Forum Recht

Hallo an alle!

Sorry für mein Unverständnis zu dem Thema, aber vielleicht bin einfach zu blöd dazu.

Mein Vater hat 1968 eine Eigentumswohnung gekauft, 2008 die Hälfte meiner Mutter mittels Schenkung übertragen, im Jahr 2014 wurde mir die Wohnung von beiden mittels Schenkungsvertrag überschrieben, seit damals bin ich alleiniger Eigentümer, 2023 Vater verstorben, Mutter zieht heuer aus und wir (also ich als Eigentümer) werden die Wohnung nun verkaufen.

Welches Datum zählt dann als Anschaffung? 1968 oder 2014 bei der Schenkung? Soweit ich es verstanden habe, wäre es eigentlich 1968, weil ja die Schenkung als solches ja keine Anschaffung wäre, also wäre es Altbestand, oder?

Ich war bis 1997 dort hauptwohnsitz gemeldet, seit damals nur mit Nebenwohnsitz. Habe da auf der oesterreich.gv.at Seite unter den Ausnahmen bei der ImmoEst gelesen, dass diese 5 aus 10 Regelung auch irgendwie gilt, wenn man dort gewohnt hat (als Angehöriger) und erst dann die Wohnung erhalten hat - gilt das dann als Befreiuungsgrund?

Mir geht es im Besonderen darum, ich verkaufe zwar die Wohnung als Eigentümer, moralisch gesehen gehört das Geld trotzdem meiner Mutter - zumindest sehe ich das so - und ich für sie soviel wie möglich rausholen möchte, ohne allzuviel an Steuern zu zahlen.

danke!

Hallo Garfield2,

gemäß § 30 Abs. 1 EStG ist bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. Da dein Vater die Eigentumswohnung im Jahr 1968 gekauft hat, ist grundsätzlich dieses Jahr als Anschaffungszeitpunkt maßgeblich.

Auch für den Hälfteanteil, den dein Vater im Jahr 2008 deiner Mutter geschenkt hat, bleibt der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt 1968 maßgeblich. Da dir beide Anteile im Jahr 2014 ebenfalls unentgeltlich übertragen wurden, ist somit für die gesamte Wohnung grundsätzlich auf das Jahr 1968 abzustellen. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich bei den Übertragungen tatsächlich um unentgeltliche Schenkungen gehandelt hat.

Bei den Befreiungsgründen von der Immobilienertragsteuer wird gemäß § 30 Abs. 2 EStG auf den Hauptwohnsitz des Veräußerers abgestellt. Nach deinen Angaben hattest du dort seit 1997 keinen Hauptwohnsitz mehr. Eine bloße Meldung als Nebenwohnsitz reicht für die Hauptwohnsitzbefreiung nicht aus.

Der genaue Wortlaut des § 30 Abs. 2 Z 1 EStG lautet:

(2) Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte:

Aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b), wenn sie dem Veräußerer

a) ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder

b) innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Zweijahresregel nach lit. a ist hier nicht anwendbar. Nach der vom BMF veröffentlichten Rechtsauffassung setzt die dort genannte „Anschaffung“ einen entgeltlichen Erwerb voraus, weshalb dieser Befreiungstatbestand bei einer Schenkung nicht zur Anwendung kommt. Unabhängig davon hattest du seit der Schenkung im Jahr 2014 dort offenbar nicht durchgehend deinen Hauptwohnsitz.

Auch die Befreiung nach lit. b greift derzeit nicht, weil du innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem geplanten Verkauf nicht mindestens fünf Jahre durchgehend deinen Hauptwohnsitz in der Wohnung hattest. Deine früheren Hauptwohnsitzzeiten bis 1997 liegen dafür zu lange zurück. Bei einem Verkauf im Jahr 2026 wären grundsätzlich nur die letzten zehn Jahre vor dem konkreten Verkaufszeitpunkt relevant. In diesem Zeitraum hattest du nach deinen Angaben keinen Hauptwohnsitz in der Wohnung.

Nach dem derzeit geschilderten Sachverhalt wärst du daher nicht von der Immobilienertragsteuer befreit.

Du könntest allerdings tatsächlich in die Wohnung einziehen und dort deinen Lebensmittelpunkt und damit deinen Hauptwohnsitz begründen. Wenn die Wohnung dir danach mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz dient und du diesen anlässlich des Verkaufs wieder aufgibst, könnte die Befreiung nach § 30 Abs. 2 Z 1 lit. b EStG greifen. Bei einem tatsächlichen Hauptwohnsitz ab dem Jahr 2026 wäre ein steuerfreier Verkauf daher grundsätzlich erst nach Ablauf von fünf vollständigen, durchgehenden Jahren möglich. Würdest du den Hauptwohnsitz beispielsweise am 1. September 2026 begründen, müsste er grundsätzlich bis mindestens 1. September 2031 bestehen. Eine bloße Ummeldung ohne tatsächliche Verlagerung des Lebensmittelpunkts wäre dafür nicht ausreichend.

Derzeit kommt in deinem Fall daher wohl keine Steuerbefreiung nach § 30 Abs. 2 EStG in Betracht. Aufgrund des bis zum entgeltlichen Erwerb deines Vaters im Jahr 1968 zurückreichenden Anschaffungszeitpunkts dürfte die Wohnung jedoch als Altvermögen einzustufen sein.

Sofern die Übertragungen 2008 und 2014 tatsächlich unentgeltlich erfolgt sind und keine Sonderfälle, insbesondere eine relevante Umwidmung oder eine besondere Vermietungskonstellation, vorliegen, wären die Einkünfte aus dem Verkauf grundsätzlich pauschal nach § 30 Abs. 4 Z 2 EStG zu ermitteln. Dabei werden 86 % des Veräußerungserlöses als pauschale Anschaffungskosten angesetzt. Die verbleibenden 14 % des Veräußerungserlöses werden mit dem besonderen Steuersatz von 30 % versteuert. Im Normalfall ergibt sich damit eine effektive Immobilienertragsteuer von 4,2 % des Veräußerungserlöses.

Es handelt sich dabei nicht um eine vollständige Steuerbefreiung, sondern um die gesetzlich vorgesehene pauschale Einkünfteermittlung für Altvermögen. Nach § 30 Abs. 5 EStG kann stattdessen auch die Ermittlung anhand der tatsächlichen und entsprechend angepassten Anschaffungskosten beantragt werden.

Du solltest daher einen Steuerberater hinzuziehen, der anhand der Schenkungsverträge, einer möglichen früheren Vermietung, allfälliger Abschreibungen und sonstiger Besonderheiten prüft, ob die Voraussetzungen für die pauschale Berechnung nach § 30 Abs. 4 EStG tatsächlich vorliegen und ob diese Berechnung in deinem Fall günstiger ist als die Ermittlung anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten.

Hinweis: Ich bin weder Rechtsanwalt noch Steuerberater. Meine Ausführungen geben lediglich meine unverbindliche persönliche Einschätzung wieder und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gerade bei derart kostspieligen Angelegenheiten sollte man sich nicht allein auf die Einschätzungen von Laien im Internet verlassen, sondern fachkundigen Rat einholen.

Mit freundlichen Grüßen
Wellsich

Hallo, Wellsich!

Erst mal vielen Dank für die ausführliche Schilderung!!! Ok, dann bin ich vielleich doch nicht zu blöd!

die Schenkungen waren komplett unentgeltlich (bis auf die Notarkosten, Grundbucheintragungsgebühr usw.), eine Vermietung hat nicht stattgefunden, von daher passt es durch dein Ausführungen jetzt auch wieder für mich zusammen.
dass ich mich in der Wohnung wieder hauptwohnsitz melde, kommt nicht in die Tüte (da hab ich an Krieg mit meiner Frau *gg*)

Danke für den Tipp mit dem Steuerberater, da kann sich meiner mal den Kopf darüber zerbrechen! hähä!

lg Martin

Zwar ist dankenswerterweise auf die wesentlichen Fragen eingegangen worden. Aber bin ich mir nicht sicher, ob die Hauptwohnsitzbefreiung wirkt, wenn der potentielle Veräußerer nach einem unentgeltlichen Eigentumserwerb die 5-Jahres-Frist bei der geschenkten (oder geerbten) Immobilie nachholt, indem er dort bis 2031 seinen Hauptwohnsitz zu melden hätte. Wenn er unmittelbar nach der Schenkung die 2-Jahres-Regel eingehalten hätte (Hauptwohnsitz bis mindestens 2016), wäre er von der Immobilienertragsteuer befreit gewesen. Aber die 5-Jahres-Frist hätte ich so verstanden, dass der Veräußerer der Immobilie diese erst dann steuerfrei verkaufen kann, wenn es innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Schenkung (oder Erbschaft) für mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz des "noch" Nicht-Eigentümers gedient hatte. Wenn irgendwelche Regelungen später nachgeholt werden könnten, wäre es irgendwie das Einfallstor für das Umgehen der Gesetzeslage.

Übrigens, der Fragesteller zielt mit seiner Quelle auf folgende Seite ab:

https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420007

Das mit dem Steuervorteil bei der Einstufung als Alt-Grundstück (4,2 % vom Verkaufserlöses statt 30 % vom Veräußerungsgewinn) wird auch dort näher beschrieben:

https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/1/Seite.2420006

Hallo alles2,

Bezüglich der Befreiung nach lit. a (Tatbestand 1):
Bei lit. a teile ich deine Auffassung nicht. Wie bereits erwähnt, setzt die dort genannte „Anschaffung“ nach der veröffentlichten Rechtsauffassung des Bundesministeriums für Finanzen einen entgeltlichen Erwerb voraus. Daher ist die Zweijahresregel bei einem unentgeltlichen Erwerb, also insbesondere bei einer Schenkung, nicht anwendbar.

Das steht nicht nur auf der von dir verlinkten Informationsseite, sondern ausdrücklich auch in den Einkommensteuerrichtlinien des BMF. In Rz 6639 heißt es:

(Rz 6639) Da eine Anschaffung jedenfalls einen entgeltlichen Erwerb erfordert, ergibt sich aus der Bezugnahme auf die Anschaffung auch, dass der 1. Tatbestand niemals bei einem unentgeltlichen Erwerb zur Anwendung kommen kann.

Demnach hätte Garfield2 nicht unmittelbar nach der Schenkung für zwei Jahre seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung begründen und anschließend die Befreiung nach lit. a in Anspruch nehmen können. Bei einer rein unentgeltlichen Übertragung, wie der hier geschilderten Schenkung, ist die Befreiung nach lit. a daher nicht anwendbar.

Die ausführlichen Ausführungen des BMF zur Zweijahresregel finden sich hier:
Bezüglich der Befreiung nach lit. b (Tatbestand 2):
Hinsichtlich der Fünf-aus-zehn-Regel nach lit. b verweise ich ebenfalls auf den Gesetzeswortlaut. Dort heißt es ausdrücklich „innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung“ und nicht „innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Schenkung oder Erbschaft“. Das Gesetz stellt für diesen Befreiungstatbestand somit auf den Zeitraum vor der Veräußerung ab.

Auch die Einkommensteuerrichtlinien sind diesbezüglich eindeutig. In Rz 6642 heißt es:

(Rz 6642) Dazu muss der Hauptwohnsitz nicht seit der Anschaffung (und bis zur Veräußerung), aber innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend vorgelegen haben. Hat der Veräußerer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung bereits vor dem Eigentumserwerb als Hauptwohnsitz genutzt, sind auch diese Hauptwohnsitzzeiten für die Beurteilung des Fristerfordernisses zu berücksichtigen.

Entscheidend ist daher, ob die Wohnung dem späteren Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als tatsächlicher Hauptwohnsitz gedient hat. Diese fünf Jahre können grundsätzlich auch nach der Schenkung liegen. Zusätzlich können bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück auch Hauptwohnsitzzeiten vor dem Eigentumserwerb berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung früherer Wohnzeiten stellt somit eine Erweiterung dar und bedeutet nicht, dass die fünf Jahre zwingend vor der Schenkung liegen müssten.

Die ausführlichen Ausführungen des BMF zur Fünf-aus-zehn-Regel finden sich hier:
Wenn Garfield2 im Jahr 2026 tatsächlich in die Wohnung einzieht, dort seinen Mittelpunkt der Lebensinteressen begründet und diesen mindestens fünf Jahre durchgehend beibehält, könnte er daher bei einer späteren Veräußerung grundsätzlich die Befreiung nach lit. b erfüllen.

Dabei genügt allerdings keine bloße Ummeldung. Nach Rz 6638 ist entscheidend, wo sich tatsächlich der Mittelpunkt der persönlichen und wirtschaftlichen Lebensinteressen befindet. Die melderechtliche Eintragung ist lediglich eines von mehreren Beweismitteln.

Einkommensteuerrichtlinien 2000 idF April 2026 als PDF: Bezüglich der "Umgehung der Gesetzeslage"
Das wäre meines Erachtens keine Umgehung der gesetzlichen Regelung, sondern die Erfüllung des ausdrücklich vorgesehenen Befreiungstatbestands. Eine tatsächliche Verlagerung des Lebensmittelpunkts für mindestens fünf Jahre ist zudem eine erhebliche persönliche Einschränkung und keine bloße steuerliche Formalität.

Dass die Fünf-aus-zehn-Regel bewusst als eigenständige Erweiterung der Hauptwohnsitzbefreiung eingeführt wurde, ergibt sich auch aus den Erläuterungen zur Regierungsvorlage des 1. Stabilitätsgesetzes 2012; ErlRV 1680 BlgNR XXIV. GP. Dort heißt es:

(Seite 8) Ergänzend soll aber die Veräußerung auch dann befreit sein, wenn das Objekt dem Veräußerer innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.

Zur Begründung dieser Ergänzung wird ausgeführt:

(Seite 8) Diese Ergänzung ist insbesondere deshalb erforderlich, weil eine ununterbrochene Aufrechterhaltung des Hauptwohnsitzes bei einer unbegrenzten Steuerhängigkeit als unverhältnismäßige Anforderung für eine Steuerbefreiung erscheint. Daher soll die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann greifen, wenn der Hauptwohnsitz zumindest für einen erheblichen Zeitraum vor der Veräußerung bestanden hat.

Auch die Gesetzesmaterialien stellen auf den Zeitraum vor der Veräußerung ab. Eine Einschränkung, wonach diese fünf Jahre bei einem unentgeltlichen Erwerb zwingend vor der Schenkung oder Erbschaft liegen müssten, findet sich dort nicht. Eine solche Einschränkung lässt sich auch dem Gesetzeswortlaut und den Einkommensteuerrichtlinien nicht entnehmen. Es ist viel mehr der Wille des Gesetzgebers, dass diese Steuerbefreiung möglich ist. Somit liegt keine Rechtsumgehung vor.

ErlRV 1680 BlgNR XXIV. GP: Liebe Grüße
Wellsich

Irgendwie finde ich jetzt die - an und für sich nicht notwendige - Anmerkung "ich kapier's einfach nicht" des Threaderstellers subjektiv gesehen äußerst treffend
Ich habe mit der Materie weniger was zu tun und würde mich erst erst näher damit befassen, wenn es ein konkretes Anliegen dazu gäbe, um mich dann einzuarbeiten oder mir eine juristische Meinung dazu einzuholen. Schließe auch nicht aus, das ich da einem überholten Wissensstand oder einer Fehlinterpretion aufgesessen bin. Aber ich glaube, dass wir beide etwas aneinander vorbeireden. Meine "Gsatzeln" sind manches Mal ohnehin nicht leicht nachzuvollziehen

Grundsätzlich unterscheide ich ausdrücklich zwischen dem Veräußerer als Erblasser oder Geschenkgeber (samt dessen höchstpersönllichen Rechten) und dem als Erb- oder Geschenknehmer. Dass für den Geschenknehmer als Anschaffungszeitpunkt jenes des Rechtsvorgängers gilt, ist mir klar und ergibt sich aus § 30 Abs.1 Satz 3 EStG. Mir geht es darum, ob er die Tatbestände nachholen kann, wenn er (einige Jahre) vor oder unmittelbar nach dem unentgeltlichen Eigentumserwerb an der Immobilie keinen Hauptwohnsitz gemeldet hatte. Im gegenständlichen Fall trifft es ja ohnehin nicht zu. Nun ist die Frage, ob er das bereinigen könnte. Aus meiner bescheidenen Sicht nicht, weil auch die bisherigen Quellen bei mir kein Umdenken zu bewirken vermochten, zumal sie meine Einwände nicht abdecken dürften.

Vielleicht könntest das mit der "verlinkten Informationsseite" durch ein Zitat konkretisieren. "Rz 6639" ist für mich hinsichtlich der Ausgangslage nicht eindeutig. Durch den von mir erwähnten Satz der Legislative ist schon eindeutig, dass es für die Hauptwohnsitzbefreiung einer vorherigen Anschaffung der Immobilie bedarf, die nicht abgestritten wird. Die Randziffer (Rz) isoliert betrachtet könnte so ausgelegt werden, dass ein Veräußerer nicht in den Genuss der Hauptwohnsitzbefreiung kommen kann, wenn der Rechtsvorgänger das Wohnobjekt selbst nicht entgeltlich erworben hat. Wir sind uns aber einig, dass der Veräußerer sehr wohl in den Genuss kommt, wenn beim Rechtsvorgänger der entgeltliche Eigentumserwerb gegeben war.

Jetzt geht es aber darum, ob der beschenkte oder vererbte Veräußerer dort vorher oder direkt nach dem Erwerb einen Hauptwohnsitz hätte begründet haben müsssen. Dabei beziehe ich mich nicht rein auf den Wortlaut des § 30 Abs.2 Z 1 EStG, da erst die Judikatur Präzisierungen vornimmt. Weiß nämlich nicht, ob es und die Randziffern sich vordergründig auf das höchstpersönliche Recht des entgeltlichen Erwerber beziehen und für den Beschenkten oder Erben etwas andere Bestimmungen gelten. Ich bilde mir ein, dass sich da selbst Steuerberater und Anwälte nicht immer einig sind. Deren Rechtsauffassungen, mit denen ich einst konfrontiert wurde, finden sich teilweise auch im Netz. Diese unterschiedliche Auffassungen sollten seine Gründe haben. Hier auszugsweise:

Von Steuerberater "Schmid & Schrettl" zur "Immobilienertragsteuer bei Schenkung und Erbschaft" hinsichtlich der Regel "Hauptwohnsitzbefreiung" aus dem Jahr 2013:

Allerdings können Sie sich als Veräußerer einer geschenkten oder vererbten Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreien lassen:

• wenn Sie als Veräußerer ab letztem entgeltlichem Erwerb der Immobilie bis zur Veräußerung diese Immobilie mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gemeldet und den Hauptwohnsitz aufgegeben hatten
• oder Sie als Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verschenken beziehungsweise Vererben der Immobilie diese für mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz gemeldet hatten und den Hauptwohnsitz aufgegeben hat

Diese Voraussetzungen gelten wohlgemerkt für den Veräußerer, nicht für den Geschenkgeber beziehungsweise Erblasser der Immobilie.

oder "Brandauer Rechtsanwälte" zur Frage "Hauptwohnsitzbefreiung beim Erben – wann sie greift, wann nicht" aus einem Beitrag vom 30.4.2026 (der Teil sollte auch für den Beschenkten gelten, auch wenn es explizit um den Erben geht):

Die gute Nachricht: Eigene Hauptwohnsitzzeiten des Erben zählen auch dann, wenn der Erbe damals noch nicht Eigentümer war. Das Kind, das bis zum 20. Lebensjahr im Elternhaus gemeldet war, hat rechtlich einen Hauptwohnsitz im Haus gehabt. Diese Zeiten zählen für die 5-aus-10-Variante. Wer lange genug gemeldet war und jetzt erbt, kann unter Umständen sofort steuerfrei verkaufen. Belegt wird die Meldung nach dem Meldegesetz durch ZMR-Auszüge.

Die 2-Jahres-Regel ist die zweite Option – interessant für Erben, die in das geerbte Objekt einziehen. Die Frist beginnt mit dem Eigentumserwerb, frühestens mit der Einantwortung. Wer direkt einzieht und zwei Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz dort hat, kann danach steuerfrei verkaufen. Der Verwaltungsgerichtshof hat 2024 zwei Präzisierungen gebracht: Erstens die Bestätigung der Flächenbegrenzung auf 1.000 m² Grundfläche – bei einem geerbten Haus auf 2.500 m² bleiben 60 % steuerverfangen. Zweitens: Das Zeitfenster zwischen Verkauf und Aufgabe des Hauptwohnsitzes darf etwa bis zu einem Jahr betragen, in Ausnahmefällen etwas länger.

Hallo alles2,

vom Kontext her gehe ich davon aus, dass du lit. a, also die Zweijahresregel, meinst. Daher beschränke ich mich im Folgenden auf diesen Tatbestand.

Auf der von dir zuvor verlinkten Informationsseite „Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer“ steht:

Da eine Anschaffung einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt, kann dieser Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung bei einem unentgeltlichen Erwerb nicht zur Anwendung kommen (auch dann nicht, wenn die/der unentgeltliche Erwerberin/Erwerber das Hauptwohnsitzerfordernis selbst erfüllt).

Damit ist meines Erachtens bereits eindeutig gesagt, dass ein Beschenkter oder Erbe lit. a nicht dadurch erfüllen kann, dass er nach der Schenkung oder Einantwortung zwei Jahre in der Immobilie wohnt. Eine Schenkung oder Erbschaft ist keine „Anschaffung“, weil dieser Begriff einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt. Dies entspricht auch Rz 6639 der Einkommensteuerrichtlinien, wonach der erste Tatbestand bei einem unentgeltlichen Erwerb nicht zur Anwendung kommen kann.

§ 30 Abs. 1 EStG bestimmt zwar, dass bei einem unentgeltlich erworbenen Grundstück auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen ist. Dadurch wird der unentgeltliche Erwerb des Beschenkten oder Erben aber nicht zu einer eigenen entgeltlichen Anschaffung im Sinne von lit. a.

Besonders deutlich zeigt das ein aktuelles Erkenntnis des BFG aus dem Jahr 2025:

Beim BFG 5.6.2025, RV/7102601/2022, hatte der Beschwerdeführer mehrere Wohnungen von seinem Vater geschenkt erhalten. Der Schenkungsvertrag wurde am 5.11.2013 abgeschlossen. Ab 19.11.2013 war der Beschwerdeführer an der betreffenden Adresse im ZMR mit Hauptwohnsitz gemeldet; die Wohnung Top 4–5 wurde am 17.12.2015 verkauft.

Im Kaufvertrag wurde erklärt, dass die Wohnung seit der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mehr als zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt worden sei. Der Beschwerdeführer argumentierte außerdem, dass er durch die Schenkung jedenfalls die wirtschaftliche Eigentümerstellung erlangt habe und deshalb lit. a anwendbar sein müsse.

Das Verfahren betraf zwar überwiegend die Frage, ob der Beschwerdeführer die Voraussetzungen der Fünfjahresregel erfüllt hatte. Das BFG beurteilte sein zusätzliches Vorbringen zu lit. a aber ausdrücklich:

Wenn die beschwerdeführende Partei die Ansicht vertritt, dass nach einem Erbanfall oder einer Schenkung der Erbe/Geschenknehmer ab diesem Zeitpunkt, auch wenn es sich nicht um eine Anschaffung handeln sollte, zumindest die wirtschaftliche Eigentümerstellung erlangt, und deshalb bei richtiger rechtlicher Beurteilung die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung I vorliegen würden, so ist dem Folgendes entgegenzuhalten:

Anschließend verwies das BFG auf VwGH 11.9.1997, 94/15/0134:

Nach Lehre und Rechtsprechung sind unter dem im § 30 EStG 1972 gebrauchten Begriff „Anschaffung“ nur der entgeltliche Erwerb, nicht aber der Erwerb etwa durch Schenkung, Erbschaft oder Vermächtnis zu verstehen.

Das BFG kam daher zu folgendem Ergebnis:

Die Befreiungsbestimmung des § 30 Abs. 2 Z 1 lit a EStG 1988 ist daher im gegenständlichen Fall nicht anzuwenden.

Das VwGH-Erkenntnis aus 1997 betraf zwar eine ältere Rechtslage. Für die gegenständliche Frage ist jedoch wesentlich, dass das BFG die dort vorgenommene Auslegung des Begriffes „Anschaffung“ ausdrücklich auf § 30 Abs. 2 Z 1 lit. a EStG angewendet hat.

Auch das BFG hatte bereits 2019 ausdrücklich festgehalten, dass der unentgeltliche Erwerb aufgrund eines Schenkungsvertrages auf den Todesfall keine Anschaffung im Sinne von lit. a darstellt:

Beim Erwerb der streitgegenständlichen Liegenschaft, aufgrund eines mit dem Vater abgeschlossenen Schenkungsvertrages auf den Todesfall, handelt es sich um keine Anschaffung im Sinne des § 30 Abs. 2 Z 1 lit. a EStG 1988.

Die Befreiungsbestimmung des § 30 Abs. 2 Z 1 lit. a EStG 1988 ist daher im gegenständlichen Fall nicht anwendbar.

BFG 28.2.2019, RV/4100578/2015.
Auch dieses Verfahren betraf hauptsächlich andere Fragen. Die Nichtanwendbarkeit von lit. a wurde vom BFG dennoch ausdrücklich und unter einer eigenen Überschrift rechtlich beurteilt.

Zu Brandauer Rechtsanwälte:

Dort heißt es:

Die 2-Jahres-Regel ist die zweite Option – interessant für Erben, die in das geerbte Objekt einziehen. Die Frist beginnt mit dem Eigentumserwerb, frühestens mit der Einantwortung. Wer direkt einzieht und zwei Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz dort hat, kann danach steuerfrei verkaufen.

Diese Passage ist meines Erachtens mit der veröffentlichten Rechtsansicht des BMF und den beiden dargestellten BFG-Erkenntnissen nicht vereinbar. Insbesondere hat das BFG 2025 gerade das Vorbringen verworfen, die nach einer Schenkung oder einem Erbanfall erlangte wirtschaftliche Eigentümerstellung könne die Anwendung von lit. a ermöglichen.

Unmittelbar danach verweist der Beitrag darauf, dass der VwGH im Jahr 2024 „zwei Präzisierungen“ vorgenommen habe. Als diese beiden Präzisierungen nennt der Beitrag allerdings ausdrücklich die Begrenzung des begünstigten Grund und Bodens auf 1.000 m² sowie den zeitlichen Zusammenhang zwischen Veräußerung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes.

Dazu habe ich folgende drei Erkenntnisse gefunden:

• VwGH 22.2.2024, Ra 2022/13/0091
• VwGH 24.4.2024, Ro 2022/15/0020
• VwGH 24.4.2024, Ro 2022/15/0044

Ra 2022/13/0091 betrifft die angemessene Frist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Ro 2022/15/0020 betrifft die typisierende Begrenzung des begünstigten Grund und Bodens auf 1.000 m². Ro 2022/15/0044 behandelt denselben Flächenkomplex und zusätzlich die Aufteilung des Veräußerungserlöses nach der Sachwertmethode. Es handelt sich somit um drei Erkenntnisse, aber im Wesentlichen um die beiden im Beitrag genannten Themenbereiche.

Keines dieser Erkenntnisse behandelt jedoch die Frage, ob bei einem Erben die Zweijahresfrist mit der Einantwortung beginnt. Die genannten Entscheidungen stellen daher keinen Beleg für die unmittelbar davor stehende Aussage des Beitrags zur Zweijahresregel bei Erben dar.

Ein VwGH-Erkenntnis, das gerade die konkrete Auffassung stützen würde, ein Erbe könne nach der Einantwortung einziehen und nach zwei Jahren die Befreiung gemäß lit. a in Anspruch nehmen, konnte ich bei meiner Durchsicht nicht finden. Der VwGH hat zum Begriff der „Anschaffung“ vielmehr ausgesprochen, dass darunter ein entgeltlicher Erwerb zu verstehen ist. Die Anwendung dieser Begriffsbestimmung auf lit. a bei einem unentgeltlichen Erwerb wurde in den beiden genannten BFG-Erkenntnissen ausdrücklich bestätigt.

Ich verstehe daher deine Verwirrung, denn nach der Darstellung von Brandauer wäre lit. a tatsächlich nach einem zweijährigen Hauptwohnsitz ab der Einantwortung anwendbar. Diese Auffassung entspricht jedoch meiner Meinung nach nicht der Rechtsansicht des BMF und den dargestellten Erkenntnissen des BFG. Eine höchstgerichtliche Entscheidung, die diese konkrete Auffassung von Brandauer für die derzeitige Rechtslage bestätigen würde, konnte ich nicht finden.

Letztlich bin ich jedoch weder Rechtsanwalt noch Steuerberater, sondern nur ein Laie. Es kann daher natürlich sein, dass Brandauer richtig liegt und ich den Gesetzeswortlaut, die Regierungsvorlage sowie die Ausführungen des BMF und des BFG falsch verstehe. Was ist deine Meinung dazu?

Liebe Grüße
Wellsich