Streit mit Hausverwaltung im Wohnungseigentum

[Giraffe]

Hallo liebe Community,

ich habe schon seit Jahren Streit mit meiner Hausverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die zu meinen (und einiger anderer Wohnungseigentümer) Ungunsten abrechnet.
Wir wurden nun seit mind. 2,5 Jahren hingehalten, indem uns Glauben gemacht wurde, die HV sei bemüht, hier eine Lösung zu finden, indirekt wurde auch zugegeben, hier nicht vertragskonform abgerechnet zu haben.
Jetzt habe ich aber schlussendlich die Aussage bekommen, ohne gerichtliche Aufforderung werde nichts geändert, man sei von der Richtigkeit der Abrechnungen überzeugt (kann ich mir schwer vorstellen, wenn dort auch nur irgendwer sinnerfassend lesen kann, aber bitte...).
Dementsprechend wollte ich beim Amtstag beim Bezirksgericht vorsprechen, um einen Antrag gegen den Verwalter zu stellen und eine ordentliche und richtige Abrechnung zu verlangen.
Die zuständige Richterin hat mir mitgeteilt, das mache sie nicht, ich soll zu einem Anwalt gehen.

Nun bin ich aber besorgt, dass mir dadurch Kosten entstehen würden, die den Streitwert übersteigen. Ich dachte, der Amtstag wäre genau dafür da, dass man solche Anträge ohne Anwalt einbringen kann.

Welche Möglichkeiten habe ich?

[alles2]

Es könnte ein Missverständnis vorliegen oder Du wendest Dich an die Arbeiterkammer, welche unter folgendem Link ganz am Ende zu der Frage "Die Abrechnung wurde gelegt, sie ist aber falsch/überhöht; was tun?" die weitere Herangehensweise beschreibt:

https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/Wohnen_im_Eigentum/Abrechnungen_bei_Eigentumswohnungen.html

Sollte man Dich bei Gericht unverrichteter Dinge abwimmeln wollen, kannst Du eventuell vortragen, dass Dich die AK zu diesem Schritt geraten hätte.

[Giraffe]

Mit der Arbeiterkammer habe ich heute schon telefoniert, dort wurde mir gesagt, ich könne prinzipiell den Antrag einfach schriftlich einbringen und das Gericht müsse sich damit befassen. Er meinte auch, da es sich um ein Außerstreitverfahren handle, seien dich formalen Anforderungen nicht so strikt - als Nicht-Juristin bin ich mir allerdings doch unsicher, ob ich einen solchen Antrag auch auf die richtige Art und Weise stellen kann, und hatte mir eigentlich folgendes erhofft:
"Richter und sonstige Bedienstete des Gerichts leiten die vorsprechenden Personen bei ihren Anträgen an und belehren sie über die in Betracht kommenden gesetzlichen Bestimmungen." (https://www.oesterreich.gv.at/themen/dokumente_und_recht/zivilrecht/1/Seite.1010195.html). Aber beim Gericht wollte man mir eben nicht einmal einen Termin geben - Aussage der zuständigen Richterin war, die Angelegenheit sei zu komplex (wobei ich dazu sagen muss, die Angelegenheit gar nicht weiter beschrieben zu haben, abgesehen von "falsche Abrechnung").

Ansonsten wurde mir geraten Mitglied im Mieterschutzverband o.ä. zu werden und mich von denen beraten/vertreten zu lassen, da das meist günstiger sei als der Gang zum Anwalt.

Ich muss mir das noch durch den Kopf gehen lassen, sollte ich mich doch für den Gang zum Anwalt entscheiden, welches "Fachgebiet" wäre das? Wohnrecht? Immobilienrecht? Vertragsrecht?

Vielen Dank!

[alles2]

Ich weiß nicht, welche (womöglich oberflächliche) Informationen das Gericht von Dir erhalten hat. Einfacher tut man sich, wenn man seine Behauptungen belegen kann. Dazu würde eine Einsicht und die Anfertigung von Kopien helfen, falls man über diese noch nicht verfügt. Dabei kann das helfen:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=20403

Du kannst freilich einen mit einer Schilderung der Sachlage ausformulierten Antrag stellen, wenn irgendwelche Punkte nach § 52 WEG erfüllt sind, und auf den Du Dich berufst. Dabei sei auf § 53 WEG aufmerksam gemacht. Besser - wie es die AK Dir gegenüber tat - hätte ich es auch nicht formulieren können. Eigentlich kannst Du wegen so einem Anliegen zu jeder Kanzlei rennen, weil sie meist wen im Team haben (auch wenn es nur ein Rechtsanwaltsanwärter ist), der sich bei so einer verhältnismäßig lapidaren Sache drübertraut. Vorher kannst Du alternativ zum Amtstag die kostenlose Erstberatung im Rathaus, Gemeinde- oder Stadtamt in Anspruch nehmen, wenn es sowas bei Euch in der Gegend gibt.

[Giraffe]

Das Gericht hat von mir nur folgende Infos erhalten "Ich möchte einen Termin vereinbaren, um einen Antrag gegen den Hausverwalter stellen, um eine richtige Abrechnung zu verlangen", weiter bin ich nicht gekommen.

Also §52 WEG Abs.(1) Z3 wäre erfüllt, da es is um Minderheitsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers (§ 30 Abs. 1 und 2) handelt.

Einsicht in die Belege habe ich von der Hausverwaltung verlangt, bin gespannt ob sie dem ohne weiteres nachkommen, ansonsten müsste ich ja auch hierfür das Gericht anrufen, das ja klar gemacht hat, dass das ohne Anwalt offenbar nicht erwünscht ist.
Allerdings geht aus der bisherigen Kommunikation mit der Hausverwaltung hervor, dass hier Punkte des vertraglich vereinbarten Aufteilungsschlüssel nicht eingehalten wurden.

Zur kostenlosen Erstberatung hätte ich in unserer Gemeinde leider nichts gefunden.

[alles2]

Da es hier nicht vordergründig um irgendwelche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft geht, war ich eher bei § 52 Abs.1 Z 6 WEG iVm § 20 Abs.3 WEG. Kenne jedoch die genaueren Umstände nicht, weshalb ich mich da nicht festlegen möchte. Die erste anwaltliche Auskunft ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt und bei der Gemeinde, beim Rathaus oder im Magistrat kann man erfragen, ob es eine (monatlich stattfindende) kostenlose Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt gibt. Für mehr Infos verwende folgenden Link, wo Du auf der linken Leiste Dein Bundesland wählst und dann in der Mitte den Bereich "Erste Anwaltliche Auskunft" aufklappst:

https://www.oerak.at/kammer/die-rechtsanwaltskammern/

[Giraffe]

Alles klar, vielen Dank.

Bei § 52 Abs.1 Z 6 WEG ist mir nicht ganz klar, ob ich dafür die Mehrheit der Miteigentümer bräuchte, auf jeden Fall liefe ja beides auf § 20 Abs.3 WEG hinaus.

[alles2]

Für die Durchsetzung von Abrechnungspflichten nach § 20 Abs.3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer legitimiert und nicht nur die Eigentümergemeinschaft.

[Giraffe]

Habe jetzt im Rahmen der "Ersten Anwaltlichen Auskunft" mit einem Anwalt telefoniert.

Er hat gemeint, dass ich das Pech habe, nicht in Wien zu wohnen, da ich mich dort kostenlos an die Schlichtungsstelle wenden könnte. So etwas gibt es aber für meine Gemeinde nicht - bei einem Anwalt wäre das ganze vermutlich so komplex, dass es sich nicht rentieren würde - er vermutet, es würde einen Tag dauern, das vorzubereiten, und solche Kosten will er mir nicht zumuten.

Ich bin also immer noch nicht weiter... Bleibt mir (ohne mich in Unkosten zu stürzen) wirklich nur, hinzunehmen, dass mir Jahr für Jahr zu viel verrechnet wird?

[alles2]

Wenn Du Nachweise für Deine Thesen hast, wüsste ich nicht, warum ein Prozessrisiko befürchtet wird. Gibt es diese, könnte auch die AK intervenieren, falls Du es nicht selbst in die Hand nehmen möchtest oder das mit einer Mitgliedschaft kein Thema sein soll. Springen auch andere Wohnungseigentümer auf Deinen Zug auf, kann man das finanzielle Wagnis unter sich ausmachen. Dennoch würde ich es nochmals mit dem Amtstag probieren, sollte Dir was Stichhaltiges vorliegen. Sollte es um Deine finanzielle Situation nicht prächtig bestellt sein, könnte im Zuge dessen das Thema Verfahrenshilfe angesprochen werden, falls Du Dich damit nicht schon selbst befasst hast.

[Giraffe]

Also in meinen Augen hab ich natürlich Nachweise - den Vertrag, in dem der (nicht vollständig angewandte) Abrechnungsschlüssel festgelegt wurde, die Abrechnung, Emails von der Hausverwaltung wo mir "eine Änderung in meinem Sinne" in Aussicht gestellt wurde (warum sollten sie das tun, wenn sie "von der Richtigkeit ihrer Abrechnung" überzeugt sind), aber ich kann mangels Erfahrung nicht voraussagen, wie das Gericht das sehen wird, und ob es irgendwelche Schlupflöcher etc. gibt, die jemand, der da versierter ist, ausnützen könnte.

Aber wie soll ich es denn beim Amtstag probieren, wenn mir schon beim Versuch, mir dafür einen Termin zu vereinbaren, gesagt wird, das sei nicht möglich? Welche Worte muss ich am Telefon verwenden, um wenigstens einen Termin zu bekommen?

Abgesehen davon - was wäre der worst case, wenn ich ohne Anwalt einen Antrag beim Gericht stelle? Mit welchem finanziellen Risiko muss ich rechnen? Und wie mache ich das?

[alles2]

Oft heißt es: "Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG". Für das Verfahren erster Instanz können schonmal bis zu rund 600 Euro anfallen; für das Rekursverfahren 400 Euro und das Revisionsrekursverfahren 500 Euro. Das nur so als ganz plumpe Orientierung. Die Anwaltskosten des Antragsgegners sind dabei noch nicht dabei. Über die Verfahrenskosten kann man entsprechend § 78 Abs.1 zweiter Satz AußStrG auch erst ganz am Schluss informiert werden.

[Giraffe]

Vielen Dank, ich weiß diese geduldigen Antworten wirklich zu schätzen!

Wie setzen sich die Verfahrenskosten zusammen, was kann zu den Gerichtsgebühren gemäß § 53 WEG (Tarifpost 12 lit. c Z 6 GGG) noch dazu kommen? (Abgesehen von den Anwaltskosten der Gegenseite?).

[alles2]

Je nach den Umständen kann die Kostenentscheidung (teilweise durch kreative Auslegungen) sehr unterschiedlich ausfallen, weshalb damit Dir nicht recht geholfen wäre, wenn nun irgendwas in den Raum geworfen wird. Mit denen hättest eh nichts zu schaffen, solltest zu Deinem subjektiven Recht kommen. Da fällt mir gerade ein...genau diese Fragen könntest Du als Anlass für einen erforderlichen Amtstag ausführen. Solltest zum Tarifpost nichts gefunden haben, wäre es § 32 Gerichtsgebührengesetz.

[Giraffe]

Danke, dann werde ich damit noch einmal versuchen, einen Termin beim Bezirksgericht zu bekommen.

Zum in § 53 WEG angeführten Tarifpost 12 lit. c Z 6 GGG habe ich folgendes gefunden:

" Einräumung eines Notwegs, 87 Euro"

Sehe ich das richtig, dass, auch wenn das WEG für Verfahren gemäß § § 52 Abs. 1 WEG, auf genau diese Pauschalgebühr verweist, es durch "kreative Auslegungen" trotzdem sein kann, dass höhere Verfahrenskosten anfallen?
Und dann noch die Vertretungskosten der Gegenseite dazu kommen würden, wofür (wenn der oben angeführte § 37 Abs 3 Z 17 MRG zur Anwendung kommt), dann folgendes gilt:

"Hat demnach eine durch einen Interessenvertreter vertretene Partei Anspruch auf Ersatz ihrer Vertretungskosten, so beträgt dieser 400 Euro für das Verfahren erster Instanz und jeweils 180 Euro für das Verfahren zweiter und dritter Instanz."

Mir ist schon klar, dass ich, wenn ich zu meinem Recht komme, damit nichts zu schaffen hätte, aber ich möchte mir ja den worst case vor Augen führen, und deshalb auch auf dieser Ebene von "kreativen Auslegungen" ausgehen.