Forum Recht

Hallo zusammen,

mir ist bei meinem Wohnungskauf scheinbar übel mitgespielt worden. Vielleicht kann mir jemand einen hilfreichen Tipp geben, wofür ich sehr dankbar wäre.

Ich hab im Dezember 2011 einen KV für Eigentumswohnung unterschrieben, welche ich dann Mitte Feber 2012 übernommen hab.
Ich ging damals zum Notar, welcher den KV aufsetzte.

Mittlerweile ist so gut wie sicher, dass das Haus in dem sich meine EGT befindet ein Statikproblem hat, von dem der Verkäufer vermutlicherweise gewusst hat, da bei der Eigentümerversammlung im Jänner 2012 über Risse im Stiegenhaus diskutiert wurde und weiters beschlossen wurde ein Gutachten in Auftrag zugeben! Der Verkäufer hat vorher aber auch bei der Übergabe Mitte Feber 2012 nichts davon erwähnt (irgendwo klar, da er ja verkaufen wollte)!

Ich informiere mich etwas und finde heraus dass es auch eine Gewährleistung für Privatverkäufe gibt. Nur und jetzt kommt es. Die Gewährleistung hat mir der Notar durch den Kaufvertrag ausgeschlossen, obwohl ich eigentlich der Auftraggeber war! Er hat scheinbar irgendeinen Standardvertrag genommen und mich damit eigentlich benachteiligt!

Jetzt frag ich ob man irgendwie den Verkäufer doch zur Rechenschaft ziehen kann, obwohl es eine Ausschussklausel der Gewährleistung im Vertrag gibt, da der Verkäufer ja eigentlich vorsätzlich die im Raum stehende Statikprobleme verschwiegen hat. Klar waren Risse im Stiegenhaus zusehen, aber jedes Haus hat Risse. Wer geht den bei einigen Rissen von einem Statikproblem aus.

Kennt jemand einen ähnlichen Fall bzw. jemand eine Idee was tun?

Vielen Dank.
Franc Web

Der Ausschluss der Gewährleistung beim Kauf einer gebrauchten Wohnung unter Privatleuten ist gebräuchlich. Im Detail müsste man prüfen, wie genau die Formulierung des Vertrages lautet.

Neben der Gewährleistung bestehen aber noch andere "Hilfsmittel". Dann z.B. wenn der Verkäufer Sie bewusst in die Irre führt, oder erkennt, dass Sie im Irrtum sind und Sie in diesem Irrtum belässt, besteht die Möglichkeit, Ansprüche geltend zu machen.

Es ist in Ihrem Fall natürlich nicht einfach, das so aus der Ferne zu beurteilen, welche konkreten Verdachtsmpmente der Verkäufer hatte, aber es wäre schon ein Indiz dafür, dass er konkrete Befürchtungen hatte.

Genauer müsste man aber auch prüfen, inwieweit die von Ihnen wahrgenommenen Risse Auffälligkeitswert hatten, sodasss Sie selbts hier bei der Hausverwaltung nachfragen hätten müssen.

Hilfrecih wäre es auch gewesen, die Protokolle der letzten ein bis zwei Hausversammlungen einzusehen...

mfG
RA Michael Gruner
www.vertragsbegleiter.at

Sehr geehrter Herr Gruner,

vielen Dank für Ihr Posting! Ich hätte doch eventuell eine Vertragsbegleitung wie von Ihnen angeboten in Anspruch nehmen sollen, nur im Nachhinein ist man immer gescheiter und außerdem dachte ich, dass Notare auch starke Vertragsverfasser sind.

Der Ausschluss ist so formuliert:
Die Verkäufer haften dem Käufer nicht für ein bestimmtes Ausmaß oder eine sonstige Eigenschaft oder Beschaffenheit des Kaufobjektes, welches der Käufer aus eigener Wahrnehmung hinreichend zu kennen erklärt, wohl aber dafür, dass das Kaufobjekt lastenfrei und in keinem schlechteren als dem zuletzt gemeinsam festgestellten Zustand in das Eigentum des Käufers übergeht.

Meine Hoffnung ist nun, dass man argumentieren könnte, dass das Kaufobjekt sehr wohl in einem schlechteren als dem zuletzt gemeinsam festgestellten Zustand in mein Eigentum übergegangen ist, da innerhalb von drei Monaten wohl keine Statikprobleme am Haus auftreten können, sondern bereits vorhanden waren.

Natürlich sind Risse im Stiegenhaus zu sehen, erstens geht man da aber nicht gleich von einem Statikproblemen des Hauses aus und zweites konzentriert man sich zugegebenermaßen zu sehr auf die Wohnung. Ich hatte die HV damals aber sehr wohl angerufen und nach Problemen und zukünftigen Investitionen gefragt. Nur leider erhält dabei so gut wie keine ordentliche Auskunft.

Darf ich fragen von welchen Hilfsmittel Sie sprechen? Natürlich sieht es für mich so aus, dass verschwiegen wurde, das Statikprobleme im Raum stehen. Nur das zu bewiesen wird schwer, da bis zur Übergabe schriftlich das Statikproblem noch nicht dokumentiert war. Daher hoffe ich mehr auf den Gewährleistungsanspruch?

Würde mich über ein weiteres Statement von Ihnen sehr freuen.

MfG
Franc Web

Wegen dem Hilfsmittel:

"Irrtumsanfechtung" und Vertragsauflösung nach § 870 ABGB wegen bewusster Täuschung, d.h. der Verkäufer hat Sie mit List zu einer Einwilligung zum Kaufvertrag veranlasst = zivilrechtlicher Betrug. Muss man allerdings, wie fast alles im Rechtswesen beweisen.

Sie könnten aber auch versuchen, den Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten zu drücken und anzupassen, probieren Sie es einmal mit Verhandlungsgeschick, reden Sie dem Verkäufer ins Gewissen, und fragen Sie sich auch, ob Sie vielleicht aus Liebe zum Objekt irgendwie blind waren...

Ich war nicht blind, eher einfach nur blöd ... .

Mittlerweile denke ich, dass eventuell die Anfechtung durch den Willensmangel des wesentlichen Irrtums nach § 871 ABGB möglich sein musste, da die Statik des gesamten Hauses wesentlich zur Kaufentscheidung beiträgt. Da das Statikproblem jedoch noch nicht durch den SV bestätigt ist, muss ich noch mit meinen weiteren Schritten abwarten.