Forum Recht

Wir wissen seit wenigen Tagen, dass auf unserem Wohnungseigentum (KFZ Abstellplatz 3x6m) ein Abwasserkanalschacht liegt, der auch als Einleitung für Abwässer für einen Nachbarn (oder mehrere) dient. Der oder die Nachbarn gehören nicht der Miteigentümergemeinschaft an. Dieser Schacht dient auch als Ableitung der Abwässer der Miteigentümergemeinschaft. Die Kanaltrasse verläuft dann zu einem weiteren Kanalschacht auf Allgemeinfläche der Miteigentümerschaft, um von dort (wenige Meter) in den öffentlichen Kanal zu führen.

Das Gebäude des Nachbarn (oder mehrere) wurde erst nach unserem Einzug, andere dahinter liegende zeitgleich mit den Bauten unserer Miteigentümergemeinschaft fertiggestellt. Das ist schon mehrere Jahre her.

Für die Allgemeinfläche wurde eine Hausverwaltung bestellt (Winterdienst ..). Seit 2-3 Jahren gibt es große Probleme (Verstopfung) mit der Kanaltrasse und hat die Mehrheit der Miteigentümergemeinschaft die Hausverwaltung beauftragt, die Sanierung durchzuführen. Aufgrund von Kostenreduktion wurde eine neue Kanaltrasse geplant und ist in der Fertigstellung.

Da wir vor kurzem erfahren mussten, dass der alte Kanal nicht stillgelegt werden darf (kann) haben wir selbständig bei der Behörde angefragt und haben dort erfahren, dass ein Kanalschacht genau unter unserem KFZ Abstellplatz situiert. Der Schacht war/ist von aussen nicht erkennbar d.h. der Deckel wurde vor langer Zeit vergraben. Die derzeit sanierende Baufirma samt Bauleitung = Planer hat uns bis heute nicht informiert, nur dass die Sanierung der alten Kanaltrasse sehr komplex ist (das können wir verstehen, da es 2 Kamerabefahrungen schon gegeben hat um Schadstellen = Senkungen zu erkunden und müssen diese Situation kennen.)

Nachdem die Hausverwaltung der Behörde ein Ansuchen um Einleitung in das öffentliche Netz = Bitte um Anschluss mit Plan (Schacht auf unserem Wohnungseigentum) gestellt hat, gehen wir davon aus, dass diese mit den Planern=Bauleitung kooperieren. Für uns ist es absolut unmöglich, diese Situation zu überprüfen, da derzeit unser KFZ Platz mit Schottermaterial überfüllt ist.

Wir haben jetzt 2 Kanaltrassen, wobei eine, die "Neue" nicht viel besser als die alte ist (Rückstauklappen) und die andere, die "Alte" so wie wir es verstehen, also nur für fremde Nachbarn von unserem Schacht bestehen bleibt.

Derzeit entstehen Kosten, die wir noch nicht kennen und dürfen bei Fertigstellung die "alte" Kanaltrasse nicht mehr benützen, andere Familien der Miteigentümergemeinschaft aber schon. Andererseits wäre eine Freilegung dieses Schachts aus Wartungsgründen (Verstopfung) doch wesentlich, wird aber aufgrund des Geheimnisses nicht angestrebt (ist doch klar).

Was würde der Experte und raten, da wir Kosten der Kanalsanierung mittragen müssen. Scheinbar sind wir einige wenige, die von diesem Kanalschacht auf unserem Wohnungseigentum nichts wissen und wir sind damit überhaupt nicht einverstanden ? Einerseits von einigen bzw. der Mehrheit der Miteigentümergemeinschaft, den Planern=Bauleitung, der Hausverwaltung(die sich bis heute nur auf die Planer ausredet) und den Nachbarn, die vor unserer Zeit diesen Zustand ausgehandelt haben. Wir kennen keine Verträge zu diesem Zustand.

Handelt es sich um einen Sammelkanal der öffentlichen Abwasserentsorgung, so hat die Gemeinde die Kosten für die Sanierung zu tragen. Hier kommt es aber im Wesentlichen darauf an, was in der Kanalordnung der Gemeinde festgelegt ist. In den meisten Fällen ist das so geregelt, dass der Grundeigentümer die Kosten der Zuleitung zum öffentlichen Kanalstrang idR selbst zu tragen hat.

Gehen Sie zu Ihrer Gemeinde und verlangen Sie:

1) Kanalordnung,
2) Kanalplan bzw Plan des Detailprojektes;bei Unklarheit stellen Sie einen
3) Antrag auf Feststellung der Erhaltungspflicht und Kostentragung.

Wir waren doch bei der Behörde; dort bekamen wir das Ansuchen (u.a. den Plan) der Hausverwaltung für einen Anschluss unserer "Neuen" Kanaltrasse (wobei unser Kanal privat ist) an das öffentliche Kanalnetz.
Auf diesem Plan mussten wir feststellen, dass es auf unserem KFZ-Abstellplatz(grundbücherlich vermerkt Wohnungseigentum) mit Fläche 6mx3m einen Kanalschacht gibt, der gut vergraben ist, der auch fremde Abwässer, die von Nachbarn kommen, die nicht in unserer Miteigentümergemeinschaft sind, aufnimmt und weiterleitet.

Was können wir gegen diesen versteckten Kanalzugang machen ? Immerhin befindet sich dieser Schacht auf unserem KfZ Parkplatz und in unserem Wohnungseigentum.

Ohne Kenntnis der Situation vor Ort ist es nicht einfach, Ihnen hier seriös Auskunft zu erteilen. Wenn der unter dem KFZ-Abstellplatz befindliche Abwasserkanal auch fremde Abwässer erfasst, so ist kraft Vermutung davon auszugehen, dass es sich um einen öffentlichen Kanal, sofern nicht eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen der Miteigentümergemeinschaft und der einleitenden Nachbarn besteht.

Herzlichen Dank !

Wir können ausschließen, dass ein öffentlicher Kanal über unseren Kanalschacht auf unserem Wohnungseigentum geführt wird.

Gibt es eine Situation, in der eine privatrechtliche Vereinbarung (auch ohne unser Wissen und über unser Wohnungseigentum) zwischen der Miteigentümergemeinschaft und den einleitenden Nachbarn rechtlich erlaubt ist ?

Es gibt für uns (Miteigentümergemeinschaft) eigentlich keinen erkennbaren Nutzen dieser Kanaleinleitung !

Vielen Dank für eine letzte Antwort !!

Im Rahmen der Privatautonomie ist eine solche Vereinbarung natürlich möglich. Hier wäre ev § 28 Abs 1 Z 8 WEG denkbar, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer einer solchen Nutzung zugestimmt hat. Vielleicht ist eine diesbezüglich Servitut auch im Grundbuch eingetragen.

Nochmals danke, wir sind jetzt leicht irritiert !

Ein Servitut ist im Grundbuch dbzgl. nicht vermerkt ! Also verstehen wir diesen Paragraph so, dass die Hausverwaltung aus einer Vermietung unseres Wohnungseigentums einen Nutzen zieht, der für die Allgemeinheit erwirtschaftet wird und uns vorenthalten wird.

Ist dann der KFZ Parkplatz überhaupt noch Wohnungseigentum, wie grundbücherlich vermerkt, sondern bereits Allgemeinfläche, da aus der Vermietung auch Rechte entstehen könnten ?

Nur weil eine Dienstbarkeit nicht im Grundbuch aufscheint heißt das noch lange nicht, dass eine solche nicht besteht. Zudem könnte auch eine ex lege Duldung iSv § 475 Abs 1 Z 7 ABGB vorliegen. Den Nutzen aus dieser Vereinbarung hat wohl nur der Nachbar.
Eine solche privatrechtliche Vereinbarung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. An KFZ Abstellplätzen kann grds Wohnungseigentum begründet werden. Ist dies nicht der Fall, dann gehören sie zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft.

Laut unseren Recherchen gibt es keinen Vertrag zum Einleiten der Abwässer von Nichtmiteignern in unsere "alte" Kanalanlage. Es wurde uns auch mitgeteilt, dass es keine Änderungen der letzten Meter zum öffentlichen Kanal geben wird; folglich wird wohl alles privat geregelt.

Die Hausverwaltung bzw. die Planer fordern uns derzeit auf - obwohl sie die "vertraglose" Situation kennen- die
intene Umstellung in unserem Haus an die neue Kanalanlage durchführen zu lassen. Scheinbar hat die Mehrheit
der Miteigner die Absicht, die Nichtmiteigner zu fördern/unterstützen.

Es wird mittels E-Mail damit gedroht, dass wir Reinigungskosten (derzeit schon 1000te Euro) für die
alte Kanalanlage jetzt alleine übernehmen müssten; obwohl Nichtmiteigner in diese Anlage Abwässer ableiten.

Wir verweigern derzeit den Zutritt des Installateurs zu unserem Haus.
Wir befürchten, dass nach unserer Zustimmung die uns nicht bekannten Einleitungen legalisiert werden und
nicht nur wir in Zukunft die Sanierungskosten, Reparaturkosten von Nichtmiteignern zu tragen haben.
Dazu kommt, dass wir in die alte Kanalanlage nicht mehr einleiten dürfen, hauptsächlich die Nichtmiteigner.

Wir hätten noch 3 Fragen dazu :

A) Stimmen wir dem derzeitigen Aufteilungsschlüssel der Hausverwaltung für Sanierungskosten/Reparaturkosten zu, wenn wir die letzen Umstellungen im Haus durchführen bzw. durchführen lassen ?

B) Könnten die "uns namentlich derzeit nicht bekannten" einleitenden Haushalte gezwungen werden,
Sanierungs- und Reparaturkosten für die alte Kanalanlage mitzutragen ? Ist das nicht die Aufgabe der Hausverwaltung ?

C) Handelt die Hausverwaltung nicht rechtswidrig ?

"Das liest sich vielleicht so, als ob dieses Schreiben von einem anderen Planeten kommt, entspricht aber der Realität ERDE"
Vielen Dank noch ein weiters Mal !

ad a)
Die Aufwendungen für die Liegenschaft sind nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen.
Abweichendes kann festgelegt werden, doch müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Dies muss allerdings schriftlich erfolgen.
Eine konkludente Zustimmung ist demnach nicht möglich.

ad b)
Das sehe auch ich als Aufgabe der Hausverwaltung.

ad c)
Vertragswidrigkeit könnte durchaus gegeben sein. Ob Rechtswidrigkeit vorliegt, müssen die Gerichte entscheiden.

Am besten wird sein, Sie beantragen eine Festlegung der Aufteilung durch das Gericht ( § 32 Abs 5 WEG). Erkundigen Sie sich beim kostenlosen Beratungstag Ihres Bezirksgerichtes.