Forum Recht

Hallo zusammen, gleich mal vorweg entschuldige ich mich, wenn ich hier das falsche Unterforum gewählt hätte, aber auch das Mietrechtsforum hat nicht so gepasst, denke ich.
Meine Frau und ich haben nun unsere Mietkaufwohnung von der Genossenschaft nach 10 Jahren als Eigentum gekauft. Der Kaufpreis betrug 194.000,-, so stand das auch im Kaufvertrag. Der Verkehrswert der Eigentumswohnung beträgt allerdings 353.000,-.
Jetzt gibt es im Netz unterschiedliche Aussagen zur Gebühr für die Grundbucheintragung. 1,1% ist klar, aber mal findet man die Aussage, diese müssten vom Kaufpreis gerechnet werden, mal vom Verkehrswert. Einmal habe ich die Info gefunden, die 1,1% werden vom Verkehrswert berechnet, außer es gibt einen Kaufvertrag in dem etwas anderes steht.

Meine Frau und ich sind nun verwirrt. Das Gericht sendete uns eine Zahlungsaufforderung über 1,1% des Verkehrswerts, im Text der Aufforderung stand aber "Kaufpreis". Hier herrschte auch seitens des Gerichts offenbar Verwirrung, denn die Aufforderung erging zur Hälfte an meine Frau, erst zwei Wochen später dann zur Hälfte an mich, die zuständige Bearbeiterin musste nach Rückfrage dann selbst erst recherchieren, ob Verkehrswert oder Kaufpreis. Schlussendlich bekamen wir von ihr zuletzt die Aussage, Verkehrswert stimmt, weil es sich um einen Mietkauf handelte (zu diesem Argument findet sich im Netz überhaupt nichts, auch das ist uns unklar).

Was uns noch durch den Kopf ging, es gibt ja diese 15 Jahre Veräußerungsverbot - sollten wir dennoch innerhalb dieser Frist die Wohnung verkaufen, müssten wir den Differenzbetrag zum Verkehrswert an die Genossenschaft abgeben. Womit bezüglich des Verkehrswerts die Genossenschaft der Begünstigte wäre und es somit seltsam anmutet, dass wir die Grundbucheintragung vom Verkehrswert zu begleichen hätten (ist möglicherweise sehr laienhaft gedacht, sorry, wir sind leider keine Rechtsprofis).

Bevor ich nun die zweite Zahlungsaufforderung begleiche, hier meine Frage, was stimmt nun? Verkehrswert oder Kaufpreis? Danke für Antworten!

Vorweg die wichtigste Frage: Wann haben Sie den Vertrag abgeschlossen? Wenn dies erst nach dem 31.3. 2024 war, dann wäre auf die Befreiungsbestimmungen der Novelle des GGG (§25a und folgende) einzugehen und unbedingt noch zu prüfen, ob Sie nicht überhaupt die Befreiung in Anspruch nehmen könnten!

https://www.vertragsbegleiter.at/befreiung-eintragungsgebuehr-ab-1-4-2024/

Nach letzten Informationen soll es demnächst einen Erlass geben, wonach die Gebührenbefreiung auch dann gilt, wenn ein Ankauf durch die bisherigen Mieter (wie in Ihrem Fall) erfolgt, auch wenn dabei je eigentlich die Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes nicht erfolgt.

Sollte keine Befreiung in Frage kommen, dann gibt es auch dazu klare Entscheidungen bzw. Erlässe:

https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Erlaesse/ERL_BMVRDJ_20190919_BMVRDJ_Z18_100TP9_0018_I_7_2019/ERL_BMVRDJ_20190919_BMVRDJ_Z18_100TP9_0018_I_7_2019.pdf

Bei Randziffer 24 findet sich genau Ihr Thema:


(24) Beim Erwerb einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit von einer Bauvereinigung, der
den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) unterliegt, kann den
Mietern oder Nutzungsberechtigten bei nachträglicher Übertragung ins Eigentum ein
günstigerer Kaufpreis („Fixpreis“ gemäß § 15d WGG) eingeräumt werden. Gemäß § 15g Abs. 2
WGG haben sie nur bei einer Weiterübertragung binnen 15 Jahren nach Abschluss des
Kaufvertrages einen Differenzbetrag zum Verkehrswert zu leisten. Überträgt eine
Bauvereinigung nachträglich die Wohnung/Geschäftsräumlichkeit an den
Mieter/Nutzungsberechtigten zu einem solchen Kaufpreis, der unter dem Verkehrswert nach
§ 15g Abs. 2 Z 1 WGG liegt, so sind außergewöhnliche Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3
GGG anzunehmen, die eine Heranziehung der mit dem Mieter oder Nutzungsberechtigten
vereinbarten geringeren Gegenleistung als Bemessungsgrundlage ausschließen. Die
Bemessungsgrundlage ist in diesen Fällen nach § 26 Abs. 1 GGG zu bestimmen. Hierfür kann in
der Regel der dem Käufer bereits bekannte Verkehrswert nach § 15g Abs. 2 WGG
herangezogen werden (VwGH 1.3.2018 Ra 2018/16/0012-3).

Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort!
Der Kaufvertrag wurde im Dezember 2023 unterzeichnet, gültig per 01.01.2024. Somit kommt für uns leider keine Gebührenbefreiung in Frage.
Die Randziffer 24 klärt hier aus meiner Sicht tatsächlich die Sache. Wir hatten jetzt beim Kauf das Glück, dass der damals vereinbarte Fixpreis relativ weit unter dem aktuellen Verkehrswert lag. Und deshalb diese "außergewöhnlichen Verhältnisse", die den Verkehrswert rechtfertigen.
Schade, ist aber so. Dh. ich zahle den Betrag ein zweites Mal ein. Umso schmerzlicher wegen der Befreiung, die nur wenige Wochen danach in Kraft trat. Aber hilft nicht, es bringt auch nichts, sich darüber zu ärgern.
Auf jeden Fall nochmals vielen Dank!

Daher ist es stets hilfreich anzugeben, wo man was aufgeschnappt hat, um auch den Zusammenhang herstellen zu können. Angenommen man ist da drübergestolpert:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_und_wohnen/grundstueckskauf_und_grundbuch/grundbuch/1/Seite.600201.html#Kosten

dann bekommt man zu lesen:

Der Wert des Rechts für die Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre (= Verkehrswert). Dies ist bei Kaufverträgen in der Regel der Kaufpreis.

Es ist abzuleiten, dass das mit dem Kaufpreis bei üblichen Kaufverträgen gilt. In außergewöhnlichen Fällen zählt der Verkehrswert als Referenz.