Eigentumswohnung: Übertragung an Lebensgefährtin

[melhi]

Hallo,

wir haben in zwei Wochen auch einen Termin bei einem Notar, wollte hier aber einmal nachfragen, ob sich jemand damit auskennt.
Ich habe vor ca 8 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Diese bewohne ich seither auch durchgehend. Meine Lebensgefährtin ist vor 7 Jahren ganz eingezogen, seit 2 Jahren sind wir Eltern.

Die Wohnung musste ich damals natürlich zu einem guten Teil fremdfinanzieren. Da meine Lebensgefährtin nun eine größere Erbschaft gemacht hat bot sie an, den offenen Kredit zu tilgen. Dafür möchte sie aber natürlich auch ins Grundbuch, quasi eine Eigentumsgemeinschaft begründen.

Meine grundsätzlich Idee war ja, dass es hier zwei Möglichkeiten gibt.
a) Sie tritt in den bestehenden Kaufvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein (mit dem offenen Kredit als "Kaufsumme")
b) Ich übertrage ihr mittels Schenkungsurkunde die Hälfte der Wohnung (und sie "schenkt" mir den offenen Kreditbetrag..?)

Es gibt hier wohl auch noch eine Lösung C und D an die ich nicht denke.

Da ich aber die Wohnugn ständig mit Hauptwohnsitz bewohnt habe (nebst Freundin und unserem Kind) müsste ich eine Kaufsumme ja so gesehen nicht der Steuer zuführen? Meine Lebensgefährtin müsste aber wohl die Grunderwerbssteuer bezahlen und die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch?

Mir ist natürlich bewusst, dass es bei einer Trennung mit der Wohnung ein bisschen kompliziert werden dürfte ... das wird es aber sowieso mit Kind ... da würden wir dann wohl einen Passus zur Rückabwicklung einbauen ..

Ich möchte aber auch nicht, dass die nunmehrige Familienwohnung nur in meinem Besitz ist.

Hat da jemand einen Vorschlag?

[alles2]

Eigentlich ist zum Thema Begründung einer Eigentümerpartnerschaft nach § 2 Abs.10 iVm § 13 Abs.1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) bereits ziemlich viel getextet worden:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=20310#p47737

Freilich kann man sich auch die vorangegangenen Beiträge zu Gemüte führen. Mustervorlagen zu Kaufverträgen mit Eigentümerpartnern gibt es zuhauf. In einem etwaigen Vertrag kann es nicht schaden, wenn der Wohnungseigentumsvertrag, Grundrissplan und die Nutzwertberechnung beigelegt werden. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % und Eintragungsgebühr iHv 1,1 % des offiziellen Kaufpreises und die Grundbuchseingabegebühr von rund 47 bis 62 Euro können anfallen. Mehr zu den Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf eben hier:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/wohnen/8/Seite.210150.html

Unabhängig von der Art eines Miteigentums und einem zusätzlichen Konkubinats- oder Partnerschaftsvertrag dürfen Überlegungen über die Aufsandungserklärung, den Energieausweis, Verbindung nach § 5 Abs.3 iVm § 13 Abs.3 WEG, Benützungsvereinbarung (im Grundbuch vermerken lassen wegen etwaigem Rechtsnachfolger; siehe auch § 828 ABGB) bzw. Nutzungsrecht (Stichwort realer Anteil wegen § 829 ABGB, Nutzwertermittlung/Parifizierung bzw. Neufestsetzung der Nutzwerte nach § 9 Abs.2 WEG wegen Ab- und Zuschläge, Abänderung der Miteigentumsanteile, Vermietung, ...), Vorkaufsrecht, Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB und Regelungen über eine Teilungsklage nach § 830 ABGB, beliebig oft wiederholender Teilungsverzicht nach § 13 Abs.6 WEG iVm § 831 ABGB für die kommenden 3 Jahre (Ausnahmen beachten!), die Betriebs- und Erhaltungskosten, im Ablebensfall, Vollmachten bei Reparaturen/Renovierungen und Besitzstörungs- oder Unterlassungsklagen und bei Um- und Ausbauten angestellt werden.

Kein Wort verstanden? Dann fasst es die AK-Broschüre "Wohnen im Eigentum" gut zusammen:

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Wohnen_Eigentum_rg_bf.pdf

Seite 16 bis 28 befasst sich mit den Problemen, die es in einer Eigentümerpartnerschaft geben kann, und wie im negativen Extremfall eine Teilungsklage ablaufen würde. Diese Infos helfen, um entsprechende Vorkehrungen treffen zu können. Die darauffolgenden Seiten bis 46 gehen näher auf die genannte Nutzwertfestsetzung, Ausgestaltung des Wohnungseigentumsvertrages und die Eintragungen bzw. möglichen Anmerkungen im Grundbuch ein.
Mehr zum Partnerschaftsvertrag dann dort:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=3&t=24537#p52763

[MG]

Die prinzipielle Entscheidung, ob Sie Ihrer Lebensgefährtin den Einkauf in Ihre Wohnung ermöglichen wollen, oder nicht, kann Ihnen niemand abnehmen. Ihre Idee, mit dem wechselseitigen Schenken, hat keinen Sinn, weil auch das als entgeltliches Geschäft angesehen würde und vor allem deshalb, weil bei Ihnen Schenken udn Kaufen zur gleichen Steuer- und Gebührenbelastung führen würde!

Da Sie mit Ihrer Lebensgefährtin einen gemeinsamen Haushalt teilen, sind Sie "begünstigte Personen" im Sinne des § 26a GGG und sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Eintragungsgebühr werden günstiger berechnet!

Es fallen also keine 3,5% vom Kaufpreis an, sondern es kommt der Stufentarif, ausgehend vom (1/2) Wohnungswert zur Anwendung (0,5% für die ersten € 250.000,--, 2% für die weiteren 150.000,-- und erst für alles was über € 400.000,-- wäre, 3,5%).

Weiters wird die Eintragungsgebühr (1,1%) nicht vom Kaufpreis sondern (nur) vom dreifachen (in Ihrem Fall 1/2) Einheitswert berechnet!

Das wird Ihnen der Notar aber sicher noch alles erklären.

Meines Erachtens wäre es aufgrund der Tatsache, dass Sie weder verheiratet noch verpartnert sind, dringend zu empfehlen, eine entsprechende Partner-Vereinbarung abzuschließen und auch im Hinblick auf die Besonderheiten des Partnerwohnungseigentums, beiderseitige Regelungen für den Todesfall zu überlegen.

Sprechen Sie dieses Thema auch beim Notar an.


Ein paar weiterführend Informationen hierzu:

https://www.vertragsbegleiter.at/nicht-eheliche-lebensgemeinschaft/
https://www.vertragsbegleiter.at/eigentuemergemeinschaft/

mfG

[alles2]

Die beiden nun letztgenannten Links findet man auch im von mir verwiesenen Thread. Den habe ich hier erwähnt, weil es das Thema schon gibt und es die typischen Herangehensweisen umfasst, die sich inhaltlich mit dem Horizont des Fragesteller decken.
Hingegen wurde mein externer Link zu den Nebenkosten korrigiert ("210150" statt "210120").

Nachdem es dem Ratsuchenden weniger um die Ausgestaltung seiner benannten Möglichkeiten geht, sondern er verschiedenste Varianten (C und D) ausloten möchte, hatte ich allgemein darauf hingewiesen, dass je nach Art der Lösung Gebühren und Steuern in der besagten Höhe anfallen KÖNNEN, die auch so im korrigierten Link stehen und ich dafür die Quelle genannt habe, wo auch die Rede von "grundsätzlich" ist. Die Darstellung "origineller" Lösungen, um sich was zu sparen, überlasse ich anderen. Wenn man sämtliche gesetzliche Grundlagen, die nachfolgend erwähnt werden durchstudiert (bitte alles aufklappen), und etwas kreativ ist, kann man auch selber draufkommen:

https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/steuersatz.html

Da auch ein Kind im Spiel ist, gäbe es noch was, wobei nicht jeder mitspielen würde. Daher ist man meist mit den altbewährten Methoden, die im eingangs erwähnten Thread behandelt wurden, oft besser beraten. Alles andere sollte man den Risikofreudigen überlassen. Denn es soll auch Fälle geben, wonach eine Lebensgemeinschaft nur vorgetäuscht wurde, um zum begünstigten Personenkreis zählen zu können. Das gebe ich nur zu bedenken, wobei damit hier niemanden etwas unterstellt wird.
Und nicht jeder ist als "Der talentierte Herr Benko" geboren. Gegen wen das geht, darf jeder für sich entscheiden