Zahlungsverpflichtung bei Sanierung am fremden Objekt?

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Klaus Michl
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Zahlungsverpflichtung bei Sanierung am fremden Objekt?

Beitrag von Klaus Michl » 22.12.2016, 22:34

Wir sind Eigentümer des Hauses "A" und verwalten uns selbst.

Der Verwalter (gewerblich) des Nachbarhauses "B" hat eine sehr umfangreiche Sanierung OHNE BESCHLUSS der Eigentümer am Haus "B" durchführen lassen und einen nicht unwesentlichen Kostenanteil den Eigentümern des Hauses "A" vorgeschrieben. Jedem Eigentümer gemäß Wohnungseigentumsanteilen.

Da nicht alle Eigentümer des Hauses "A" eine Rechtsschutzversicherung haben und diesen Eigentümern das finanzielle Prozessrisiko zu groß ist, möchten sie den geforderten Betrag treuhänderisch an den Anwalt des Hauses "A" zahlen, welcher nach gerichtlicher Klärung der Causa gegebenenfalls dem Verwalter des Hauses "B" die Zahlungen zukommen lässt.

Ist diese Vorgehensweise in Ordnung?

Würde mich über Eure hilfreichen Kommentare freuen.
LG Klaus



MG
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Beitrag von MG » 27.12.2016, 09:53

Ganz kann ich Ihrer Schilderung nicht folgen. Sind Haus A und Haus B Teil von ein und der selben Wohnungseigentümergemeinschaft?

Ich frage das deshalb, weil Sie schreiben, der Verwalter hätte Ihnen etwas "vorgeschrieben".

Wenn das nicht der Fall ist, sondern er Sie "nur" aufgefordert hat, dann muss man prüfen aufgrund welcher Rechtsgrundlage er der Meinung ist, dass "Ihr Haus" ersatzpflichtig ist.

Es könnte dies z.B. dann der Fall sein, wenn gemeinsame bauliche Teile, die beide Gebäude betreffen, instand gesetzt wurden und es dadurch zu einer objektiven Verbesserung an Ihrem Haus gekommen ist, oder Schäden beseitigt wurden, die ohnedies auch von Ihrem Haus hätten beseitigt werden müssen. Z.B. Schäden an gemeinsamen Fundamenten etc.

Der Erlag des Betrages bei Ihrem Anwalt wird nichts helfen, weil ja damit das klagende Haus das Geld ja nicht hat. Das Prozessrisiko bleibt damit bestehen.

Zu überlegen wäre allenfalls, wenn es wirklich nicht gelingt, die Rechtslage vorab zu klären, dass in Abstimmung mit dem klagenden Haus vorerst nur einer Ihrer Miteigentümer geklagt wird und man vereinbart, dass der Ausgang dieses Prozesses dann von allen Beteiligten für alle Betroffenen akzeptiert wird, also so eine Art "Musterprozess".

Vielleicht können Sie die Art der erfolgten Arbeiten/Leistungen kurz darlegen.

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at

Klaus Michl
Beiträge: 3
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Beitrag von Klaus Michl » 27.12.2016, 10:13

Bei den Häusern handelt es sich um völlig getrennte Baukörper, jeweils mit eigener EZ. Beim Haus "B" kam es seit Jahren zu Wassereintritten im Keller, welche aber nie Saniert wurden sondern lediglich eine Trocknung stattfand. Nachdem zum x-ten Mal die Versicherung des Hauses "B" strapaziert wurde, kündigte diese den Vertrag auf. Erst zu diesem Zeitpunkt veranlasset der Verwalter eine Untersuchung, wieso es seit Jahren zu Wassereintritten kam. Die Untersuchung erbrachte, dass die Anbindung der Heizungsrohre nicht sachgemäß ausgeführt wurde und dadurch die Wasserschäden verursacht wurden. Die Heizungsanlage selbst steht in einem Nebenhaus, nennen wir es Haus "C". Im Zusammenhang mit der Ursachenforschung wurde auch festgestellt, dass ein Oberflächenwasserkanal beschädigt ist, welcher allen Häusern dient. Dieser Kanal wurde instandgesetzt und dieses Kosten wurden auch vom Haus "A" akzeptiert und beglichen. Des weiteren wurden im Zuge dieser Baulichkeiten auch eine Außentreppe saniert, welche nur das Haus "B" und "C" betreffen und wo das Haus "A" kein Geh- und Wegerecht hat.
Der Verwalter hat sowohl die Sanierungskosten der Außentreppe als auch die Kosten der Sanierung der Undichtheit von Haus "B" anteilsmäßig dem haus "A" in Rechnung gestellt. Zudem verlangt er ein Honorar von ca. 15% der Gesamtkosten für die Bauleitung. Da alle Arbeiten ohne jegliche Beschlussfassung durchgeführt wurden - Gefahr war nie in Verzug - ist dies für mich nicht nachvollziehbar.

Es gibt mit Ausnahme der gemeinsamen Heizung keine weiteren gemeinsamen Teile.

Liebe Grüße

MG
Beiträge: 1040
Registriert: 11.05.2007, 09:16

Beitrag von MG » 28.12.2016, 08:54

Ohne jetzt alle Details zu kennen oder prüfen zu können, würde ich den von Ihnen geschilderten Sachverhalt dahingehend bewerten, dass Ihr Haus die es treffenden anteiligen Kosten bezahlt hat.

Allenfalls könnte man noch über angemessene Entlohnung des Verwalters sprechen, der die Reparaturen "gemanaged" hat. Dabei erscheinen mir aber 15% weitaus zu hoch. Nach meinen Beobachtungen vereinbaren Hausverwaltungen dabei in der Regel rund 5%.

Ich denke, man sollte den Verwalter auffordern, detailliert bekannt zu geben, aufgrund welcher Umstände, Ihr Haus an den Reparaturen mitzahlen soll, obwohl diese Ihr Haus definitiv nicht betroffen haben (z.B. die von Ihnen geschilderte Treppe etc.).

Das weitere mögliche Vorgehen sollten Sie dann mit Ihrer Rechtsvertretung abstimmen.

Halten Sie uns auf dem Laufenden, ist eine interessante Sache!

mfG

MG

Klaus Michl
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Beitrag von Klaus Michl » 28.12.2016, 09:00

Danke für Ihre Ausführungen. Hab in den nächsten Tagen ein Gespräch mit dem Anwalt und werde Sie gerne weiter auf dem Laufenden halten.

LG Klaus Michl

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