abzustellen ist auf Schutzvorkehrungen und Kontrollmaßnahmen, die vernünftigerweise nach der Verkehrsauffassung erwartet werden können

Die Kontrollfrage lautet: Was hätte ein sorgfältiger Hauseigentümer getan?

Da Sie ja aber einen Hausverwalter haben könnte ein Regressanspruch u.U. geltend gemacht werden, da er ja einem strengeren Maßstab unterliegt nach § 1299 ABGB (Sachverständigenhaftung). Im Fall eines Gerichtsverfahrens trifft ihn die Beweislast dafür, dass ihn und seine Mitarbeiter kein Verschulden an der Vertrags- bzw. Gesetzesverletzung trifft.

LG

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Weissa41
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Re: Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

Beitrag von Weissa41 » 09.09.2017, 16:53

Danke für die ausführlichen Antworten.
Ich hätte nun noch eine Frage:
Wenn der Durchgang in einem sicheren Zustand ist (Türen zu und verschlossen) und die Zylinderschlösser manipuliert wurden, sodass man diese nicht mehr sperren kann, darf ein Miteigentümer diesen sicheren Zustand (Türen zu und verschlossen) die Versperreinheit entwenden (somit unsicherer Zustand, da jeder den Weg benutzen kann), damit wieder jeder durchgehen kann?
Ich als Miteigentümer wollte das nicht und es gab auch keinerlei Zustimmung für diese Änderung. Ich denke, dass ALLE Miteigentümer einverstanden sein müssen, wenn es eine wichtige Änderung am Objekt oder Grundstück gibt.

Wie kann man gegen diese Person vorgehen, der diese Versperreinheit entwendet hat?

Danke für die Informationen und schönes Wochenende

Weissa41
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Re: Durchgangsweg (allgemeine Fläche)

Beitrag von Weissa41 » 24.11.2017, 19:54

Liebes Forum,
recht herzlichen Dank für die hilfreichen Antworten.
Bis heute war die Hausverwaltung NICHT tätig, seit 3 Monaten.
Ich habe den Fall meinem RA weitergegeben, hoffe, dass er mehr erreichen kann.

Mfg und schönes Wochenede

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