Kaufangebot Wohnung

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der_kommentar
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Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 23.08.2022, 18:22

Meine Eltern und ich wollen unsere Genossenschaft zu Eigentum machen.

Kaufangebot ist auf meine Eltern ausgestellt, da auch nur die beiden im Mietvertrag stehen.

Nun meine Eltern sind beide Pensionisten und werde deswegen nicht gerade mit offene Armen bei Banken empfangen.

Ich bin seit Erstbezug in der Wohnung mitangemeldet.


Das schreibt der Bauträger:

Gem. den Bestimmungen des WGG haben nur die Mieter einer Wohnung Anspruch auf den Kauf der Wohnung und ist es rechtlich nicht möglich an andere Personen die Wohnung zu verkaufen. Wir können daher den Sohn nicht in den Kaufvertrag mit aufnehmen.

Und das schreibt die Bank:

aufgrund des Alters Ihrer Eltern müssten wir die Laufzeit so stark reduzieren, dass die Leistbarkeit nicht mehr gegeben ist. Als Alternative könnten Sie den Kredit alleine aufnehmen à da sie allerdings nicht Käufer/Eigentümer sind ist das auch keine Option.
Danke!

Es muss doch eine Möglichkeit geben das zu finanzieren?

Bitte um Hilfe



alles2
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von alles2 » 23.08.2022, 23:44

Durch die Präsidentin des Seniorenrates Ingrid Korosec (ÖSB) wird an ein Gesetz gegen die Altersdiskriminierung bei Kreditvergaben gearbeitet, indem die Rechtslage an Deutschland angepasst werden soll. Nur bei uns dürften Banken älteren Menschen oft einen Kredit verweigern, sobald die Tilgung länger als die statistische Lebenserwartung dauern würde. Bis dahin greifen Betroffene oft auf Finanzvermittler zu deutschen Banken zurück. Dort sind die Laufzeiten flexibler, was mit schlechteren Konditionen einhergeht. Dennoch sollte vorher auf Interventionen über Vereine wie folgende zurückgegriffen werden:

https://www.seniorenbund.at/wissenswertes/gemeinsam-gegen-altersdiskriminierung-bei-bankgeschaeften
Derweil nur stiller Mitleser, da ich gerade von Anwälten schikaniert wurde. Keine Anfragen mehr nach deren Namen und ob Ihr deren Kanzlei auf Google negativ bewerten sollt. Gerne melde ich mich per PN auf Eure Beiträge. Vorher bitte die Forensuche nutzen!

der_kommentar
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 03.11.2022, 18:52

Ich habe ergänzende Frage.

Ich habe nun die Zusage der Bank erhalten und habe auch schon den Kaufvertrag erhalten.

Käufer sind meine Eltern.
Kreditnehmer sind meine Eltern und ich (Sohn)

Im Kaufvertrag stehen natürlich nur meine Eltern für die Vertragsunterzeichnung, die beim Notar beglaubigt werden müssen.

Der Notar kümmert sich ja auch um die Eintragung ins Grundbuch.

Also beide Elternteile und die Bank die finanziert.

Nun zu meiner Frage: kann ich mich auch ins Grundbuch eintragen lassen oder ist das nur den Käufern vorbehalten?

Wenn ja, gleich mit Eltern eintragen lassen oder später? Die Eintragungsgebühr wird ja mehr, je mehr Personen sich eintragen lassen oder?

Danke
Zuletzt geändert von der_kommentar am 04.11.2022, 10:43, insgesamt 1-mal geändert.

EricBaldwin
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von EricBaldwin » 04.11.2022, 05:29

Hallo, als was möchtest du dich im Grundbuch eintragen lassen - als Eigentümer? Das geht nicht - Wohnungen können leider nur auf 2 Personen eingetragen werden. Du kannst aber ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zu deinen Gunsten eintragen lassen und das würde ich dir auch empfehlen.
Schaut gleich, dass euch der Notar auch die Unterschriften am Kreditvertrag beglaubigt und eine Pauschale berechnet - dann spart ihr euch Geld und evtl. einen Weg.
Lass wissen, wie ihr es macht - interessiert uns alle.
Lg

der_kommentar
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 04.11.2022, 10:18

Der Notar wird nicht nach meiner Pfeife tanzen weil ich mir den Notar auch nicht selbst aussuchen darf. Ich muss zu dem Notar, was mir der Bauträger vorschreibt.

Ist anscheinend ihr Hausnotar.

Ich will mich halt ins Grundbuch eintragen lassen, so dass nach Ableben meiner Eltern klar ist, dass ich (auch) Eigentümer bin.

der_kommentar
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 04.11.2022, 10:49

Jetzt weiß ich auch wofür das „gemein“ beim „gemeinnützige Bau- und Siedlungsgesellschaft m.b.H. Beim Bauträger steht.
Zuletzt geändert von der_kommentar am 28.02.2023, 17:37, insgesamt 1-mal geändert.

MG
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von MG » 04.11.2022, 16:58

Wie schon oben richtig dargelegt, ist eine Miteintragung Ihres Eigentumsrechtes nicht möglich, da bei Eigentumswohnungen nicht mehr als 2 natürliche Personen eingetragen werden können.

Das oben dargelegte Belastungs- und Veräußerungsverbot kann nicht verhindern, dass Ihre Eltern über die Wohnung letztwillig zu Gunsten einer anderen Person verfügen. Ihr künftiges Eigentumsrecht wäre daher nicht gesichert!


Mögliche Absicherungen für Sie wären

a) die Schenkung auf den Todesfall (muss als Notariatsakt errichtet werden, zusätzlich mit Belastungs- und Veräußerungsverbot abgesichert werden),

b) eine Schenkung zum jetzigen Zeitpunkt.

Da es (zur Zeit) keine Schenkungssteuer gibt und bei Schenkungen auch ein begünstigter Steuersatz für die Grunderwerbsteuer anzuwenden ist, würden sich die Kosten im Rahmen halten.

Aus Ihrem Zitat der Abwicklungskosten entnehme ich einen Kaufpreis von € 326.000,--. Dieser Kaufpreis kann damit auch als aktueller Wert der Liegenschaft herangezogen werden, der dann auch als Wertansatz bei einer (zeitnahen) Schenkung gelten würde.

Die Grunderwerbsteuer würde somit nach dem Stufentarif (0,5% für die ersten € 250.000,--, 2% für die nächsten 150.000,-- und erst für alles, was noch über € 400.000,-- hinaus geht 3,5% ) errechnen. Das wären in Ihrem Fall:

0,5% aus € 250.000,-- = € 1.250,--
2% aus € 76.000,-- = € 1.520,--
€ 2.770,--.

Die Eintragungsgebühr Ihrer Eltern könnte man sparen, wenn man die Schenkung durchführt, ohne Ihre Eltern ins Grundbuch eintragen zu lassen (möglicherweise ist die Genossenschaft dazu aber nicht bereit oder in der Lage..).

Ihre Eintragungsgebühr wäre ebenfalls begünstigt und würde 1,1% vom dreifachen Einheitswert betragen. Der EW ist ein Steuermessbetrag und ich schätze, dass dieser bei der ggst. Wohnung so bei rund € 10.000,-- liegen wird. Damit wäre die Eintragungsgebühr 1,1% von € 30.000,--, also € 330,--. (Ihre Eltern zahlen hingegen 1,1% von € 326.000,--, das sind € 3.586,--!).

Schließlich benötigen Sie einen Schenkungsvertrag samt Unterschriftsbeglaubigungen (Achtung: nur bei entsprechender Gestaltung des Vertrages betreffend Übergaberegelung ist kein teurer Notariatsakt notwendig!!).

Bei günstigen Vertragserrichtern werden Sie hier mit insgesamt rund € 1.800,-- (inkl. Ust und den 3 Unterschriftsbeglaubigungen) rechnen müssen (Holen Sie sich unbedingt vorher detaillierte Angebote ein!).

Insgesamt ist daher mit Kosten, Steuern und Gebühren von rund € 5.000,-- zu rechnen, aber dann sind Sie alleiniger Eigentümer im Grundbuch.

mfG
RA Mag. Michael Gruner
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der_kommentar
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 04.11.2022, 19:02

Wow. Das muss ich mir jetzt noch 10 mal durchlesen bis ich es verstehe. 1000Dank, dass sie sich hier die Zeit genommen haben und die Mühe gemacht haben mir zu antworten.

Sorry bin nicht so bewandert mit Wohnungskauf.

326.000€ stimmt genau.

Verkaufswert ist ca 381.000€

Ich wusste nicht das es eine Stufenberechnung für die Grunderwerbsteuer gibt?

Die Bank hat hier nämlich mit 11.410€ kalkuliert.


Also der Bauträger schenkt mir hier garnichts und ist überhaupt auch zu gar nichts bereit. Die wollten mich nicht mal in den Mietvertrag aufnehmen. Allein aus diesem Grund war es schwierig genug eine Bank zu finden die Pensionisten ein Kredit bewilligt.

Aufjedenfall werden meine Eltern irgendwann nicht mehr da sein und ich zahle sowieso bis zu meiner Pension den Kredit weiter. Deswegen will ich jetzt schon mal alles richtig machen. Ich habe jetzt auch nicht vor die Wohnung zu verkaufen oder so. Wir leben ja darin. Wir machen aus der Genossenschaft einfach Eigentum.

Ich habe leider auch vergessen dem Bauträger zu sagen, dass ich den Parkplatz auch mitkaufen wollte. Ich wusste, dass man es kann, nur wollt ich das eben nächstes Jahr machen.

Denn jetzt steht im Kaufvertrag:
3.5. Der Käufer, der mit diesem Kaufvertrag keinen Abstellplatz für Kraftfahrzeuge erwirbt, verzichtet hiermit ausdrücklich auf den Erwerb eines Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge gemäß & 5 WEG 2002. Da aufgrund dieser Verzichte die Zahl der als Wohnungseigentumsobiekte
gewidmeten Kfz-Abstellplätzen die Zahl der
Wohnungseigentumsobjekte, deren Wohnungseigentümer nicht verzichtet haben, übersteigt, können diese („verzichteten Kfz-Stellplätze") von anderen Miteigentümern schon vor Ablauf der 3-Jahres-Frist des § 5 WEG 2002 erworben werden.
Das bedeutet ja irgendwie unsere Parkplatz den ich momentan auf mein Namen gemietet habe, steht dann für das komplette Stiegenhaus zum Verkauf verfügbar? Also die müssen nicht mehr drei Jahre warten. Richtig?

Kann ich eigentlich auch ein Anwalt nehmen, der das alles für uns abwickelt. Damit keine Fehler passieren? Wieviel würde er für diese Tätigkeit verlangen?

MG
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von MG » 05.11.2022, 08:34

Die Stufenberechnung der GrEST gilt nur bei unentgeltlichen Erwerben (also Schenkung) oder bei begünstigten Erwerbsvorgängen (zB Kaufverträgen zwischen Eltern und Kindern etc.).

Bei "normalen" Kaufverträgen beträgt die GrEST durchgehend 3,5% vom Kaufpreis, und die EintrGeb. 1,1% vom Kaufpreis , insgesamt daher 4,6%, also 11.410,-- (GrEst) und 3.586,-- (EintrGeb).

KFZ-Parkplätze: Im Gesetz ist geregelt, dass bei Wohnungseigentumsbegründung in den ersten 3 Jahren PKW Stellplätze nur an Personen verkauft werden dürfen, die auch Wohnungen gekauft haben, und auch da nur ein Stellplatz pro Wohnung. Wenn aber mehr Stellplätze als Wohnungen zur Verfügung stehen, oder so viele Wohnungskäufer auf Stellplätze verzichtet haben, dass damit mehr als genug Stellplätze vorhanden sind, dann können Wohnungseigentümer auch mehr als einen Parkplatz kaufen.

(2) Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug kann bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person oder Eigentümerpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft (Bedarfsobjekte) zukommt; dabei kann ein Wohnungseigentümer mehrerer Bedarfsobjekte schon während der dreijährigen Frist eine entsprechende Mehrzahl von Abstellplätzen erwerben. Darüber hinaus kann der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts während der dreijährigen Frist mehrere Abstellplätze nur erwerben, soweit die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen und als Wohnungseigentumsobjekte gewidmeten Abstellplätze die Zahl der Bedarfsobjekte übersteigt; bei der Berechnung der überzähligen Abstellplätze ist der schriftlich erklärte Verzicht eines Wohnungseigentümers auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz zu berücksichtigen. Nach Ablauf der dreijährigen Frist können auch andere Personen Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben. Die Beschränkungen des ersten und zweiten Satzes gelten nicht für denjenigen Wohnungseigentumsorganisator, der im Wohnungseigentumsvertrag als Hauptverantwortlicher für die Wohnungseigentumsbegründung und den Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte bezeichnet ist; dies kann je Liegenschaft nur eine einzige Person sein.


Es steht Ihnen selbstverständlich frei, anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen, wobei dies in Ihrem Fall wohl nur eine begleitende, kontrollierende Hilfe sein kann, da die Abwicklung des Vertrages ja zur Gänze durch die Genossenschaft erfolgt.

mfG
RA Mag. Michael Gruner
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 05.11.2022, 15:41

Vielen Dank!
Zuletzt geändert von der_kommentar am 28.02.2023, 17:39, insgesamt 1-mal geändert.

MG
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von MG » 07.11.2022, 08:43

Vorweg eine Frage: Welche Genossenschaft ist das? Wenn Sie nicht öffentlich antworten möchten, bitte eine private Nachricht, oder mail an
gruner (at-Zeichen) grupo.at

Umsatzsteuer: Seien Sie doch froh, sonst wirds noch einmal 20% teurer.... Ich gehe davon aus, dass die Genossenschaft steuerbegünstigt ist ("unechte Steuerbefreiung").

Zur Zahlung des Honorars: Der Text lautet: Dieser Betrag ist vom Käufer binnen sieben Tagen nach erfolgter Anmerkung der Zusage zur Einräumung von Wohnungseigentum nach §4 0 Abs. 2 WEG 2002 ohne gesonderte Zahlungsaufforderung auf das Konto IBAN AT08 4300 0471 8451 3001 bei der Volksbank Wien AG zu entrichten

Wenn der Vertrag unterschrieben wurde, dann wird die Genossenschaft eine Eintragung im Grundbuch vornehmen. Von dieser Eintragung sollten Sie (bzw. Ihre Eltern) direkt durch Zustellung eines Beschlusses vom Grundbuch verständigt werden. Danach haben Sie 7 Tage Zeit, die Zahlung durchzuführen.

Sollte Sie die Genossenschaft schon vor dem Beschluss über die Eintragung informieren, zB durch Übermittlung eines entsprechenden GB-Auszuges, dann laufen die 7 Tage ab dann.
RA Mag. Michael Gruner
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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 07.11.2022, 09:54

Ich werde Ihnen eine Mail schreiben danke Ihnen.

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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 12.11.2022, 13:28

Unglaublich wieviel Geld hier fließt.
Zuletzt geändert von der_kommentar am 28.02.2023, 17:41, insgesamt 1-mal geändert.

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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von der_kommentar » 02.12.2022, 19:23

Ab wann ist der Kauf eigentlich durchzogen.

Also was ist Kaufdatum? Wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist oder wenn die Bank die Bank der Kaufpreis überweist oder wenn der Beschluss da ist.

Wir haben am 10.11. unterschrieben und der Verkäufer am 18.11.

Die Steuerschuld (lt. Berechnungsblatt Finanzamt) ist ebenfalls am 18.11. erstanden.

Also wie ist das jetzt genau:
Wenn die Verkäufer (also die Geschäftsführung vom Bauträger) beim Notar beglaubigt unterschrieben haben oder erst nachdem der wenn der Bauträger die Anmerkung nach § 40 Abs. 2 WEG 2002 an das Gericht weiterleitet und anschließend vom Gericht der Beschluss an die Käufer (meine Eltern) zugestellt wird.




Meiner Meinung nach: Gemäß Vertrag hat die Genossenschaft am 18.11. unterschrieben, dh gemäß 6.2. des Kaufvertrages ist die Miete für Dezember schon nicht mehr zu bezahlen. Dh eigentlich müsste die Genossenschaft eine neue Vorschreibung betreffend Betriebskosten übermitteln?

Sollte eigentlich keine Miete mehr zahlen und sogar ab 18.11. aliquot ca. die Hälfte rückerstattet bekommen ?
6. Übergabe und Übernahme

6.1Der Käufer ist Mieter der Wohnung, die Übergabe der Wohnung ist daher bereits erfolgt.

6.2 Ab dem, dem Vertragsabschluss folgenden Monatsersten hat der Käufer Gefahr und Zufall sowie die auf den Kaufgegenstand entfallenden Steuern, Gebühren und sonstigen Bewirtschaftungskosten (=Eigentümervorschreibung) zu tragen. Der Käufer ist in Kenntnis darüber, dass bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode die Verrechnung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages sowie der
Verwaltungskosten in unveränderter Höhe erfolgen.

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Re: Kaufangebot Wohnung

Beitrag von MG » 06.12.2022, 12:48

Die angeführten Regelungen lassen darauf schließen, dass der Monatserste nach der Unterfertigung des Vertrages, bzw. der ABlauf des letzten Tages des Monats davor auch der Zeitpunkt für den "Übergang" von Mietern zu Eigentümern sein sollte.

Im Normalfall gibt es da in den Verträgen deutlichere Regelungen, aber wenn nur das im Vertrag zum Thema Stichtag etc. geregelt wurde, dann findet keine anteilige Abrechnung der laufenden Miete statt.

Die letzte Miete wäre daher - zur Gänze - für das Monat der Unterfertigung des Kaufvertrages zu zahlen.
RA Mag. Michael Gruner
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