Forum Recht

Folgende Situation:
Wir haben in Kärnten seit 1993 eine Hütte gepachtet, die keinen direkten Zufahrtsweg besitzt.
Es gibt zwar eine Zufahrtsstraße die zu einem Bauernhof führt, aber die Hütte selbst liegt unter diesem Bauernhof, die man erst nach ca. 200 Meter und über einen sehr steilen Hügel erreicht.
Sie ist nur zu Fuß, mit einem sehr guten Geländeauto oder mit einem Traktor erreichbar und hauptsächlich nur in der Sommerzeit nutzbar, weil im Winter auch kein Wasser vorhanden ist.

Trotz allem hatten wir all die vielen Jahre niemals Schwierigkeiten mit dem Verpächter.
Wir haben die Pacht immer pünktlich gezahlt und uns nie etwas zu Schulden kommen lassen.
Nur jetzt ist es so, dass es seit Jahr 2013 einen neuen Verpächter gibt der uns sozusagen Stillschweigend „mitgekauft“ hat und der uns laufend sagt, dass er auch den Schlüssel von der Hütte haben will, damit AUCH ER DIE HÜTTE BENÜTZEN KANN.

Nachdem wir ihm den Schlüssel aber nicht geben, hat er im Oktober 2015 und entgegen seiner mündlichen Zusage im Juli 2015, das er uns im Fall eines Falles nur mit 1. August die Hütte kündigt, meinem Mann plötzlich aufgefordert, den Schlüssel mit 31.12.2015 zurückzugeben.
Ja und auf die Frage meines Mannes wie er sich das denn vorstellt, war seine Antwort nur:
Er fordert den Schlüssel zurück und sagt uns dann im kommenden Jänner, ob er uns die Hütte noch weiter verpachtet oder nicht und fertig………

Wir haben ihm den Schlüssel natürlich nicht gegeben.
Denn nachdem wir ja unsere sämtlichen und ganz persönlichen Sachen in dieser Hütte haben, wir dann überhaupt nicht mehr zu unseren Sachen dazukommen würden, die außer uns keine fremde Person anzugreifen hat, sind wir mit so einer Vorgehensweise des Verpächters nicht einverstanden.
Es ist für uns ganz einfach unvorstellbar und vollkommen unakzeptabel, das er (er ist auch Jäger)und vielleicht auch noch seine Jagdkollegen in unseren ganz persönlichen Sachen herumwühlen, angreifen und all unsere persönlichen Dinge auch benutzen, wenn wir nicht auf der Hütte sind.
Das wollen wir nicht und akzeptieren das auf gar keinen Fall!!

Mit dem neuen Verpächter gibt es keinen schriftlichen Vertrag, weil er keinen machen wollte und im alten Vertrag des Vorgängers steht drinnen, das eine Kündigung jederzeit und von beiden Seiten ausgesprochen werden kann.
Der jetzige Verpächter hat aber keine Kündigung ausgesprochen, sondern verlangt von uns nur, dass wir ihn den Schlüssel zurückgeben.
Und das passt doch hinten und vorne nicht zusammen.

Es mag ja sein, dass er jetzt nach dem Gesetz im Recht ist, aber aus Menschlicher Sicht ist er das ganz sicherlich nicht.
Er weiß nämlich ganz genau, dass wir auf fremde Hilfe eines Bauern mit einem guten Traktor angewiesen sein werden, wenn wir die Hütte eines Tages räumen müssen.
Und das wir ihm in unserer Notsituation in die er uns mit seinem Verhalten zu drängen versucht, unser sämtliches Hab und Gut freiwillig überlassen werden, kann er garantiert vergessen!!

Meine Frage lautet also:
Müssen wir also dem Verpächter aus rechtlicher Sicht den Schlüssel geben, obwohl wir noch unsere ganz persönlichen Habseligkeiten in und bei der Hütte haben?
Müssen wir das tun obwohl wir es ja mündlich vereinbart haben, dass er uns im Fall des Falles nur mit 1.August die Hütte kündigt, weil es auf Grund der Lage der Hütte und in der kalten Jahreszeit überhaupt nicht möglich ist unseren ganzen Hausrat, wie Geschirr, Lebensmittel, Möbel, Bekleidung, Gartengeräte usw. über den sehr langen, sehr steilen, vereisten und sehr rutschigen Hügel sicher hinauf zu transportieren, ohne dadurch uns selbst und unsere Helfer in der Not, zu gefährden?

Ich bitte also um eine Antwort was wir tun können, um in Ruhe die Hütte räumen zu können und um nicht unbedingt vor Gericht gehen zu müssen?

Guten Tag!

Der Verpächter hat kein Recht die Hütte zu benützen; er darf den Pächter bei der Ausübung seiner Pachtrechte nicht stören (§ 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB). Sie sind also, wie Sie richtig angenommen haben, nicht bei dieser Begründung verpflichtet ihm den Schlüssel auszuhändigen.

Gemäß § 1116 ABGB beträgt die Kündigungsfrist bei einem Pachtvertrag 6 Monate.

Ihr Vertrag (so nehme ich an) wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit dem Recht, dass er von jedem Vertragsteil jederzeit aufgekündigt werden kann.

§ 1116 ABGB zählt zum ius dispositivum (abänderbaren Recht).

Die Bestimmungen des Landpachtgesetzes (LPG) tun dies nicht, sie zählen gemäß § 2 Abs 1 LPG zum ius cogens (zwingendes vertraglich nicht abänderbares Recht).

Gemäß § 5 LPG gelten sogenannte Richtpachtzeiten.

Da Ihr Pachtvertrag seit 1993 (also seit 22 Jahren läuft), kommt ein Verlängerungsantrag nach §§ 6, 7 LPG in Betracht. In diesem Fall müssen Sie trotz der vom Verpächter ausgesprochenen Kündigung, die Verlängerung des Vertrages (§ 6 LPG) beantragen. Es gilt § 13 Abs 1 LPG.

So wie ich das lese, wollen Sie im August aussteigen? Dann ersuchen Sie um eine Verlängerung bei Gericht bis dahin.

Die Frage, was Sie tun können, um nicht zum Gericht zu müssen, ist schwer zu beantworten. In diesem Fall müssen Sie, wenn der Verpächter (der grundsätzlich in den alten Vertrag gemäß § 1120 ABGB eintritt) uneinsichtig ist, um Recht zu bekommen, den Gang zum Gericht wagen.

Nur Mut


MfG
lexlegis

..wäre mir allerdings ohne zusätzliche Prüfung nicht sicher, ob das LandpachtG wirklich anwendbar ist!!

Das stimmt, ich gehe hier von einem Grundstück, das zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet wurde im Sinne des § 1 LPG aus.
Die Fragestellerin, kann sicher Auskunft über die Art ihres Pachtvertrages geben.

Vielen lieben Dank für Ihre ausführliche Antwort "lexlegis".

@Diese Hütte befindet sich inmitten einer riesigen Grundstücksfläche die rundherum und immer als Weide genutzt wird.

@Im Pachtvertrag steht nur ganz normal "Hüttenbenützung" drinnen.

Liebe Fragestellerin!

Sind Sie sicher, dass es sich um einen echten Pachtvertrag handelt?

Pacht liegt gemäß § 1091 ABGB vor, wenn sich das Bestandstück nur mit Fleiß und Nutzen benützen lässt. Wenn Sie aber nur in dieser Hütte wohnen, kommt eher ein Mietvertrag in Betracht. Auch wenn der Vertrag am Zettel Pachtvertrag heißt; was dort steht spielt keine Rolle, wenn Sie wirklich nur hin und wieder in der Hütte wohnen.

Bitte um Auskunft! Vielleicht können Sie eine Kopie bzw. ein Foto des Pachtvertrages hier einfügen?

MfG
lexlegis

Hallo lexlegis!

Ich bitte um Verständnis, wenn ich diesen alten Vertrag/Vereinbarung jetzt nicht unbedingt in aller Öffentlichkeit herzeigen will.
Außerdem kenne ich Sie überhaupt nicht und ich weiß auch nicht, wer Sie überhaupt sind.

Wir nutzen diese Hütte jedenfalls seit so vielen Jahren und je nach Wetterlage, vom Frühjahr bis in den späten Herbst zur Erholung.
Außerdem haben wir dort auch einen Garten angelegt, den wir zu unseren eigenen Gebrauch nutzen und indem wir auch die eingezäunte Grünfläche der Hütte mit großem Fleiß hegen und pflegen müssen, weil das alles sonst in binnen kürzester Zeit verwildern würde.
Die Hütte steht wie ich schon erwähnt hatte, inmitten einer großen Wald-und Weidefläche, die der neue Besitzer zu seinem restlichen Besitz dazugekauft und somit alles zusammengeschlossen hat...
Wir haben vom Vorbesitzer nur erfahren, dass sich dadurch dieser neue Besitzer und Jäger, mit dem Kauf angeblich eine "Eigenjagd" erschafft haben soll.
Wie dem auch sei!
Nachdem wir gegenüber so einem Großgrundbesitzer nur ein ganz kleines Licht sind und trotzdem das Wort eines Jägers ja angeblich auch noch eine Ehrensache sein soll, möchten wir diese Hütte nur mehr in Ruhe und vor allem ohne Sinnlose "Machtkämpfe" räumen können und unsere schöne "Hüttenzeit" in Frieden beenden können.

Mfg
evi22

Liebe Fragestellerin!

Sie hätten durchaus die Möglichkeit die Seiten mit Ihren persönlichen Daten wegzulassen und mir nur den Inhalt des Vertrages zukommen zu lassen. Durch den reinen Vertragsinhalt laufen Sie nicht Gefahr in Ihrer Privatsphäre berührt zu werden. Ohne Einsicht in den Vertrag ist es immer schwierig eine ausreichende Analyse vorzunehmen.

Meines Erachtens handelt es sich hier eindeutig um Miete und um keine Pacht.

Gartenarbeiten, bzw. das von Ihnen Unterstrichene reichen nicht aus um das Kriterium Fleiß und Mühe des § 1091 ABGB zu erfüllen.

Eine Pacht ist in der Regel mit (wirtschaftlichem) Ertrag und Aufwand verbunden. Sie nutzen die Hütte aber in erster Linie nur zu Erholungszwecken.

Dass der Vertrag als Pachtvertrag deklariert wurde spielt keine Rolle, wenn es sich hier in Wahrheit um ein Mietverhältnis und um keine echte Pacht handelt . Es kommt bei der Beurteilung eines Vertrages immer auf den Inhalt und den Willen der Parteien (falsa demonstratio non nocet) und nicht auf dessen Bezeichnung an. (OGH: 7Ob562/85)

Laut Sachverhalt überwiegen (§ 1091 Satz 2 ABGB) zumindest ganz klar mietrechtliche Aspekte (primäre Nutzung zu Erholungszwecken); pachtrechtliche Aspekte (wirtschaftlicher Aufwand) dagegen sind nicht erkennbar.

Eine Pacht ist somit auszuschließen, demnach wird das Landpachtgesetz in Ihrem Fall nicht anwendbar sein.

Da es sich um eine Ferienwohnung handelt, könnte eine Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes gemäß § 1 Abs 2 Z 4 MRG ebenso ausgeschlossen sein.

In diesem Fall gilt die Kündigungsfrist für einen Mietvertrag über eine unbewegliche Sache nach § 1116 ABGB (14 Tage).

Sie haben vereinbart, dass der Pachtvertrag (richtig: Mietvertrag) jederzeit von jedem Vertragsteil aufgekündigt werden kann (Küdigungsfrist?). Hier könnte man noch (zu Ihren Gunsten) mit einer gröblichen Benachteiligung gemäß § 879 Abs 3 ABGB argumentieren, wodurch diese Klausel nichtig werden könnte oder, wenn keine Kündigungsfrist festgelegt wurde, ebenso die Bestimmung des § 1116 ABGB zum Tragen kommt.

siehe auch: http://diepresse.com/home/1347578/ImmoR ... htvertrag-

MfG
lexlegis

Vielen Dank für Ihre Mühe lexlegis!

Ich habe einen Termin bei einem Rechtsanwalt für ein Beratungsgespräch ausgemacht, damit der sich diesen Vertrag persönlich anschaut und damit wir endgültige Klarheit bekommen.

mfg
evi22