Forum Recht

Liebe Experten,

um eine Verlängerung eines Mietverhältnisses zu vermeiden, habe ich mit der Mieterin einen Räumungsvergleich vereinbart. Dieser Räumungsvergleich wurde vom Anwalt der Mieterin aufgesetzt und vor dem Bezirksgericht geschlossen.

Ein Punkt in diesem Räumungsvergleich war eine spezielle Regelung in Bezug auf das Ausmalen, sinngemäß wurde Folgendes vereinbart:
Die Mieterin organisiert ein Angebot von einem Maler ihrer Wahl und überweist diese Kosten auf das Konto des Vermieters vor Räumung der Wohnung
Mit dieser individuellen Vereinbarung bezüglich Ausmalens im Räumungsvergleich wurde der generelle Passus bezüglich Malens im ursprünglichen Mietvertrag abgeändert.

Die Wohnung wurde innerhalb der Frist des Räumungsvergleichs zurückgestellt. Die Mieterin hat kein Angebot eingeholt und wurden auch keine Kosten überwiesen. Sie beruft sich auf das OGH-Urteil(6Ob104/09a).
Der Anwalt, der den Räumungsvergleich aufgesetzt hat, bestätigt die Mieterin in ihrer rechtlichen Auffassung.

Frage an die Juristen:
Ist die Referenz auf dieses OGH Urteil in diesen individuellen Vereinbarungen a) Räumungsvergleich und b) Individualvereinbarung des Ausmalens anzuwenden?

Die Wohnung wurde mit sehr vielen Mängeln (massive Schäden an der Küche, Feuchtigkeit im Keller, diverse mechanische Schäden) rückgestellt. Schäden wurden abweichend zu den Vereinbarungen im Mietvertrag nicht zeitnah gemeldet. Die Wohnung soll nun verkauft werden und verzögert sich dieser Verkauf um mehrere Monate, bis die Wohnung in einem dem Alter (10 Jahre) entsprechenden Zustand versetzt werden kann.

Frage an die Juristen:
Es entstehen mir als Vermieter dadurch erhebliche Kosten für Fremdkapitalzinsen und Betriebskosten, kann ich diese bei der Mieterin im Rahmen einer Schadenersatzklage einklagen? Die Verzögerung steht eindeutig in Zusammenhang mit den seitens der Mieterin nicht rechtzeitig gemeldeten Schäden.

Zwar noch keine Rückmeldung eines Juristen, aber eine erste Einschätzung zum gegenständlichen Fall iVm dem herangezogenen OGH-Entscheid. Dieser besagt im Wesentlichen nur, dass es eine einseitig vorformulierte Ausmalverpflichtung für Mieter wegen gröblicher Benachteiligung unwirksam wäre, zumal die gewöhnliche Abnutzung bereits durch den Mietzins abgegolten ist. Bei Eurem Vergleich handelt es sich allerdings um eine beiderseitige Übereinkunft iSd § 879 Abs.3 ABGB, weshalb die dortigen wirksam und rechtens sind, nachdem die Mieterin dem Vermieter wohl ausdrücklich die Kosten für das Endausmalen ersetzt. Angenommen, die Mieterin hat vorher die Rechtsansicht ihres Anwaltes übernommen, wäre interessant zu erfahren, auf welchen Teil der Judikatur er sich beruft.