Hauptwohnsitzbefreiung Immobilienertragssteuer

[terakles]

Hallo,

habe eine Eigentumswohnung gekauft. Datum des Kaufvertrags 20.09.2021. Die Wohung ist zum Verkauf ausgeschrieben aber bislang noch NICHT verkauft. Allerdings würde ich mit Stichtag 10.10.2023 meinen Hauptwohnsitz in der Wohnung aufgeben und mich wo anders melden. Würde hier die Hauptwohnsitzbefreiung greifen??

lt. Gesetzestext müsste ich zwei Jahre in der Wohnung meinen HWS haben, unmittelbar bis zum Verkauf der Immobilie.

Punkt 1 mit den 2 Jahren wäre erfüllt. allerdings macht mich dieses "unmittelbar bis Verkauf" etwas stutzig.

vlt könntet ihr mir da weiterhelfen.

glg

[alles2]

Du beziehst Dich auf § 30 Abs.2 Z 1 lit.a EStG (Einkommensteuergesetz). Vielleicht hilft Dir die zusammengefasst erläuterte Variante unter folgendem Link weiter:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420007.html

Dort heißt es:

Bei der Zweijahresregelung ist es für die Frage der Nutzung seit der Anschaffung nicht befreiungsschädlich, wenn das Eigenheim (die Eigentumswohnung) erst ab einem Zeitraum von höchstens einem Jahr ab Anschaffung als Hauptwohnsitz bezogen wird. Der Hauptwohnsitz darf innerhalb einer Toleranzfrist von einem Jahr vor oder nach der Veräußerung aufgegeben werden (die Nutzung als Hauptwohnsitz nach der Veräußerung ist für die Erfüllung der Mindestfrist aber unbeachtlich).

Für weiterführende Informationen könnte mit Verweis auf die Broschüre "Immobilien und Steuern" des Finanzenministeriums auch folgender Beitrag helfen:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=16946#p40547

[terakles]

servus,

vielen Dank für die rasche Antwort.

Ich würde daraus schließen, dass ich nach Aufgabe meines HWS, ein Jahr Zeit habe die Wohnung zu veräußern ohne Zahlung der ImmoESt. Sollte ich jedoch keinen Käufer finden, würde der Zweijahreszyklus von vorne beginnen. Hab ich das so richtig verstanden?

glg

[alles2]

Die Fristberechnung für den Hauptwohnsitzbefreiungstatbestand ist komplexer. Für verbindlichere Aussagen müssten wir den Zeitpunkt der Begründung des Hauptwohnsitzes nach der Anschaffung des Eigentumswohnung wissen. Bei der vorausgesetzten durchgehenden Nutzung als Hauptwohnsitz von mindestens zwei Jahren müssen zwei Merkmale bzw. Toleranzfristen berücksichtigt werden. Der Hauptwohnsitz darf frühestens mit der Anschaffung der Wohnung begründet worden sein und sollte nicht länger als 1 Jahr zurückliegend erfolgt sein. Ist dieses Kriterium erfüllt, reicht die Beibehaltung des Hauptwohnsitzes für die nächsten zwei Jahre allein nicht aus. Denn zwischen Anschaffung und Veräußerung des Wohnraumes müssen auch mindestens 2 Jahre liegen. Für die zulässige Aufgabe des Hauptwohnsitzes gilt die Toleranzfrist von einem Jahr vor bis nach der Veräußerung. Der relevante Zeitraum für die Fristberechnung für den Hauptwohnsitzbefreiungstatbestand ist allerdings der Zeitpunkt der Wohnsitzbegründung bis zur Veräußerung der Wohnung. Beträgt diese unter 2 Jahre, wäre man nicht steuerbefreit.

Konkret bedeutet das, wenn Du die Wohnung am 20.09.2021 gekauft und als Hauptwohnsitz angemeldet hast und frühstens am 20.9.2023 veräußert und als Wohnsitz abgemeldet hast, sollte alles in Ordnung sein. Wurde die Wohnung allerdings am besagten Tag nur gekauft, aber den Wohnsitz bspw. erst am 11.10.2021 angemeldet haben, könntest Du Schwierigkeiten mit Beamten bekommen, die die Gesetzeslage übergenau auslegen könnten, falls der Hauptwohnsitz am 10.10.2023 aufgegeben werden würde. Wann die Wohnung tatsächlich verkauft wird, ist aktuell egal, falls es bis zum 10.10.2024 erfolgt. Gelingt das nicht, müsste man sich das im Einzelfall ansehen, zumal das mit dem potentiellen Spekulationsgeschäft nicht mehr zur Debatte stellen sollte. Das ist auch der Grund, warum das Gesetz überhaupt eingeführt wurde, während vor geraumer Zeit noch eine Toleranzfrist von nur einem halben Jahr galt. Aber nagelt mich nicht fest, falls ich mich bei der Berechnung etwas vertan haben könnte.