Betriebskosten Geschäftslokal

[Lip]

Hallo zusammen!

Folgendes Szenario:

Zwei mit einem Geschäftslokal verbundene Keller sind weder zu Wohn/oder Geschäftszwecken- noch zu geschäftlichen Lagerzwecken nutzbar.

Für die monatlichen Aufwendungen sieht der WEG-Vertrag einen abweichenden Aufteilungsschlüssel vor. Es wird nach Nutzflächen im Sinne des MRG verrechnet.

Steht dem Eigentümer eine Rückerstattung der bereits geleisteten Betriebskosten zu?

[alles2]

In den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen keine Geschäftslokale oder unvermietete Eigentumsobjekte. Da es bei den Betriebskosten keine gesetzliche Vorgaben gibt, kann man vertraglich vereinbaren, ob und in wie fern man sich sinngemäß an das MRG orientiert. Zu den Kellerräumen (als Stauraum) kann es darüber hinaus eigene Regelungen geben.

[Lip]

Die Kellerflächen werden im Nutzwertgutachten als Nutzflächen angeführt, sind aber tatsächlich nicht nutzbar/vermietbar. Ein Gutachten bestätigt die Nichtvermietbarkeit.

Der WEG-Vertrag sieht lediglich eine Aufteilung der monatlichen Aufwendungen nach Nutzflächen im Sinne des MRG vor. Keine weiteren Spezifikationen oder Abmachungen.

Sollte nun der Eigentümer des Geschäftslokals die bereits geleisteten Zahlungen für die nicht nutzbaren oder vermietbaren Flächen zurückerstattet bekommen?

[alles2]

Die Meinung des Verwalters wäre nun interessant und ob eine ordnungsgemäße Betriebskosten-Abrechnung nach § 20 Abs.3 WEG gelegt wird. Wird diese nicht innerhalb von 3 Jahren beeinsprucht (§ 1486 Z 1 ABGB), gilt es als stillschweigend akzeptiert. Man kann es vom Bezirksgericht (Außerstreitsache) bzw. einer Schlichtungsstelle überprüfen lassen.

[Lip]

Das Objekt wurde vor ca. 2 Jahren gekauft. Die Beanstandungsfrist ist noch nicht abgelaufen.

Der Verwalter versucht eine vorübergehende Nichtnutzbarkeit zu argumentieren, die auf eine Verwahrlosung des Voreigentümers zurückzuführen sei. Das Objekt sei in dem Wissen über dessen Zustand gekauft worden.
Ein Keller, solange mit einem Geschäftslokal rechtlich verbunden, sei überdies selbst wenn objektiv nicht nutzbar/vermietbar, trotzdem als solcher zu betrachten, solange das Geschäftslokal selbst nutzbar/vermietbar sei.

Auf eine Nichteignung zu geschäftlichen Lagerzwecken und/oder/bzw. die Notwendigkeit baulicher Massnahmen, die die schlichte Erhaltungspflicht bei weitem übersteigen würden, wird nicht eingegangen.

[Lip]

Das Nutzwertgutachten ist als fundamental falsch zu betrachten (Wohnungseigentumsbegründung an allgemeinen Teilen, Nichterrichtung von allgemeinen Teilen, Flächenabweichungen von über 20% innerhalb der Objekte, etc.).
Eine Neuparifizierung wird angestrebt, eine Einstimmigkeit ist jedoch aufgrund der massiven baurechtlichen Abweichungen und dem damit verbundenen Aufwand, derzeit nicht realistisch- die Anfechtung des Nutzwertgutachtens und somit das Risiko einer Auflösung des Wohnungseigentums und damit schlichtes Miteigentum, nicht erwünschenswert.

Die Rechnungslegung ist somit nur insofern richtig, als, dass sich der Verwalter an die Aufteilung im bestehenden Nutzwertgutachten hält.

[Lip]

Der Bauakt lässt zudem auf eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten schließen. Eine Anwendung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels wäre also nicht zulässig. Ein Erwirken des gesetzlich vorgesehenen Aufteilungsschlüssels nach Nutzwerten, hätte jedoch vermutlich keine Rückerstattung vergangener Zahlungen zu Folge.

[MG]

Solange es keine neue - rechtswirksame - Aufteilungs- bzw. Abrechnungsregelung gibt, ist der Verwalter gezwungen, nach der bestehenden Regelung abzurechnen.

Eine gerichtliche Änderung würde erst mit dem Beginn der auf die Antragstellung nächstfolgenden Abrechnungsperiode wirksam (§32 Abs 5 WEG).

[Lip]

Die Frage nach einer Erstattung der bereits geleisteten Zahlungen bleibt allerdings immer noch offen:

Hat der Eigentümer eines Geschäftslokals Anspruch auf die bereits geleisteten monatichen Aufwendungen, für Flächen für dessen Nichtvermietbarkeit er einen Nachweiß in Form eines Gutachtens vorweißen kann, wenn:

- die Nichtvermietbarkeit baulicher Natur- und nicht auf ein temporäres Versäumnis der Erhaltungspflicht nachzuführen ist
- diese Flächen im Nutzwertgutachten trotz dem als Nutzflächen festgehalten werden,
- im WEG Vertrag ein abweichender Aufteilungsschlüssel vereinbart wird, der ohne weitere Spezifikationen eine Aufteilung der monatlichen Aufwendungen im Sinne des MRG vorsieht

?

[alles2]

Irgendwie kann ich noch immer keinen wirklichen Rechtsmangel erblicken, bei dem wer anderer als der Eigentümer haften würde und den dieser durch eine Grundbucheinsicht (Hauptbuch und Urkundensammlung) vor seiner Unterschrift hätte vermeiden können. Zum Thema "Allgemeines zur Grundbuchseinsicht" heißt es auf folgender Seite:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundbuch/Seite.600210.html

Umstände, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, aber dennoch von der Käuferin/dem Käufer übersehen werden, können später nicht mehr als Mangel geltend gemacht werden!

Folglich hätte der Käufer für etwaige Rechtsmängel einzustehen, sofern er diese schriftlich in Kauf nimmt und der Verkäufer nichts wider besseres Wissen behauptet hat.

[Lip]

Irgendwie kann ich noch immer keinen wirklichen Rechtsmangel erblicken, bei dem wer anderer als der Eigentümer haften würde und den dieser durch eine Grundbucheinsicht (Hauptbuch und Urkundensammlung) vor seiner Unterschrift hätte vermeiden können. Zum Thema "Allgemeines zur Grundbuchseinsicht" heißt es auf folgender Seite:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundbuch/Seite.600210.html

Umstände, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, aber dennoch von der Käuferin/dem Käufer übersehen werden, können später nicht mehr als Mangel geltend gemacht werden!

Folglich hätte der Käufer für etwaige Rechtsmängel einzustehen, sofern er diese schriftlich in Kauf nimmt und der Verkäufer nichts wider besseres Wissen behauptet hat.

Der Umstand, dass ein Keller nicht vermietbar ist, ist aus dem Grundbuch nur dann ersichtlich, wenn dessen Fläche nicht zur Nutzfläche gezählt wird. Umgekehrt kann das erst im Nachhinein festgestellt werden, wenn jemand die Vermietbarkeit eines Objektes- und somit die Richtigkeit des Nutzwertgutachtens bzw. der Nutzflächenberechnung überprüft.

Wieso soll die Unrichtigkeit eines Nutzwertgutachtens kein Rechtsmangel sein? Oder die Unzulänglichkeit eines WEG-Vertrages, welcher sich auf Gesetze stützt die für einen solchen Fall nicht gerüstet sind?

[alles2]

Wann es irgendein Gutachten gab, also ob vor oder nach dem Erwerb eines Objekts, konnte ich nicht beurteilen. Auch nicht, von wem und wieso dieses veranlasst wurde, mit welchen Fragen es sich auseinandergesetzt hat und was es in weiterer Folge bewirkt hat, falls es nicht einfach in der Schublade steckengeblieben ist.

Wo kein Kläger, da kein Richter. Und nur weil ein Sachverständiger zum Schluss käme, dass ein Gutachten fehlerhaft sei, muss das noch nicht endgültig sein bzw. muss es noch lange nichts heißen. Es zählt das, was zum Vertragsabschluss vereinbart wurde. Kommen nachher Umstände auf, die sich nicht ganz als ordnungsgemäß herausstellen, sollte das eben überprüft werden. Zudem wüsste ich jetzt nicht, warum der Vertrag unrechtmäßig sein soll, wenn dieser nur allgemein das Zustandekommen der Betriebskosten-Abrechnung beschreibt. Denn dass es sich an der Nutzfläche orientiert, würde ja unverändert bestehen bleiben. Die Abrechnung selbst ist es, welche zu hinterfragen wäre, wenn sich eine geringere Nutzfläche herausstellen sollte.

Nur als kleiner Exkurs sei auf § 17 Abs.2 MRG verwiesen, an die sich manches Mal auch das WGG und WEG orientiert:

Veränderungen der Nutzfläche auf Grund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

Wie Du siehst, wird es durchaus schwierig, wenn man rückwirkend etwas von den Betriebskosten zurückhaben möchte. Selbst wenn Du nur Mieter wärst, könnte es sein, dass es erst mit einem neuen Mietverhältnis berücksichtigt werden würde. Auf jeden Fall braucht es da mehr als nur irgendein Gutachten.

[MG]

Die ursprüngliche Frage

Steht dem Eigentümer eine Rückerstattung der bereits geleisteten Betriebskosten zu?

müsste man vielleicht noch dahingehend präzisieren, von wem denn der Eigentümer (also nicht Mieter etc.) eine Rückerstattung einfordern können sollte.

Von den übrigen Miteigentümern: NEIN
Die Abrechnung hat - wie ich oben schon geschrieben habe, nach den Abrechnungsvorschriften des Hauses zu erfolgen. Solange die Regelung in Kraft ist, erfolgt jede Abrechnung, die der Regelung folgt rechtsrichtig. Wenn der einzelne Eigentümer da etwas zurück bekäme, wer sollte denn dann diesen Entfall tragen...?

Vom ehemaligen Gutachter (Nutzwertgutachten): wohl auch NEIN
Die (technische) Benützbarkeit der zugeordneten Räumlichkeiten (also zB zu feucht, um bestimmte Dinge dort zu lagern) ist kein Kriterium, auf das der Gutachter zu achten hat. Und selbst wenn der Gutachter etwas unrichtig gemacht hätte, dann bleibt immer noch die Tatsache, dass die Miteigentümer den Verrechnungsschlüssel ja gekannt haben und im Rahmen des WE-Vertrages genau so, wie er jetzt ist, "genehmigt", also unter sich vereinbart haben.

Vom Voreigentümer (falls der jetzige Eigentümer später erworben hätte): Eher NEIN
Die Verrechnung der Betriebskosten und damit auch deren Höhe war ja wohl bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt. Dass die Keller nicht - bzw. für den jetzigen Eigentümer - nicht benützbar sind, erscheint mir im Rahmen der Gewährleistung/Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer zB nur dann relevant, wenn der wahre Zustand beim Kauf bzw. der Besichtigung verschleiert/"geschminkt" war, und deshalb die Unbrauchbarkeit bei einer normalen Besichtigung nicht erkannt werden konnte.

Es bleibt also wohl nur der Weg bzw. der Versuch, den Aufteilungsschlüssel einvernhemlich, bzw. allenfalls zwangsweise über gerichtliche Entscheidung zu ändern.

[Lip]

Die ursprüngliche Frage

Steht dem Eigentümer eine Rückerstattung der bereits geleisteten Betriebskosten zu?

müsste man vielleicht noch dahingehend präzisieren, von wem denn der Eigentümer (also nicht Mieter etc.) eine Rückerstattung einfordern können sollte.

Von den übrigen Miteigentümern: NEIN
Die Abrechnung hat - wie ich oben schon geschrieben habe, nach den Abrechnungsvorschriften des Hauses zu erfolgen. Solange die Regelung in Kraft ist, erfolgt jede Abrechnung, die der Regelung folgt rechtsrichtig. Wenn der einzelne Eigentümer da etwas zurück bekäme, wer sollte denn dann diesen Entfall tragen...?

§17 MRG sieht vor, dass die Nutzflächen nach dem Naturmaß zu berechnen- und Änderungen sofort zu berücksichtigen seien. Würde für mich heissen, dass die Rechnungslegung falsch war/ist und demzufolge die übrigen Eigentümer den fehlenden Betrag ausgleichen sollten.
Da sich der abweichende Aufteilungsschlüssel nicht auf eine bestimmte, zu einem gewissen Zeitpunkt festgelegte Flächenaufteilung bezieht, sondern lediglich auf die Nutzflächen gemäß MRG, kann ich diese starre Abrechnungsweise nicht ganz nachvollziehen.