Leitungsrecht, Verlassenschaft mit Minderjähriger, GmbH als Eigentümerin – Blockade rechtlich gerechtfertigt?

[nicksda]

Guten Tag,

ich bitte um eine sachliche rechtliche Einschätzung zu folgendem Sachverhalt (Bundesland Tirol). Ich denke, dass ich hier mit einer wohl leider rechtlich interessanten aber für mich ungünstigen Konstellation konfrontiert bin.

Mich interessiert insbesondere, ob die derzeitige Blockade rechtlich zwingend ist oder ob es sich eher um eine taktische Zurückhaltung handelt.

Sachverhalt:

• Eigentümerin des dienenden Grundstücks ist eine GmbH.
  Der frühere Geschäftsführer der GmbH ist vor ca. 3 Jahren verstorben.
  Die GmbH gehört nun offenbar einer Verlassenschaft:
  • Erbin ist die derzeit 16‑jährige Tochter des Verstorbenen.
    Eine Einantwortung ist meines Wissens noch nicht erfolgt.
  Geschäftsführerin der GmbH ist die frühere Lebensgefährtin des Verstorbenen.

• Über das Grundstück der GmbH verlaufen in natura bestehende Leitungen:
  • Kanal
    Wasser (Gemeinde)
    Gas (TIGAS)
    Strom (TIWAG)
  Diese Leitungen verlaufen unter einem bestehenden, verbücherten Servitutsweg.
  Der Kanal wird aktuell von insgesamt vier Wohnhäusern genutzt (Entwässerung seit Jahren).
  Zwei dieser Grundstücke wurden vom verstorbenen Geschäftsführer selbst an die heutigen Eigentümer verkauft und anschließend bebaut.
  Es existieren offene Kanalschächte; die Nutzung ist offenkundig und ununterbrochen.
  Das letzte betroffene Gebäude wurde ca. 2014 errichtet.

• Ein ausdrücklich verbüchertes Leitungsservitut zulasten des GmbH‑Grundstücks besteht bislang nicht, obwohl die Leitungen faktisch vorhanden und in Betrieb sind.
  Der anwaltliche Vertreter der GmbH verweigert derzeit die Unterfertigung eines Dienstbarkeitsvertrags mit der Begründung,
  • aufgrund der laufenden Verlassenschaft und der minderjährigen Erbin könne „derzeit nichts unterschrieben werden“;
    diese Auffassung wurde bislang nur mündlich geäußert, ohne schriftliche rechtliche Begründung. Diese erwarten wir in den nächsten zwei Wochen.

Zusätzlicher relevanter Umstand (Neubau):

• Auf einem der betroffenen Grundstücke besteht von meiner Seite die konkrete Absicht, einen Neubau zu errichten.
  Für diesen Neubau ist ein ordnungsgemäßer Kanalanschluss zwingend erforderlich.
  Alternative Entwässerungsmöglichkeiten bestehen faktisch und rechtlich nicht.
  Der Neubau wäre ohne rechtlich gesicherten Kanalanschluss nicht bewilligungsfähig bzw. nicht sinnvoll realisierbar, obwohl der Kanal physisch vorhanden ist und bereits mehrere Liegenschaften versorgt.

Meine konkreten Fragen:

• Verlassenschaft / Minderjährige:
  Kann eine noch nicht eingeantwortete Verlassenschaft mit minderjähriger Erbin bei einer GmbH tatsächlich ein rechtliches Hindernis darstellen, um ein Leitungsrecht zu vereinbaren bzw. bestehende faktische Rechte grundbuchlich abzusichern?
  Oder wäre dies – insbesondere bei bereits seit Jahren genutzten Leitungen – grundsätzlich genehmigungsfähig (zB pflegschaftsgerichtlich)?
• Motivation der Gegenseite:
  Welche typischen rechtlichen oder taktischen Motive stehen erfahrungsgemäß hinter einer solchen (nur mündlichen) Ablehnung, wenn die Leitungen offenkundig bestehen und bereits mehrere Liegenschaften versorgen?
• Nächster Schritt:
  Wäre unter diesen Umständen eine Klagsandrohung bzw. eine Klage auf Feststellung/Duldung eines Leitungsrechts der sachlich richtige nächste Schritt, insbesondere im Hinblick auf den geplanten Neubau?
• Auswirkungen auf Veräußerung:
  Falls es zu einer Klage kommt:
  Könnte eine Anmerkung im Grundbuch (zB Streitanmerkung oder vergleichbare Anmerkung) die Veräußerbarkeit des dienenden Grundstücks der GmbH faktisch beeinträchtigen und damit die Verhandlungsposition verändern? Die GmbH plant aktiv, das Grundstück zu veräußern, und es ist bereits inseriert.
• Notleitungsrecht:
  Gibt es im österreichischen Recht (insb. Tirol) eine Möglichkeit, ein Notleitungsrecht gerichtlich durchzusetzen, wenn ein Grundstück ohne Kanalanschluss nicht ordnungsgemäß nutzbar bzw. bebaubar ist?
  Falls ja: mit welcher Verfahrensdauer ist realistisch zu rechnen?
• Bestandsschutz der bestehenden Häuser:
  Haben die vier aktuell entwässernden Häuser ein eigenständiges rechtliches Risiko, falls die Nutzung der Leitung untersagt würde?
  Müssten diese jeweils selbst klagen, oder würde ein einzelnes Feststellungsverfahren ausreichen?

Hinweis:
Eine Ersitzung erscheint – insbesondere wegen der GmbH und des letzten Baujahres 2014 – zeitlich wohl noch nicht abgeschlossen, weshalb ich derzeit eher an eine gerichtliche Klärung als an Ersitzung denke.

Vielen Dank im Voraus für sachliche Einschätzungen.