Forum Recht

Hallo zusammen,

ein Haus wurde aus dem Nachlass verkauft. Im Kaufangebot sind drei Verkäufer (im Alter von 20, 21 und 60 Jahren) aufgeführt, wobei für die 2 jüngeren haben Vertreter unterschrieben. Ich war nicht dabei und habe gerade das Angebot per E-Mail bekommen.Ist ein solches Kaufangebot gültig – sollten sie den Vertrag nicht selbst unterzeichnen? Muss ich überprüfen, ob die Vertreter bevollmächtigt sind?

Vielen Dank

LG

Bei einer Kaufgemeinschaft haften alle Anbotsteller (Käufer) solidarisch bzw. gesamtschuldnerisch, sofern nichts anderes vereinbart. Das heißt, Du hättest zumindest eine Ansprechperson und einen potentiellen Beklagten, sollte es zu Unstimmigkeiten (bis zum Gericht) kommen.
Jetzt ist nicht ganz klar, ob die Vertragsparteien familiär zusammenhängen und ob mit den Vertretern ein gesetzlicher Vertreter iSv § 1034 ABGB (z.B. wegen Geschäftsunfähigkeit) oder ein Vertreter einer juristischen Person einer Gesellschaft gemeint ist.
Überprüfen musst Du gar nichts, außer es ergeben sich für Dich berechtigte Zweifel, weshalb dann der Sorgfaltspflicht nachzukommen wäre. Auch wenn Dir für die Vertragserrichtung Kosten entstanden sind oder entstehen, sollte man sich von der Rechtmäßigkeit der Abwicklung überzeugen.

Überarbeitete Version:

Sie schreiben, dass das Haus "aus dem Nachlass " verkauft wird. Üblicherweise ist damit gemeint, dass den Erben das Objekt noch nicht eingeantwortet wurde und daher der "Nachlass/die Verlassenschaft" verkauft.

Die Verlassenschaft wird durch die erbantrittserklärten Erben vertreten und in vielen Fällen wird dazu vom Notar der Verlassenschaft eine Amtsbestätigung ausgestellt, die den/die Vertreter ausweist/bestätigt.

Wenn also tatsächlich "die Verlassenschaft" verkauft, dann ist diese (und nur diese!) Vertragspartei (so wie wenn zB eine GmbH verkaufen würde) und die Personen sind maximal Vertreter der Verlassenschaft (auch hier analog zB wie Geschäftsführer einer GmbH).

Bevor man also daran geht hier weiter zu machen (was ist eigentlich Ihre Funktion in dieser Sache?) sollte man abklären, wie der Status der Verlassenschaft wirklich ist und wer diese vertreten kann/darf.

Bei Verkauf durch die Verlassenschaft muss der Kaufvertrag übrigens auch noch zusätzlich durch das Verlassenschaftsgericht genehmigt werden!

Wenn schon eingeantwortet wurde (aber noch nicht verbüchert), dann muss man anhand der Einantwortungsurkunden prüfen, wer als "außerbücherlicher" Eigentümer überhaupt verkaufen kann.

Ursprünglich nahm ich an, dass der Threadstarter selbst das Haus geerbt hat und es nach Abschluss des Nachlassverfahrens weiterverkaufen möchte. Kommt ja immer wieder vor, dass sich die Ratsuchenden etwas unglücklich ausdrücken. Sollte dem die Einverleibung noch nicht erfolgt sein, hätte sich der Gerichtskommissär eigentlich um alles zu kümmern. Die Frage, auf was der Erbe zu achten hätte, würde sich erst gar nicht stellen. Nun bin ich aber auf diesen Thread des Fragestellers gestoßen:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=29887

Es kommt mir so vor, dass der Fragesteller gar nicht der Erbe ist, sondern selbst gern die Liegenschaft erworben hätte, wobei er gar nicht in den Kreis der Käufer aufgenommen worden sein dürfte. Dann würde ich mich allerdings fragen, von wem und warum er darüber verständigt wurde.
Irgendwie sehr verwirrend. Vielleicht wäre es besser gewesen, das Thema dort fortzusetzen. Wer weiß, ob ein vorheriges Kaufanbot nicht rechtswirksam zustande gekommen ist und man sich nun an den nächsten potentiellen Käufer, dem Fragsteller, gewendet hat. Dann würde sich allerdings die Frage stellen, wie er darauf kommt, die Vertretungsbefugnisse gewisser Herrschaften überprüfen zu müssen.

Vielleicht habe ich mich nicht klar genug ausgedrückt – bitte entschuldigen Sie...
Ich möchte dieses Haus kaufen, bin ein Außenstehender und habe keinerlei Verbindungen zu den Verkäufern. Das Haus gehörte einer Person, die verstorben ist und in ihrem Testament drei Erben benannt hat, die dieses Haus gemeinsam verkaufen. Keiner der Erben wurde in das Grundbuch eingetragen, und das Haus wird aus dem Nachlass verkauft. Auch für mich ist das leider etwas verworren und kompliziert.
danke noch einmal für Ihre Mühe

Der wesentliche Unterschied ist, ob noch die Verlassenschaft Eigentümerin ist, oder ob es schon Einantwortungsbeschlüsse gibt, mit denen die Erben als Eigentümer durch das Gericht bestimmt wurden, sich aber noch nicht haben ins Grundbuch eintragen lassen.

Im ersten Fall verkauft die Verlassenschaft, im zweiten Fall die Erben als "außerbücherliche" Eigentümer. Alles weitere dazu habe ich schon in meinem Beitrag unten geschrieben.

Vielleicht können Sie bei den Erben in Erfahrung bringen, wie der rechtliche Status derzeit ist. Vielleicht kann man Ihnen auch den Notar bekannt geben, der die Verl.schaft abwickelt und Sie fragen dort konkret nach.

danke für die Erklärung.

Können Nachlassverbindlichkeiten und Rechte Dritter im Rahmen eines Kaufvertrags vollständig für den Käufer ausgeschlossen werden ? Wenn ja, wie sollte diese Klausel formuliert werden?

Ist es üblich, dass der Verkäufer im Kaufvertrag für die Flächenangaben und das Flächenaußenmaß einer Liegenschaft keine Haftung übernimmt?


Dankeschön