Immobilienkauf Gewährleistung

[Nessa]

Hallo,

wir haben ein altes Bauernhaus gekauft und nun sind einige Dinge anders als uns dargestellt worden ist und es kommen zu viele Sanierungskosten auf uns zu.
Wenn im Vertrag unter "Gewährleistung" folgendes steht: Die Verkäuferin haftet den Käufern nicht für ein bestimmtes Ausmaß oder sonstige Eigenschaft und Beschaffenheit des Kaufobjektes". Heißt das, dass man dann gar kein Recht hat, wenn ein versteckter Mangel auftritt, der den Wert des Hauses empfindlich mindert (z.B. feuchte hangseitige Wand und fehlende Abdichtung des Bodens nach unten - die Wand steht auf Erde und ist mangelhaft gegen Feuchtigkeit von unten abgedichtet?

Uns wurde das Haus als bereits "grundsaniert" und "teilrenoviert" vom Makler im Expose beschrieben. Mit Holzzentralheizung, die auf Pellets umgerüstet werden kann und mit Kaminanschluss. Tatsächlich wurde außer ausmalen und ausräumen nichts saniert, etwas das uns nun sogar schriftlich mitgeteilt wurde, die Eigentümerin schreibt sogar von "schlechtem Zustand" in dem das Haus war. Im Expose klang das aber anders, wenn grundsaniert und teilrenoviert steht, muss ja irgendetwas gemacht worden sein oder?

Die Verkäuferin redet sich darauf aus, dass dass Haus mit einem höheren Kaufpreis angeboten wurde. Es stimmt dass im Expose zuerts 270.000,- als Kaufpreis als Verhandlungsbasis standen. Vom Makler wurden uns allerdings Angebote vorgelegt welche Leistungen noch anstehen - Elektrikerleistung von ca 28.000,- und Installateurangebot für Montage und Anschlüsse der Keramiken und Geräte von 7.000 Euro. Wir haben das was ausständig war zusammengezählt und sind auf rund 70.000,- gekommen, die die noch als ausständig genannten Arbeiten + Ausstattung ausmachen und haben daher nur 200.000,- angeboten, weil wir diese Arbeiten und Endausstattung lieber selbst beauftragen wollten. Wir wollten etwa zwei Küchen und Bäder machen, also auch die Elektrik anders beauftragen ebenso die Installationen natürlich. Schlussendlich haben wir 213.000 Euro bezahlt und im Laufe der Sanierungsarbeiten haben sich aber zahlreiche Angaben der Dinge die funktionieren sollten als falsch herausgestellt. Der Kamin entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben, die Heizung war falsch verlegt und funktioniert so nicht, hat auch keine Bewilligung mehr laut Rauchfangkehrer, der Boiler war komplett kaputt. Auch die gesamten Ver- und Entsorungsleitungen der Installationen mussten neu gemacht werden weil die schon ganz kaputt war. Im ursprünglichen Angebot dass der Makler eingeholt hatte waren diese Hauptleitungen aber nicht angeboten gewesen, weil die angeblich noch funktionieren sollten, was nicht der Fall war.

Die Frage ist, wenn wir jetzt die Sanierungskosten für all diese fehlerhaften Dinge einklagen wollen, welche Beweise müssen wir da vorlegen können? Was wenn die Verkäuferin sagt es war ja zu sehen dass die Heizung alt war? Es war zu sehen dass die älteren Datums ist, aber da das explizit im Expose stand haben wir als Fakt genommen, dass die noch funktioniert fürs erste. Ein völlig unbeheizbares Haus, nichtmal mit Holzöfen wäre ja viel weniger Wert gewesen, zumal ja diese alten Teile ja dann auch noch abgebaut und entsorgt werden müssen. Der Installateur sagte uns eigentlich dann, dass die Leitungen falsch verlegt sind, der Rauchfangkehrer dass das Gerät keine Bewilligung erhält, ebenso dass der Kamin saniert werden muss.
Da eine Reparatur etwa der Heizung wesentlich teurer ist und vermutlich gar nicht mehr möglich als z.B. gleich eine neue Infarotheizung einzubauen würde dann die Rechnung für diese neue Heizung überhaupt vor Gericht akzeptiert werden? Welche Beweise müssen vorgelegt werden um die falschen Informationen zu belegen. Wir haben ja die Leitungen schon abgebaut mittlerweile etwa, das Gerät selbst steht noch. Hat da jemand Erfahrung wie so etwas zu beweisen oder zu belegen ist vor Gericht, was wird da akzeptiert? und reicht dann eben eine Rechnung für eine neue Heizung oder nicht?

Der Hauptbrocken der Schäden ist eigentlich die Sanierung der feuchten Wand, wenn das durch den Gewährleistungsausschluss nicht gedeckt ist, fallen die größten Kosten eigentlich weg die wir einfordern können.
Hat hier jemand einen Tipp?
Danke!

[MG]

Eine Frage vorweg: Wieso ist die feuchte Wand ein Ihrer Meinung nach versteckter Mangel? War die Wand bei der Besichtigung in einem anderen Zustand? War diese zugänglich bei der Besichtigung?

Allgemeine Informationen zum Thema Gewährleistung finden Sie ich auch auf meiner Infoseite:

https://www.vertragsbegleiter.at/wie-besichtigt-gewaehrleistung-im-privaten-immobilienvertrag/

[alles2]

Zu dieser Thematik hätte ich als erste Maßnahme einen etwas differenzierten Zugang. Ein Vermittler (Erfüllungsgehilfe seines Auftraggebers) muss darauf vertrauen, was der Eigentümer behauptet. Über die Richtigkeit der erteilten Angaben muss er sich nicht vergewissern (z.B. durch entsprechende Prüfungen), wobei ihn ebenso die erhöhte Sorgfaltspflicht entsprechend § 1299 ABGB treffen würde. Auf der anderen Seite geht es bei solchen Büros ums Geldverdienen, weshalb der eine oder andere Immobilienmakler geneigt sein könnte, die Wohnobjekte (mit etwas Übertreibung) geschönter darzustellen als sie sind, um Kunden eher ködern zu können. Dann läge nämlich eine Pflichtverletzung vor und man könnte die Provision (gerichtlich) mäßigen. Dies und wie eine Besichtigung ablaufen sollte, worauf es bei Anboten zu achten gilt, wie sich die Provision errechnet, wie es sich mit dem Rücktrittsrecht verhält und wie aufrichtig ein Makler vorzugehen hat, findet sich in der AK-Broschüre "Der Umgang mit Immobilienmaklern - Tipps für Wohnungssuchende":

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Immobilienmakler_2022.pdf

Gleich zu Beginn heißt es entsprechend § 3 Abs.1 bis 3 MaklerG:

Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren; dies auch dann, wenn er
zugleich im Auftrag des Dritten tätig ist. Das heißt, dass der Makler - auch wenn er zuerst vom Vermieter oder
Verkäufer beauftragt wurde - verpflichtet ist, den Wohnungssuchenden vor einem nachteiligen Geschäft zu
schützen.

Damit könnte man es nicht so genau genommen haben. Um dem nachzugehen, wäre die spannende Frage, was die Liegenschaftsverkäuferin von der Beschreibung des Maklers hält und ob sämtliche Angaben von ihr stammen. Im Rahmen der Maklerhaftung und bei nicht ordnungsgemäßer Aufklärung über die Beschaffenheit und wesentlichen Eigenschaften des Kaufobjektes, z.B. das Verschweigen von Immissionen vom Nachbarsgrund oder Bauprojekten am angrenzenden Grundstück, kann von Ersatz des Vertrauensschadens (Differenzbetrag durch den Schaden im Vergleich zur korrekten Erfüllung des Kaufvertrages) bis hin zur Rückabwicklung alles möglich sein (§ 3 Abs.4 Maklergesetz MaklerG), wenn das Wohnobjekt nicht für die eigentlichen Zwecke genutzt werden kann und es sonst nicht zu einem Geschäftsabschluss gekommen wäre. Einfacher wird es eben bei einer erheblichen Mäßigung der Provision, welche in ähnlich gelagerten Fällen um 60 bis 80% erfolgt ist, bei denen es um unrichtige oder unvollständige Informationen ging.

Und wie schon gestern in einem anderen Thread erwähnt wurde, könnte auch hier eine Irrtumsanfechtung nach § 871 ABGB schlagend werden, sollte wegen der Verkäuferin der Makler bei Euch ein Irrtum verursacht haben. Dann ist nämlich ihr die ganze Verantwortung zuzuschreiben, zumal sie für sein Verschulden haftet. Geht es Dir nur um gewährleistungsrechtliche Ansprüche, dann versteif Dich nicht zu sehr auf das Exposé, sondern befasse Dich mit dem öffentlich geschalteten Inserat und den Abweichungen von den vertraglichen Vereinbarungen, die mehr Bedeutung haben.

[Nessa]

Vielen Dank für die Nachrichten und den Link, der sehr hilfreich ist!
Zur Frage: Wieso ist die feuchte Wand ein Ihrer Meinung nach versteckter Mangel? War die Wand bei der Besichtigung in einem anderen Zustand? War diese zugänglich bei der Besichtigung?
Im Expose stand eben dass das Haus schon "liebevoll teilrenoviert und nach der bereits erfolgten Grundsanierung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten sei". Also wir hineingekommen sind waren eigentlich alle Wände schön weiß und es lagen noch am Boden überall so Renovierungs-Abdeckungen. Da von erfolgter Grundsanierung die Rede war haben wir angenommen, dass die Wände daher grundsaniert sind und da kein Feuchtigkeitsproblem sei. Nur im hinteren, hangseitigen Bereich waren zwei Räume nicht ausgemalt, im Bad -einem der zwei Räume - klebten noch so Plastikbeläge an der Wand. Teilweise waren die heruntergerissen, aber sie klebten zu großen Teilen noch sehr fest oben. Erst als wir die entfernt haben weil wir verfliesen wollten und das alles heruntergekratzt hatten kam uns ein ganzer Teil entgegen, weil die Heraklitdämmung darunter schon ganz nass war schon und so die ganze Wand nicht mehr gehalten hatte. Die Teile, die sichtbar waren, haben bei der Besichtigung nicht feucht gewirkt auf uns, aber große Teile waren zugeklebt mit einem festen Plastikbelag, die haben das ganze wohl zusammengehalten. Gewundert haben wir uns schon, warum alles so schön ausgemalt und die Wände saniert waren wie wir dachten, nur hier alles so kleben gelassen worden war. Der zweite Raum war der Heizraum gewesen, da waren die Wände frei, man sah aber keinen Feuchtigkeitsschaden, dazu hätte man einen Experten mit Messgerät gebraucht. Da ja von bereits erfolgter Grundsanierung die Rede war dachten wir natürlich ein Experte hatte sich das alte Haus angeschaut und die Wände seien eben grundsaniert worden. Der Makler sagte es gäbe Angebote wegen Elektrik und Installationen die noch gemacht werden müsste und wir haben uns natürlich gewundert, warum man zuerst die Wände macht und dann alles wieder aufstemmen mus,s um die Leitungen zu legen. Im Nachhinein wissen wir, dass das halt kaschieren sollte das gar nichts gemacht worden war, wir sollten glauben dass es eine Grundsanierung und Teilrenovierung gegeben hatte. Laut schriftlicher Aussage der Verkäuferin kürzlich war ja keine Sanierung erfolgt, nur ausgemalt worden und zuvor ausgeräumt/entmüllt worden. Sie schrieb sogar wir wussten dass das Haus in einem "schlechten Zustand" war. Wir finden wenn keine Sanierungen stattgefunden haben darf das natürlich auch nicht drin stehen oder? die Verkäuferin hat eine Immobilienfirma in Tirol und der Makler hat ihr in Kärnten dieses Haus von der damaligen Eigentürmerin gefunden gehabt, sie hat es um im Kaufvertrag 120.000,- Euro in laut ihrer Aussage "sehr schlechtem Zustand" gekauft und es ein dreiviertel Jahr später um 213.000 Euro als teilrenoviert und grundsaniert verkauft, obwohl laut ihrer Aussage nur entrümpelt und ausgemalt worden war, wie sie uns nach dem Kauf nun geschrieben hat. Ob sie tatsächlich ahnten dass die Wände feucht sind wissen wir nicht, die Verkäuferin (GF der Immobilienfirma) hatte das Haus angeblich selbst nie besichtigt, der Makler hatte es ihr vorgeschlagen und den Kontakt gelegt. Wir hatten ja leider keinen Kontakt zur früheren Eigentümerin mehr, uns wurde Glauben gemacht dass diese damalige Eigentümerin drin gewohnt hat, also die Heizung, die Holzöfen, der Boiler, der Kamin etc zu verwenden waren. Tatsächlich hören wir von den Nachbarn nun, dass das Haus nur im Sommer bewohnt werden konnte, weil die Heizung nie funktioniert hat und dass regelmäßig Wasser im hinteren Teil des Hauses stand....
Also die Eigentümerin/Verkäuferin könnte sich ausreden dass sie gar nichts wusste in welchem Zustand das Haus ist, angeblich hat sie es erst gesehen als wir es gekauft haben, der Makler hat alles für sie abgewickelt.... Bei 120.000 E Kaufpreis verstehe ich das ja dass sie es so gekauft hab, aber uns wurde ja ein bis vor kurzem bewohntes Haus verkauft mit Zentralheizung, wo nur die Elektrik und Installationen, Bad u Küche neu gemacht werden müssten. Jetzt stellt sich die Sache anders dar, nachdem wir wissen dass das Fundament neu gemacht und abgedichtet werden muss, die Wände teuer trockengelegt werden müssen. Zudem ist das alles langwierig, wir wollten so bald wie möglich vermieten nach der Sanierung wegen des Kredits damit wir den rasch abzahlen können. uns wurde gesagt dass das jetzt Jahre dauern kann und wir unbedingt erst fertigsanieren sollen wenn das trocken ist.

[alles2]

Bin mir nicht sicher, ob derartige Links, wie es die erste Antwort enthält, hier erlaubt sind, zumal auch diese Werbung für die eigene Kanzlei angesehen werden können, um auf sich aufmerksam zu machen. Die Forenregeln besagen, dass Werbung für sich selbst oder für andere und alle Links außerhalb von JUSLINE unerwünscht sind, sofern es nicht auf staatlicher Ebene erfolgt. Meine Kritik, dass einige Anwälte dieses Forum für ihre Zwecke missbrauchen, bleibt offensichtlich unerhört. So wie in der Politik auch, dürften einige eine Sonderstellung genießen. Soll mich jedoch nicht weiter kümmern, während ich nur darauf hinweisen kann!

Denn alles rund um die Gewährleistung bei einem Immobilienkauf findet man auch in der AK-Broschüre "Kauf einer Eigentumswohnung" (Seite 85 bis 90):

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Eigentumswohnung_2021.pdf

Dass stattdessen auf eigene Inhalte verwiesen wird, ist nicht weiter verwunderlich.

So wie Du es beschreibst, klingt es wie ein Anlegerobjekt als Geschäftsmodell. Dabei wird ein altes Haus gekauft, saniert/renoviert und wiederverkauft. Dann frage ich mich, was dabei "liebevoll" sein soll, wenn die beteiligten Personen dort selbst nie gewohnt haben. Ich habe so meine Bedenken, ob wirklich alles ordentlich abgelaufen ist oder irgendwelche wirtschaftliche Konstrukte dahinterstecken. Damit verweise ich auf Seite 6 der Broschüre in meinem ersten Beitrag, den ich übrigens aufgrund der großen Resonanz zwischenzeitlich bearbeitet habe. Demnach heißt es unter "Eigengeschäfte des Maklers" im Sinne des § 6 Abs.4 MaklerG:

Wenn zwischen Makler und Wohnungsabgeber ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht
(zB der Vermieter/Verkäufer ist der Bruder des Maklers oder Makler und Vermieter/Verkäufer stehen in ständiger Geschäftsbeziehung), so muss der Makler den Wohnungssuchenden unverzüglich schriftlich auf dieses
Naheverhältnis hinweisen, sonst hat er auch bei erfolgreicher Vermittlung keinen Provisionsanspruch!

[Nessa]

Vielen Dank!! Das ist ein wertvoller Hinweis! Der Makler hat das zwar erzählt, dass er Partner der Verkäuferin ist, wir glauben eher im Sinne sie hat etwas gesucht und er es ihr vermittelt, weil er Makler in der Gegend ist und sie in Tirol ist.) Aber es stimmt, er hat nicht schriftlich auf das Naheverhältnis hingewiesen, das hätte er müssen. Gesagt hat er eben dass sie das Objekt gekauft hat, ohne es zu besichtigen vorher, angeblich hatte sie überlegt es für sich selbst zu renovieren. Sie erzählte später dass ihr davor ein altes Bauernhäuschen weggeschnappt worden war, weil sie nicht gleich kommen konnte persönlich. Wir hatten dem Makler vertraut der auch gesagt hat, dass sie nun kaum etwas verdient hat an dem Geschäft. Wir hatten das geglaubt weil wir gedacht haben das wirklich saniert worden war schon in dem dreiviertel Jahr seit sie es gekauft hatte, die Handwerkerangebote waren auch vom Juni 2022 datiert. Es aber ohne Sanierung um 93.000,- teurer - unter Angabe falscher bzw. zumindest nicht nachgeprüfter Informationen zu verkaufen - deckt locker die Kosten für Räumung und Ausmalen ab und verdient hat sie dabei sehr wohl gut. Wäre das so nicht gestanden "liebevoll teilrenoviert und bereits erfolgte Grundsanierung" hätten wir natürlich den Preis noch heruntergehandelt noch mehr und nicht darauf vertraut dass die Angaben stimmen. Sie konnte ja mit der früheren Eigentümerin reden beim Kauf, wir nicht, wir dachten die hätte bis Juni 2022 fix gewohnt in dem Haus, weil im Grundbuch die Adresse als Hauptwohnsitz gestanden war. Tatsächlich war das Haus eben nicht ganzjährig bewohnbar laut Nachbarn.
Wir hatten dem Makler auch insofern vertraut, weil er uns die ganzen Angebote geschickt hatte für die final geplanten Sanierungsschritte, Elektriker, Installateur und so, weil man es uns eben teurer "fertigrenoviert" angeboten hatte ursprünglich. Wir haben dann diese noch ausständigen Beträge abgezogen und den Betrag angeboten, wenn wir selbst weiter machen nach unseren Wünschen.
Also die Maklerprovision zurückfordern oder reduzieren zu lassen ist wirklich ein guter Hinweis, weil der hat sehr dazu beigetragen dass wir so gekauft haben und die Texte hat er ja als Makler so veröffentlicht zumindest und die waren einfach falsch.

Noch eine Frage: Wenn wir versuchen würden die Sanierungskosten einzuklagen, alles was uns da versprochen wurde und nicht eingehalten worden war, was für Belege braucht man da? Welche Art von Gutachten? Bei der alten Heizung etwa, die Leitungen haben wir bereits abgebaut nämlich, das Gerät steht noch. Für die Kaminsanierung haben wir ein Angebot, der Rauchfangkehrer sagte ja sofort, dass das so nicht beheizt werden darf. Bei den Installationen haben wir die Rechnung des Installateurs, weil ja die Ver- und Entsorgungsleitungen natürlich nicht mehr zu verwenden waren, der Boiler auch nicht. Für die Wandsanierung das Angebot der Firma - falls hoffentlich die Gewährleistung bei verstecktem Mangel geht. Was wäre wenn man feststellt, dass sie das nicht arglistig gemacht hat, sondern glaubhaft macht sie wusste es selbst nicht? Sie sich also auf den Makler rausredet der ja für sie den Kauf abgewickelt hat? Obwohl sie telefonisch mit der damaligen Eigentümerin in Kontakt war intensiv. Wir wissen nicht was die erzählt hatte damals, aber wie gesagt bei 120.000,- Kaufpreis ist das ja alles kalkulierbar und man hat fast 100.000 Euro mehr für Sanierung über...

[MG]

Bevor Sie hier weitere Schritte setzen, sollten Sie sehr genau und vor allem selbstkritisch (haben Sie zumutbar den Kaufgegenstand geprüft, oder waren Sie da vielleicht etwas "schleissig"?) den gesamten Vorgang noch einmal prüfen und auch alle bezughabenden Urkunden noch einmal durchsehen und ggf. auch mit einem/r RA aus der Gegend besprechen.

Es ist zB auch wichtig, welche Textierung im schriftlichen Angebot (so ein solches verwendet wurde) enthalten war.

Derartige Gewährleistungsprozesse stellen - nicht zuletzt wegen des doch hohen Streitwertes und der Tatsache, dass es kaum ohne teure Sachverständigengutachten läuft - ein beträchtliches finanzielles Risiko dar. Eine gerichtliche Auseinandersetzung sollte daher wirklich nur allerletzte Ausweg sein.

Nach entsprechender Abklärung wäre es daher, wenn man Anhaltspunkte für gegebene Ansprüche findet, ratsam, zuerst Anstrengungen zu unternehmen, die Sache gütlich mit der Verkäuferseite und auch ggf. dem Makler zu regeln.

Alles Gute!

[Nessa]

Vielen Dank für den Rat, wir glauben auch dass es nicht so einfach ist, aber es hilft uns sehr schon vorab ein paar Hinweise zu bekommen was wichtig wäre. Als Laie weiß man ja nicht wo anfangen. Ich habe schon versucht mit der Verkäuferin zu verhandeln, aber derzeit stellt sie sich noch stur. Hoffentlich hilft ein Anwaltschreiben vielleicht und den tatsächlichen Streitwert juristisch ermitteln zu lassen gibt uns dann hoffentlich einen Richtwert dazu.
Danke jedenfalls sehr!

[Hank]

...die Beratung über einen Immobilienkauf kostet eben Zeit - die vielfältigen Fragen lassen sich nicht in zwei Sekunden klären, dafür ist das Thema zu komplex. Und solange die Eigenheimer keine Anstalten machen, die Arbeit der Finanzberater, Anwälte, Experten usw. angemessen zu bezahlen. sondern sich wie Schnäppchenjäger von Tip zu Tip schnorren, kriegen sie eben die Beratung, die sie verdienen...

[alles2]

Man macht es sich zu leicht, wenn nur den Betroffenen, aber nicht den Fachkundigen ans Bein gepinkelt wird. Auch manchen Anwälten sitzt das Hemd näher als der Rock. Sprich, denen steht das eigene finanzielle Interesse über das rechtliche Interesse des potentiellen Mandanten. Daher kann es nie schaden, eine unvoreingenommene Meinung aus der Distanz nicht involvierter Personen einzuholen. Wie man die Anregungen aus verschiedensten Perspektiven verarbeitet, bleibt einem dann selbst überlassen. In diesem konkreten Fall dürfte bereits eine ordentliche Stange Geld an einen Immobiliendienstleister gewandert sein. Was der Kunde davon hat, sieht man ja jetzt.

Nebenbei bemerkt gibt es Bausachverständige bzw. Gutachter für Baumängel. Zudem braucht nicht zwingend ein Anwaltsschreiben. Es kann völlig ausreichen, wenn man dem Vertragspartner dem Gerichtsweg ankündigt, sollten nicht innerhalb einer gewissen Frist gewisse Handlungen vorgenommen worden sein.

[danahenry]

Auf jeden Fall gebührt Ihnen mein aufrichtiger Dank!