Forum Recht

Hallo!

Ich habe kürzlich ein Einfamilienhaus verkauft, bei dem die Käuferin einen Mangel festgestellt hat. Konkret ist der Estrich im Keller feucht und es gibt an einigen Stellen leichte Schimmelbildung. Dieser Mangel trat jedoch erst zutage, als die Käuferin Holzverschalungen an den Wänden sowie den Fußbodenbelag vollständig entfernt hatte. Zuvor war der Mangel nicht wahrnehmbar und weder für Käufer noch für Verkäufer erkennbar.

Wesentliche Nebenaspekte: Der Mangel liegt in einem unbeheizten Lagerraum vor, das Haus ist über 30 Jahre alt, im Kaufpreis wurde der Keller als Nutzfläche nicht zur Berechnung heran gezogen und es gab einen erheblichen Kaufpreisabschlag im Zuge der Verhandlungen. Ansonsten - bis auf diesen Feuchteschaden im Keller - ist das Haus in ausgezeichnetem Zustand.

Es gab vor Vertragsschluss 3 Besichtigungen, bei einer wurde ein Sachverständiger nach Wahl der Käuferin beigezogen. Im Kaufvertrag wurde die Mängelhaftung des Verkäufers über wörtlich "einen bestimmten Zustand des Objektes" ausgeschlossen.

Nun stellt sich die Frage, ob die Käuferin die Behebung dieses Mangels gegen mich geltend machen kann. Arglist kann definitiv ausgeschlossen werden und wird auch käuferseitig nicht unterstellt. Die Frage ist im Detail: Wenn im Konsens bei Vertragsschluss Mängelhaftung nach umfangreicher Besichtigung, Verhandlung und bestem Wissen und Gewissen ausgeschlossen wurde, dann muss dies doch Rechtssicherheit für den Verkäufer schaffen.

Im Umkehrschluss könnten ansonsten doch Liegenschaftskäufer binnen 30 Jahren sämtliche zu behebenden Mängel uneingeschränkt Ihren damaligen Verkäufern anlasten, völlig ungeachtet der vertraglich vereinbarten Haftungen?

Wenn die Formulierung des Kaufvertrages als Gewährleistungsausschluss zu werten ist, dann würden die nunmehr entdeckten Mängel keine Haftung des Verkäufers auslösen.

Eine seriöse Aussage wird man nur duch detaillierte Prüfung des Vertrages machen können.

mfG
RA Michael Gruner
www.vertragsbegleiter.at

Hallo Hr. Gruner!

Danke für Ihr Feedback. Grundsätzlich ist dem so, jedoch gibt es meiner Rechtskenntnis zufolge gar keinen vollumfänglichen Gewährleistungsausschluss. Die Formulierung "haftet nicht für einen bestimmten Zustand" entbindet mich von sämtlichen Forderungen über konkrete Beschaffenheiten, Missverständnisse zu Qualitätsformulierungen oder zB. auch Irrtum über Raumgrößen.

Sollte sich die Käuferin jedoch auf die "gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften" des Objektes berufen, so greift dieser Paragraf nicht aber die Diskussion wird gleichzeitig auch völlig diffus. Nun wäre darzulegen, ob und mich welcher Häufigkeit ein Haus dieses Baujahres und dieser Substanz auch Feuchte im Keller aufweisen kann und dies vom Käufer auch vermutet werden dürfte.

Die Frage ist, wie kann ich diesen Umstand in der Verteidiung günstig nutzen und gibt es Fälle, bei denen Maßstäbe oder Vergleichsfälle entschieden wurden?

Viele Grüße!